El mercado inmobiliario de Río recibe la primera medalla olímpica

La designación de Río de Janeiro como ciudad olímpica para el año 2016, el pasado mes de octubre en Copenhague, desataba una explosión de júbilo entre la delegación brasileña desplazada hasta esta ciudad. El presidente brasileño, Luis Inácio Lula da Silva, incluso derramaba alguna lágrima en su posterior comparecencia ante la prensa. Y no era para menos, Brasil entraba de lleno en la historia del deporte, al ser el primer país de América del Sur que albergará la gran cita olímpica, y sólo dos años después de ser la sede del Mundial de fútbol, que tendrá lugar en 2014 en diferentes localizaciones del país. La celebración de estos dos eventos darán aún mayor impulso a una de las economías emergentes más pujantes. Pero, de entre todos los sectores, el inmobiliario y la obra pública son los que mejores perspectivas presenta frente a la cita olímpica.

De entrada, los expertos señalan que la principal beneficiada desde el punto de vista de las inversiones, como del impacto mediático, será la ciudad de Río. Y es que los Juegos Olímpicos, a diferencia de las Mundiales de fútbol, se conceden a una ciudad en lugar de a un país. Según datos hechos públicos por Sergio Cabral, gobernador del Estado de Río, las arcas estatales, entre iniciativas públicas y privadas, se engrosarán 50 billones de dólares.

Fernando Pulin, responsable de la firma inmobiliaria española Developing y ponente del master de IESE Oportunidades de Inversión Inmobiliaria en Brasil explica que los Juegos “supondrán una exposición de la ciudad en todo el mundo de más de 40 billones de horas de media,”. En opinión de Pulin, esta combinación de factores “va a permitir una mejora en las  infraestructuras y en el atractivo empresarial de la ciudad, y permitirá desarrollar aún más su ya de por sí gran potencial como destino turístico, tanto para demanda interna como externa”. Según explica, la mayoría de la inversión prevista para los Juegos se repartirá entre construcción civil, infraestructura urbana, infraestructura hotelera y complejos deportivos. Y servirán para mejorar la ciudad más allá del evento de 2016.

El ponente del master de IESE también destaca el impacto económico de la designación de ciudad olímpica no sólo para Río, sino para el desarrollo de todo Brasil. “Lo que es realmente impresionante es el efecto multiplicador para la economía del país que se espera como resultado de estas inversiones y que se estima en 4,26, o lo que es lo mismo, que por cada dólar invertido, se espera incrementar la economía en 4,26 dólares. El 50% de este efecto se espera que se materialice en el Estado de Río y el otro 50% en el resto del país”, agrega.

Pulin añade que el resultado de todo ello va a ser, “además de una mejora de la imagen del país en el exterior, una mejora de su famosa calidad de vida, más actividad empresarial, más puestos de trabajo, más renta y en definitiva más clase media, que es el motor de cualquier economía mundial”. Inevitablemente, dice, todo esto repercutirá en el mercado inmobiliario de una manera muy positiva tanto en el sector residencial, como en el turístico, empresarial, comercial, industrial y logístico”.

No es de extrañar, por tanto, que los expertos estén señalando al sector inmobiliario brasileño como un mercado de futuro, donde las inversiones actuales podrían elevarse hasta los dos dígitos, sobre todo, en las zonas aledañas a las instalaciones de los Juegos. Anita Kon, profesora del departamento de Economía de la Universidad Católica Pontificia de Sao Paulo (USP), explica que “está previsto que los inmuebles situados cerca de la zona de las competiciones, en la ciudad de Río, tengan una revalorización en torno al 50% en los próximos siete años y la previsión para los inmuebles comerciales es aún superior. Por su parte, los terrenos de la ciudad entera deberán revalorizarse considerable, en torno a un 40%. No sólo en Río, sino en todo el país”.

Déficit de viviendas

La inversión surgida de las Olimpiadas coincide con el impulso dado por las administraciones públicas para acabar con la escasez de viviendas que actualmente asola Brasil. Hoy en día, explica Kon, “el déficit habitacional en el país es estimado en cerca de ocho millones de viviendas, de acuerdo con el Ministerio de las Ciudades (responsable para la formulación de políticas y estrategias en materia de desarrollo urbano), lo que supone un 14,5% de los domicilios del país”. En la zona rural, la escasez de oferta es aún más elevada, alcanzando la tasa hasta el 16,1% del total. “El déficit se concentra en las familias con menores rentas…, que corresponden hasta un 90% de las familias que demandan viviendas”, subraya Kon.

