Consecuencias del fin de Fannie Mae y Freddie Mac

Fannie Mae y Freddie Mac, las dos gigantes del mercado hipotecario que contaban con el respaldo del Gobierno federal estadounidense, no fueron las únicas causantes de la crisis hipotecaria y de la vivienda pero fueron una parte importante del problema. Su rescate, financiado con el dinero de los contribuyentes, ha costado más de 130.000 millones de dólares.

Ahora, con el objetivo de proteger a los contribuyentes de futuras crisis, la administración Obama quiere que ambas entidades vayan desapareciendo gradualmente durante cierto periodo todavía por especificar y dejar la mayor parte del mercado hipotecario en manos de entidades privadas. El cambio sería radical; en los últimos años se fue reduciendo el peso del mercado privado y Fannie, Freddie y la administración federal de la vivienda (FHA o Federal Housing Administration) estaban detrás de prácticamente el 90% de las nuevas hipotecas. La administración también propone reducir las funciones de FHA: únicamente ofrecer hipotecas a los más necesitados.

¿Cómo afectaría la desaparición gradual de Fannie y Freddie a la disponibilidad de hipotecas, tipos de interés hipotecarios y precios de la vivienda? Al final, ¿un cambio tan radical sería una buena o una mala noticia para los propietarios de viviendas?

Las opiniones son diversas y nadie sabe la respuesta a ciencia cierta. Los mercados hipotecarios y de la vivienda son complejos y un experimento controlado que elimine a Fannie y Freddie mientras todo lo demás permanece constante es obviamente imposible, explica el profesor de Activos Inmobiliarios de Wharton Todd Sinai. "Existe el debate sobre si Fannie y Freddie tuvieron éxito a la hora de reducir los tipos hipotecarios soportados por los propietarios, si incrementaron la disponibilidad hipotecaria o si simplemente cogieron la subvención implícita del Gobierno y generaron mayores rendimientos para los accionistas", dice Sinai. "Si Fannie y Freddie consiguieron abaratar los créditos hipotecarios e incrementar su disponibilidad, entonces eliminarlos tendrá consecuencias negativas sobre los precios de la vivienda".

No está muy claro que el mercado privado pueda absorber el volumen de negocio de Fannie y Freddie que, según la profesora de Activos Inmobiliarios de Wharton Susan M. Wachter,tenían billones de dólares en préstamos. "Es una buena pregunta". Incluso si el mercado privado absorbiese todo el negocio, los potenciales propietarios probablemente no conseguirían acuerdos tan atractivos como los de ahora.

"Las hipotecas a 30 años serían más caras", sostiene Wachter añadiendo que algunos expertos predicen un incremento de tres puntos porcentuales en los tipos. En la actualidad las hipotecas a 30 años de tipos fijos soportan en promedio el 5%; ese porcentaje pasaría a ser del 8% y las cuotas mensuales de 537 dólares a 733 por cada 100.000 dólares. Esto haría que las hipotecas a 30 años con tipos fijos fuesen “no competitivas” frente a las hipotecas con tipos variables, sostiene Wachter. Las hipotecas de tipos variables pueden ofrecer menores tipos de interés porque los prestamistas asumen menos riesgos dado que pueden aumentar los tipos a medida que se modifican las condiciones de mercado.

Jack M. Guttentag, profesor emérito de Finanzas en Wharton que además dirige un sitio web llamado The Mortgage Professor, cree que los tipos fijos tal vez sólo aumenten tres cuartos de punto en lugar de tres puntos. Pero con la desaparición del mercado de las garantías hipotecarias de estas dos empresas, los prestamistas probablemente demandarían cantidades de mayor cuantía que en el pasado en concepto de entrada, y estarían menos dispuestos a ofrecer préstamos a aquellos con poco crédito. De hecho, los estrictos requisitos actuales para la concesión de créditos, una reacción ante la reciente crisis, podrían volverse permanentes.

"Cosas como los estándares o requisitos para una concesión se han vuelto tremendamente estrictos", dice Guttentag señalando que ahora es prácticamente imposible para un autónomo conseguir una hipoteca. "Lo más importante sería el aumento de la entrada; un 20% podría ser la cuantía mínima".

