Gilles Assouline, de Wuxi Iparks: “La diferencia entre China y el resto del mundo es su demanda”

Su inigualable demanda, sus enormes reservas de efectivo y su disposición a invertir fuertemente en nuevas infraestructuras convierten a China -en opinión de Gilles Assouline, presidente de Wuxi Iparks Creative Design & Development- en una opción muy atractiva para los inversores inmobiliarios. En una entrevista concedida a Knowledge@Wharton, Assouline explicó por qué las condiciones en China son, en este momento, perfectas para el desarrollo inmobiliario, y cómo asociarse con la economía de más rápido crecimiento puede ser requisito para sobrevivir en el actual contexto de declive económico.

Knowledge@Wharton: Hoy nuestro invitado es Gilles Assouline, presidente de Wuxi Iparks Creative Design & Development, empresa especializada en el desarrollo de activos inmobiliarios a nivel internacional y de proyectos relacionados con el ocio en China. Gracias por aceptar nuestra invitación.

Gilles Assouline: Gracias a ustedes.

Knowledge@Wharton: El tema de actualidad, el tema en la mente de cualquier persona, es la crisis financiera mundial y su impacto sobre diversos mercados emergentes. Como su empresa tiene una significativa presencia en China, me gustaría que, para empezar, nos comentase algo sobre la crisis y su impacto sobre los mercados inmobiliarios chinos. 

Assouline: En mi opinión, esta crisis en el fondo podría analizarse como tres crisis. Existe una crisis crediticia, esto es, una contracción del crédito. Y se trata más bien de una crisis del apalancamiento; apalancamiento sobre apalancamiento sobre apalancamiento. La segunda crisis guarda relación con los mercados derivados. La primera crisis es responsable de 4 o 5 billones de dólares; la segunda probablemente de unos 22 billones. Y también hay una especie de crisis invisible que representa la acumulación de otras transacciones no cuantificables. Tal vez esta tercera alcance cifras de miles de billones de dólares. Podríamos considerarla un agujero negro. Empleando como analogía la teoría de la relatividad, podríamos decir que los mercados derivados son el disco que gira alrededor del agujero negro. Y toda esta historia consiste en no caer en el agujero negro y, en lugar de quedarse paralizado, moverse.

Hoy en día, tal y como se puede ver, la mayoría de los inversores –y eso incluye a los inversores inmobiliarios-, no están haciendo nada. Prefieren tener liquidez. No es un buen momento para vender, no es un buen momento para comprar, así que nadie hace nada; todo está paralizado. Pero si nadie compra ni vende, tal vez nadie tenga el espíritu necesario para no caer dentro del agujero negro. Así, en relación con los países emergentes, creo que China es un caso particular porque –obviamente- se ha visto afectado, al igual que otros países, por la crisis, pero de manera completamente diferente. De manera diferente porque la mentalidad en China es diferentes. Existe apalancamiento, pero no es tan sofisticado como en Estados Unidos u otras partes del mundo. En China básicamente gastas lo que tienes. Y pides prestado dinero porque sabes que en el futuro estarás en una buena posición para poder devolverlo, ya que si eres un inversor inmobiliario o un constructor, sabes que muchas ventas se realizan con antelación. En cuanto te has asegurado cierto nivel de ventas anticipadas puedes acudir al banco y preguntar: “¿Puedo pedir un préstamo que con toda seguridad podré devolver?” No se puede generalizar, pero esta es en pocas palabras la idea.

En segundo lugar, China tiene un exceso de reservas de 2,5 billones de dólares, casi 3 billones. Es una cifra ligeramente inferior a la crisis crediticia, la que denominé primera crisis. Esto ya es suficiente para que China piense de forma diferente; por ejemplo, para querer invertir en infraestructura … para asociarse a otros países a la hora de invertir y adoptar posiciones estratégicas no sólo en China, sino también en otras partes del mundo en el caso de la energía y las tecnologías. La posición de China es bastante particular: Si hay grandes inversiones en infraestructuras, esto permite a los inversores … confiar en dichas infraestructuras cuando se construye.

Knowledge@Wharton: ¿Podría comentarnos algo sobre las actividades de su empresa en China?

Assouline: En China tenemos actividades de desarrollo y actividades de construcción. Las actividades de desarrollo consisten básicamente en dos grandes proyectos en la ciudad de Wuxi. Es una de las ciudades de más rápido crecimiento de China. Estamos desarrollando en 3.000 acres –y en diversas etapas-, un parque industrial llamado Digital Animation City, que tenemos la esperanza de que se convierta en el destino nacional del sector de la animación digital, donde las empresas localicen sus oficinas centrales. Dentro de esa superficie también se podrá encontrar un parque temático, un parque temático de alta tecnología, y alrededor del mismo habrá complejos comerciales y residenciales. Este es el primer proyecto. El segundo consiste en el desarrollo de una torre de 75 pisos con vistas sobre la ciudad de Wuxi. Será una torre híbrida, con una zona dedicada al comercio minorista, un centro comercial de lujo, oficinas y apartamentos.

Knowledge@Wharton: Su empresa tiene su sede en Paris, o al menos es originaria de París. ¿Es muy diferente el desarrollo inmobiliario en China en comparación con otras partes del mundo?