Gracias a la mejora de condiciones sociales y económicas que ha impulsado Lula desde su llegada al Gobierno -a través de iniciativas como la Bolsa Familia, un programa social puesto en marcha en 2003 y que permitía recibir un mínimo de ingresos a las familias más pobres, condicionados al cumplimiento de ciertos objetivos fundamentales para el desarrollo humano, como asistencia escolar o visitas periódicas al médico-, la población más desfavorecida puede optar, a día de hoy, a una vivienda popular, equivalente a la vivienda de protección oficial o vivienda económica, según la legislación de cada país.

La relativa estabilidad de la economía brasileña frente al colapso de la actividad en el resto del mundo como consecuencia de la crisis económica global es un factor más que contribuye al desarrollo del sector. Según datos de octubre del Fondo Monetario Internacional (FMI), Brasil registró un crecimiento del PIB del 5,1%, en 2008, y se prevé que, en 2009, sea de -0,1% y, en 2010, del 2,9%. Según señaló Peixoto Accyoli, director ejecutivo de Adit Nordeste (Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico del Nordeste Brasileño), en el último congreso de la institución, celebrado el pasado mes de abril, “los resultados conseguidos por la economía brasileña hacen presagiar un futuro prometedor y menos turbulento a Brasil que, aunque no está exenta de sufrir las consecuencias de la crisis financiera, está preparada para afrontarla”.

A esto hay que sumar que, en pocos años, los tipos de interés han pasado del 25% al 9%, lo que permitirá el acceso al crédito a una gran parte de sus más de 191 millones de habitantes que lo destinarán a consumir y a comprar viviendas. Según Peixto Accyoli, la capacidad de consumo “ha aumentado en el último año en un 6,5%, el nivel más alto de la década, permitiendo que la clase media emergente de Brasil, disfrute de mejoras ostensibles de su poder adquisitivo. Esta inmensa demanda potencial, que tiende a crecer año a año, se traduce en la necesidad, constatada por el Gobierno brasileño, de construir 1,6 millones de viviendas al año en los próximos ejercicios”.

Palin añade que la demanda de ocho millones de viviendas por parte de familias de rentas bajas, un colectivo que integra a alrededor de 51 millones de núcleos familiares, previsiblemente, aumentará en los próximos años, con el aumento de la calidad y esperanza de vida del país. Según sus cálculos, “hasta 2020, se espera que cada año se creen 1,6 millones de nuevas familias en el país (80% correspondiente al colectivo antes citado). Esto significa que, hasta el 2020, Brasil necesitaría que se construyan casi 18 millones de nuevas viviendas que, sumadas al déficit actual de 8 millones, da un total de 26 millones; o lo que es igual, 6.380 viviendas por día desde el 1 de noviembre de 2009 y hasta el 31 de diciembre del 2020”.

Apoyo gubernamental

Para hacer frente a estas previsiones, el Gobierno de Lula da Silva aprobó recientemente un ambicioso plan gubernamental, con el objetivo de erradicar las infraviviendas ubicadas en los barrios de favelas que proliferan en algunas zonas de la capital brasileña. Kon señala que “el Gobierno puso en marcha una serie de medidas de estímulo para la construcción de casas populares, entre ellas, el programa habitacional del Gobierno federal Mi Casa, Mi Vida”, con el que pretende satisfacer este déficit de viviendas.

Con este plan, el presidente Lula busca crear un importante mercado de primera vivienda, con precios que rondan los 50.000 reales brasileños (unos 17.000 euros o 28.700 dólares). Junto a la creación de esta gran oferta, el Gobierno estatal ha aprobado mejoras en el sistema de tributación brasileño que, hasta la fecha, penalizaba el consumo de bienes y, consecuentemente, la compra de vivienda. Entre los incentivos municipales, en algunas zonas, destacan las ventajas a través de la rebaja y, en algunos casos, la exención de impuestos locales referentes a la propiedad.