Cuanto mayor sea la entrada, menor es el riesgo para los prestamistas porque los propietarios mostrarán una menor propensión al impago -si disponen de capital- y también porque se prestaría una cantidad menor en relación con el valor de la vivienda, lo cual facilita que el prestamista recupere su dinero en caso de ejecución hipotecaria. En la actualidad la mayoría de las entidades que conceden hipotecas piden el 20% del valor de la vivienda como entrada; sin embargo, hace unos años era posible conseguir una hipoteca por el 100% del valor. La administración Obama quiere que dicho porcentaje sea del 10%, aunque la FHA seguiría ofreciendo préstamos -sin apenas entrada- para determinados grupos con bajos niveles de renta.

Planificando una desaparición gradual

Fannie, (Federal National Mortgage Association, ó asociación hipotecaria federal nacional), fue creada como una agencia gubernamental en 1938 y posteriormente convertida en 1968 en empresa que cotiza bolsa. Freddie (Federal Home Loan Mortgage Corp.) es una empresa que cotiza en bolsa creada por el Gobierno en 1970 para genera un rival para Fannie. Su principal función es adquirir y asegurar hipotecas emitidas por entidades privadas. Algunos préstamos permanecen en los libros de Fannie y Freddie pero la mayoría se agrupan creando títulos hipotecarios y se venden a inversores como si se tratase de otro tipo de bonos del Gobierno o corporativos. Fannie y Freddie proporcionan a los inversores ciertas garantías de que los intereses y pagos principales se realizarán incluso si en caso de impago por parte de los propietarios de las viviendas.

Cuando Fannie era una agencia gubernamental, estas garantías eran respaldadas por el Gobierno federal, es decir, por el contribuyente. Sin embargo, como empresas que cotizaban en bolsa no contaban con este respaldo explícito. Pero, en general, los inversores asumían que, como Fannie y Freddie estaban “patrocinados por el Gobierno”, entonces el Gobierno respondería de las obligaciones de estas entidades en caso de que fuese necesario.

A mediados de la pasada década, la mala gestión y el deseo de esas empresas de maximizar el rendimiento para sus accionistas les animó a adquirir y garantizar hipotecas de alto riesgo emitidas por entidades privadas, incluyendo hipotecas basura concedidas a personas de bajos ingresos. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, los casos de impago entre los propietarios de viviendas se dispararon y Fannie y Freddie sufrieron pérdidas enormes. En septiembre de 2008, el Gobierno tomó el control de las empresas, deshaciéndose de sus accionistas y proporcionándoles una tabla de salvación de 130.000 millones de dólares.

El pasado mes el Departamento del Tesoro y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano enviaron al Congreso una propuesta con tres opciones para dejar que Fannie y Freddie vayan desapareciendo gradualmente.

"En el pasado las políticas financieras y fiscales del Gobierno animaban a la compra de vivienda y a las inversiones inmobiliarias sobre otros sectores de nuestra economía; al final se hizo a los contribuyentes responsables de gran parte del riesgo asumido por un mercado financiero de la vivienda con escaso nivel de supervisión", se puede leer en la propuesta. "Pensando en el futuro, el principal papel del Gobierno debería limitarse a fortalecer las tareas de supervisión y protección de los consumidores, proporcionar asistencia para propietarios de bajos niveles de renta y para los arrendatarios, así como apoyo a la estabilidad de los mercados y respuesta ante las crisis… En nuestro plan los mercados privados –sujetos a una fuerte supervisión y estándares para la protección de consumidores e inversores-, serían la principal fuente de créditos hipotecarios y soportarían las pérdidas".

Esta propuesta insiste en que Fannie y Freddie han funcionado bien durante décadas y que únicamente fracasaron debido a la mala gestión y supervisión durante un breve periodo de tiempo. Aunque sostiene que las malas prácticas han sido solventadas, la propuesta recomienda la desaparición de ambas empresas de todos modos. El periodo de cierre gradual aún queda por determinar, aunque probablemente llevaría años. Nadie sabe qué va a decir el Congreso en relación con esta propuesta.