Assouline: Bueno, nosotros nos hemos introducido en China a través de un consorcio de empresas -principalmente empresas francesas-, donde compartimos nuestros conocimientos y experiencia. Y nos hemos acercado a China con mucha paciencia. En ese contexto se necesita paciencia. Cuando se quieren hacer negocios en China hay que ir superando diferentes niveles. Se empieza con cartas de intenciones en relación con una joint venture, un acuerdo de asociación, y luego se crea la joint venture. Solicitas permisos para tener derechos sobre la propiedad de los terrenos que adquieres y en los cuales quieres construir. Y para ello tienes que depender de un constructor estatal o bien de un constructor famoso, con mucha experiencia. Asociarte con una empresa local es fundamental en China.

Knowledge@Wharton: ¿Cuáles son los principales retos a los que se ha enfrentado al intentar implementar dichos proyectos?

Assouline: El origen de los problemas realmente no ha sido China. China nos está apoyando mucho. China nos está apoyando –tal y como he mencionado previamente- en forma de infraestructuras. Pondré un ejemplo relacionado con nuestros proyectos. En los últimos años se ha construido en la ciudad de Wuxi un aeropuerto internacional que está a nueve millas (unos 14 kilómetros) de nuestro parque. Nos han construido un tren de alta velocidad –con su correspondiente estación de tren-, y autopistas para conectar la ciudad con nuestro parque. Prácticamente se han gastado más dinero que el coste total de nuestro proyecto. Es realmente impresionante. Asimismo, nuestro parque esta rodeado de 175 millones de personas que viven a dos horas conduciendo. Y la infraestructura está ahí para que la gente pueda llegar en coche hasta nosotros.

Así pues, afirmaría que tenemos en nuestras manos todas las cartas para que este proyecto en China tenga éxito. Los retos más bien proceden de la comunidad financiera internacional Aún existen muchas reservas en relación con China. Y creo que para comprender China primero hay que pasar tiempo en el país. En segundo lugar debes comprender su mentalidad. Y te darás cuenta de que son gente tremendamente inteligente, muy trabajadora; y te darás cuenta de que la gente está dispuesta a compartir contigo los beneficios de su propio crecimiento económico, algo realmente increíble. Aunque en estos momentos estemos hablando de un crecimiento del 8%, sigue siendo un crecimiento del PIB del 8% anual, que es una cifra muy impresionante.

Knowledge@Wharton: ¿Dónde cree que estará su empresa dentro de 18 o 24 meses? ¿Dónde desearía que estuviese?

Assouline: Bueno, creo que me gustaría seguir explorando oportunidades para desarrollar joint ventures en China. Pero en la actualidad también estamos pensando en desarrollar en China nuevos … ¿como diría?.. instrumentos estructurados con los que las empresas chinas y –¿por qué no?-, los fondos soberanos chinos inviertan conjuntamente con otros fondos soberanos de Oriente Medio, Noruega, Estados Unidos, Francia y otros países europeos, y compartir así el crecimiento económico que China está proporcionando al mundo. Esto consistiría en inversiones en infraestructuras, pero también en acompañar a China en su deseo de adquirir activos estratégicos fuera del país –operados conjuntamente por empresas chinas y extranjeras-, y en asegurar el suministro de energía, recursos naturales, etc. Esto también sería útil para personas de países con menos densidad de población, como países de Oriente Medio, que podrían invertir en China.

La diferencia entre China y el resto del mundo –tal vez con la excepción de la India- es la demanda. La demanda está en China. Estamos hablando de 1,4 billones de personas en China. Y eso representa una enorme demanda que debe ser satisfecha. Y este es el motivo por el que no se debe estar asustado con China, sino contento, porque China va a arrastrar consigo al resto del mundo. Eso sí, sólo si el mundo puede trabajar junto a China en lugar de adoptar posiciones independientes u hostiles, o intentar aprovecharse de la crisis porque algunos activos o empresas estén en la actualidad infravaloradas en términos bursátiles. En su lugar, debemos aprovechar únicamente de la crisis para decir, “Bueno, ¿por qué no trabajamos juntos?”. Hoy en día existen muchas herramientas reguladoras, podemos administrar muy bien fondos de inversión estructurados. Podemos combinar recursos financieros procedentes de países en los que haya dinero –y eso incluye a China-, para adquirir activos estratégicos fuera de China y para cooperar con otras empresas. Creo que China está preparado para esto.

Podemos pensar globalmente en lugar de pensar que existe una especia de sincronización de la crisis y que todo el mundo va a proteger su posición. Creo que si decimos “Este no es el modo adecuado de hacerlo. El modo adecuado es trabajando juntos e invirtiendo juntos, compartiendo liderazgo, compartiendo control, intercambiando conocimientos y experiencia”, entonces el final de la crisis estaría muy cerca.

Knowledge@Wharton: Gilles, muchas gracias por estar hoy aquí con nosotros.

Assouline: Gracias por haberme invitado.

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"Gilles Assouline, de Wuxi Iparks: “La diferencia entre China y el resto del mundo es su demanda”." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [01 marzo, 2010]. Web. [21 September, 2018] <http://www.knowledgeatwharton.com.es/article/gilles-assouline-de-wuxi-iparks-la-diferencia-entre-china-y-el-resto-del-mundo-es-su-demanda/>

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