Sin embargo, la crisis financiera global ha dificultado el total desarrollo de este programa que, a día de hoy, está ralentizando su puesta en marcha. Kon explica que “los empresarios del sector evalúan que el bajo porcentaje de desarrollo del programa está ligado al modelo de financiación de la infraestructura básica de cada proyecto. El retraso en el desarrollo del programa se debe tanto a factores burocráticos, como al hecho de que el Banco Nacional de Desarrollo Económico y Social, que debía aplicar una línea de financiación de 5 billones de reales (1.949 millones de euros) para financiar a las constructoras en este proyecto, aún no ha abierto oficialmente esa línea de crédito”.

Este retraso, no obstante, tiene su parte positiva ya que, será en los próximos años, una vez superada la peor parte de la crisis, cuando se lleve a cabo la mayor parte del proyecto. “El programa Mi Casa, Mi Vida debe impactar en las inversiones del sector incluso en 2009, aunque sus efectos sean mayores en 2010 y 2011”, dice Kon. Tanto las autoridades locales como los inversores, auguran para el año que viene la entrada de liquidez al mercado inmobiliario, gracias a los créditos impulsados por los bancos gubernamentales, como el Banco de Brasil, el Banco Federal del Nordeste, Caixa Federal, además de entidades de capital privado, como Bradesco (perteneciente a la entidad financiera española BBVA) o Itau.

Los expertos consultados señalan que otra de las oportunidades de mejora que ofrece la designación de Río 2016 se encuentra en el desarrollo hotelero; era una de las peores bazas que tenía la candidatura en la pugna por los Juegos, ya que en el momento de su elección sólo contaba con 19.000 frente a las 40.000 que exigía el COI, y cuya oferta se deberá ampliar en los próximos años. En este sentido, junto a la oferta de plazas hoteleras, el turismo vacacional, genera oportunidades de inversión para el empresario inmobiliario. Sus más de 3.000 kilómetros de costa permite augurar un futuro en este segmento que ya ha comenzado a desarrollarse gracias a, por ejemplo, las iniciativas puestas en marcha en la zona del Nordeste de Brasil, donde cada año la Asociación de Promoción Turística e Inmobiliaria Adit Nordeste organiza un evento para atraer la inversión extranjera a la zona.

Obstáculos para la inversión extranjera

A pesar de eventos como éste, Miguel Hernández, experto del Sector Inmobiliario IE Business School identifica tres grandes obstáculos para los inversores extranjeros en Brasil. En primer lugar, dice, están los obstáculos jurídicos. Siempre hay una barrera jurídica de entrada en otro país y es evidentemente compleja”.

En segundo lugar, Hernández hace referencia a la gran importancia del componente local en el sector inmobiliario, tanto en el proceso del lanzamiento del proyecto y en el de gestión. “Si hay que ir a hacer gestiones a un ayuntamiento, no es lo mismo que entre un extranjero o un local que entiende bien la manera de hablar, cultura, etc”. Por otro lado, en el proceso de construcción “necesitas también empresas locales que construyen con precios adecuados, materiales adecuados, que tengan economías de escala, etc. esto no es tan fácil ni tan rápido de implementar. O tienes unos buenos socios o es complicado.”

Por último, Hernández menciona la necesidad de que los inversores, y más en estos momentos, tengan en cuenta las incertidumbres asociadas a los vaivenes de la moneda local en la que se invierte. “No es lo mismo invertir en la zona euro que fuera de ella”. Además, señala que hay que fijarse en la cuestión de las financiaciones porque “a priori, las sociedades no tienen los mismos balances en un sitio que otro”.

El experto del IE explica, por otro lado, que, hoy en día, es muy difícil para una constructora internacional conseguir contratos en Brasil porque el país cuenta con grandes proyectos inmobiliarios que, además, están muy ligados a los planes de infraestructuras que está acometiendo el Gobierno. “La barrera (de entrada) para promotores inmobiliarios será menor que para empresas constructoras, éstas lo tendrán más difícil. El sector brasileño es muy potente”.

Sin embargo, Hernández es positivo respecto al impacto de la cita olímpica en el sector y señala que si el país que alberga este tipo de eventos está mal, éste solo genera más tensiones, pero si el país está bien, como es el caso de Brasil, ayuda a resolver la incertidumbre política. Se genera un “timing”, dice. “Aquellos proyectos que en el país llevaban velocidad de crucero, ahora, con las olimpiadas, se aceleran y eso en el sector inmobiliario es bueno, da seguridad jurídica y, por lo menos, acota los riesgos e incertidumbres en los plazos”.

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