La primera opción "reduciría drásticamente las funciones del Gobierno a la hora de asegurar y garantizar las hipotecas; sólo la FHA y otros programas que tuviesen por objeto respaldar a potenciales propietarios con niveles de renta bajos o moderados". La segunda opción es similar excepto en que el Gobierno proporcionaría un "mecanismo de apoyo para asegurar el acceso al crédito durante una crisis inmobiliaria". La tercera opción es similar a la primera pero añade un "programa de re-seguros" para respaldar un programa de seguros privados que apoye "títulos de determinado tipo de hipotecas".

Durante el periodo de desaparición gradual el Gobierno endurecería los requisitos para la concesión de crédito por parte de Fannie, Freddie y FHA, básicamente haciéndolos menos atractivos para reconducir a los prestatarios hacia el mercado privado. Por ejemplo, los tipos podrían subir y las cantidades máximas podrían bajar.

Los detractores de Fannie y Freddie a menudo señalan que otros países desarrollados no cuentan con entidades similares, pero Wachter dice que en muchos el Gobierno interviene de alguna forma en el mercado hipotecario. "En la mayoría de economías del mundo existe un elevado grado de involucración del Gobierno en las finanzas inmobiliarias, en especial evitando los impagos de bancos grandes y pequeños", señala. "En la mayoría de los mercados son los bancos los que proporcionan las hipotecas. Cuando los tipos de interés suben y aumentan los casos de impago, es costumbre que los bancos den un respiro a los prestatarios para evitar la falta de pago; y así lo hacen".

A la busca de un nuevo sistema

Si Fannie y Freddie acaban desapareciendo, ¿cuáles serían las consecuencias?

En teoría las garantías de Fannie y Freddie hicieron que sus títulos fuesen lo suficientemente seguros como para que los inversores se conformasen con intereses más bajos de los que aceptarían en otras circunstancias. Ese ahorro se traduce al final en tipos hipotecarios más bajos, lo cual facilita que la gente adquiera una vivienda. Otra cuestión es si esto ha ocurrido en la realidad o no.

No obstante, todo el mundo parece estar de acuerdo con que las dos empresas han asegurado la disponibilidad de hipotecas de tipos fijos a 30 años, lo cual implica cuotas constantes durante toda la vida del préstamo. Otros países desarrollados no tienen entidades como Fannie y Freddie, y en general no disponen de hipotecas a tipos fijos y a largo plazo. En estos casos los prestatarios consiguen hipotecas variables con tipos de interés que son revisados periódicamente, haciendo que las cuotas suban o bajen. Los préstamos a tipos fijos conllevan riesgos para los prestamistas, pero un ahorro para los prestatarios; los préstamos de tipos variables son seguros para los prestamistas pero arriesgados para los hipotecados.

Wachter cree que las hipotecas a 30 años podrían sobrevivir, pero se volverían tan caras que los prestatarios preferirían las hipotecas a tipos variables, que normalmente implican un menor tipo de interés en el momento de su concesión. Esto sitúa al propietario de una vivienda en una posición mucho más arriesgada, ya que los tipos se revisan cada 12 meses. Cuando los tipos suben esto supone cuotas mensuales más elevadas, algo que puede afectar seriamente el presupuesto familiar.

"Las hipotecas con tipos variables transfieren el riesgo de los tipos a los hogares, lo cual no supone un problema en un entorno de tipos a la baja; pero en un contexto de subida de los tipos podría ser un problema tanto para los hogares como para la estabilidad económica", señala Wachter.

La variación de las cuotas supone asimismo una mayor volatilidad en el precio de la vivienda. Los bajos tipos de interés permiten a los potenciales propietarios pedir prestado más dinero, y por tanto suben el precio que están dispuestos a pagar; unos tipos de interés altos tienen el efecto contrario. Wachter cree que la amplia disponibilidad de hipotecas a tipos fijos y a 30 años acabó con la incertidumbre y redujo la volatilidad del precio de la vivienda, contribuyendo a mantener la estabilidad de la economía. De hecho, la reciente crisis financiera fue suscitada por las elevadas cuotas mensuales cuando los tipos de interés de las hipotecas variables se ajustaron al alza, haciendo explotar la burbuja en el precio de la vivienda.

En la actualidad las hipotecas de tipos variables tan sólo suponen una pequeña parte de las hipotecas nuevas porque los individuos prefieren hipotecas con tipos fijos para, en cierto modo, "bloquear" en el largo plazo los bajos tipos de interés actuales. Según Wachter, si las hipotecas con tipos variables fuesen la norma, una subida en los tipos de interés podría rápidamente provocar una caída en el precio de la vivienda. Tal y como señala, algunos países en los que lo habitual son las hipotecas con tipos variables están trabajando para ampliar las funciones de los préstamos de tipos fijos e incrementar la estabilidad de sus mercados. En el Reino Unido el Gobierno está "presionando para desarrollar los mercados secundarios y aumentar la disponibilidad de hipotecas a tipos fijos y así mitigar los incrementos de las cuotas si suben los tipos de interés".

La mayor volatilidad en el precio de la vivienda también podría ser otro motivo para que los prestamistas fuesen más restrictivos, añade Guttentag. "Cuando el precio de la vivienda sube, no importa qué tipo de hipoteca firmes", explica porque la subida en el precio incrementa la probabilidad de que el prestamista pueda recuperar su dinero en caso de ejecución hipotecaria. "Durante un periodo en que se espera que se produzca una caída en el precio de la vivienda el efecto sería el contrario".

¿Por qué los propietarios de vivienda desean que suba el precio de la vivienda? Un motivo es que un mayor valor de la vivienda hace que se sientan más ricos, aunque los precios crecientes no son claramente una buena noticia para los arrendatarios que desean convertirse en propietarios, señala Sinai. De hecho, la sensación de mayor riqueza es en el fondo una ilusión, porque si desean cambiar de vivienda, ésta también será mucho más cara, absorbiendo toda ganancia obtenida con la actual. Los activos inmobiliarios suponen dinero en el bolsillo únicamente cuando se adquiere una vivienda de menor valor que la anterior, tal y como sucede con muchos jubilados.

Pero existe otro motivo por el que propietarios alientan la subida del precio de la vivienda: "El precio de la vivienda es un dato muy importante cuando la gente tiene hipotecas", señala Sinai. Si el prestamista ha pagado al principio el 20% de su valor, una caída del 10% en su precio acabaría de un soplo con el 50% de la inversión, mientras que una subida del 10% le genera un beneficio del 50%.

Sin Fannie y Freddie para transformar las hipotecas en títulos, ¿quién ocupará este vacío? La administración Obama apuesta por la saludable vuelta, tras años de enfermedad, del mercado privado de titulización.

Asimismo el secretario del Tesoro Timothy F. Geithner sostiene que Estados Unidos debería crear un sistema de "bonos cubiertos" para financiar las hipotecas. Este sistema, utilizado en algunos países europeos, agrupa las hipotecas creando títulos que se venden a inversores, algo similar a lo que hacen Fannie y Freddie. Pero en el caso de los bonos cubiertos, el emisor sigue teniendo responsabilidades; no se lava las manos después de que la venta de los títulos, tal y como sucede en el sistema en Estados Unidos. Los bonos cubiertos por tanto dan a los emisores mayores incentivos para tener cuidado a la hora de conceder hipotecas.

Guttentag está a favor de un sistema similar al de Dinamarca, donde los prestamistas crean bonos con las hipotecas que venden a inversores. Al igual que con los bonos cubiertos, los bonos daneses siguen existiendo en los libros del prestamista, que será muy precavido a la hora de conceder hipotecas. La principal diferencia es que en Dinamarca el prestamista sigue gestionando el préstamo, evitando el conflicto de intereses que puede surgir entre los hipotecados y los propietarios de los títulos con garantía hipotecaria. Guttentag cree que el sistema danés también facilita que los prestatarios puedan tener las mejores condiciones.

Acabar con Fannie y Freddie, aunque sea de forma gradual, podría ser arriesgado si no existe un plan alternativo claro para el sistema, advierte Guttentag. “Simplemente son tremendamente importantes para sostener el mercado”, dice. Así, Guttentag sugiere que una buena solución sería que las entidades compitiesen para adoptar el sistema danés; la ganadora sobreviviría y la perdedora desaparecería.

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