¿Se encamina el sector inmobiliario de Brasil hacia una crisis?

Actualmente, Brasil vive un boom inmobiliario sin precedentes, y aunque aparentemente el sistema financiero local opera en condiciones saludables y estables, la preocupación de los analistas internacionales está creciendo como una bola de nieve debido a las similitudes del actual escenario económico del país sudamericano con el que desencadenó la crisis subprime en Estados Unidos en 2008.

Uno de los primeros en encender la luz de alarma fue Paul Marshall, CIO de Marshall Wace, fondo de cobertura londinense y uno de los más importantes de Europa, quien en febrero pasado y a través del diario Financial Times, advirtió sobre el pesado coste financiero de la deuda de los brasileños, “quienes deben pagar tasas de interés reales de entre 20 % y 25 % por sus créditos inmobiliarios”. También dijo que es preocupante la imposibilidad de llevar un registro nacional de deudores morosos en Brasil, dado que el sistema de información de deuda (una suerte de boletín comercial) opera con grandes atrasos.

Lo cierto es que las cifras son elocuentes. Roberto Attuch, analista de la filial de São Paulo de Barclays Capital, la división de banca de inversión de Barclays Bank PLC, afirmó en declaraciones a la prensa local que la deuda habitacional de los brasileños "pasó de aproximadamente 25 % de sus ingresos en junio de 2006 a casi 40 % en noviembre último".

Lo anterior implica un aumento de casi 15 puntos porcentuales en apenas cuatro años, comentó el analista, incremento que coincide con el segundo período del ex Presidente Luiz Inácio Lula da Silva, quien impulsó un fuerte programa de viviendas sociales denominado “Minha casa, Minha vida” (Mi casa, mi vida). Este programa, creado en 2009, financió tan sólo ese año un millón de soluciones habitacionales.

Así, según datos oficiales de la Caixa Econômica Federal, entidad pública que responde por el 70 % del crédito inmobiliario que se concede en el país, esta institución liberó casi 5.400 millones de dólares para comprar casas o departamentos en el primer trimestre de 2010, monto que representa el doble de lo liberado en el mismo período de 2009.

Y si bien el Estado brasileño ha jugado un rol protagonista en este boom inmobiliario, el sector privado no lo ha hecho nada de mal. De acuerdo a la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro (Abecip, por sus siglas en portugués), el número de viviendas financiadas con recursos de sus asociados (Banco Itaú, Santander, Bradesco, Banco Safra, Citibank y Banco do Brasil, entre otros), superó las 400.000 unidades habitacionales a fines de 2010, lo que significó una inversión de 26.900 millones de dólares.

Ante estos millonarios montos que se barajan en el mercado inmobiliario, Arminio Fraga, nada menos que el ex Presidente del Banco Central de Brasil y actual Presidente de Bovespa, Bolsa de Valores de São Paulo, saltó a la palestra hace unos días para alertar sobre el vertiginoso ritmo con que está creciendo el crédito, declarando a medios de prensa local: “Tengo curiosidad por conocer la calidad de la cartera de créditos. Si tuviera mi antiguo trabajo, mandaría a todas mis tropas a fiscalizar el mercado del crédito".

Marshall fue aún más lejos y concluyó en su artículo para el Financial Times que, si Brasil no equilibra su proporción entre ahorro e inversión para reducir el exceso de crédito, “el país podría estar rumbo a una debacle subprime”.

Sin embargo, Felipe Monteiro, profesor de Gestión de Wharton, recalca que el sistema financiero brasileño está muy lejos de caer en default y gatillar una crisis subprime similar a la de Estados Unidos, debido a que “la penetración del crédito inmobiliario en la población hoy sigue siendo aún muy baja, considerando que el mercado está compuesto por más de 200 millones de brasileños”. No es que todo el mundo esté comprando su casa propia con crédito, aclara, y pese a que el crédito se ha expandido en forma considerable, la actual cantidad de propietarios brasileños con hipoteca es muy baja, “a diferencia de lo que ocurrió en el mercado estadounidense, donde la mayoría de los propietarios tenían hipotecas”.

Penetración del crédito aún es baja

Fernando Nogueira da Costa, profesor de Economía de la Universidad Estadual de Campinas (Unicamp) y ex Vicepresidente de Finanzas y Mercado de Capitales de la Caixa Econômica Federal, coincide plenamente con Monteiro, aseverando que “el crédito inmobiliario corresponderá al 14 % del PIB en 2011, según datos de Abecip”, lo que, a su juicio, es un claro indicador de que el crédito sigue teniendo una baja penetración. “Hay países en que esta relación crédito habitacional-PIB alcanza al 60 % como es el caso de España, mientras que en Holanda la relación llega casi al 100 %”.

Además, comenta que lo que desencadenó el explosivo crecimiento del crédito en el mercado estadounidense fue que éste se otorgó con tasas de interés extremadamente bajas, “en cambio en Brasil el elevado interés establecido por la banca impide que el crédito se dispare con la misma intensidad con que escaló en Estados Unidos”, dice Nogueira.

En línea con los argumentos del profesor, Miguel de Oliveira, Gerente de Indicadores de Mercado de Serasa Experian, consultora local que brinda asesoría en materia de crédito y negocios, declaró recientemente al diario brasileño O Estado de São Paulo, que, en Estados Unidos y otros países desarrollados, las tasas de interés de los créditos inmobiliarios son bastante más bajas comparadas con Brasil, “y eso hace que las entidades bancarias de las naciones desarrolladas busquen rentabilizar sus operaciones, tratando de seducir al mercado subprime. En cambio, la banca brasileña no necesita hacer eso”.

Otro de los factores que impulsa a Monteiro a descartar un potencial estallido subprime en la economía brasileña es que, en su opinión, el riesgo sistémico que desencadenó la debacle en el sistema financiero estadounidense, casi no existe en Brasil “ya que los bancos brasileños están mucho más regulados por la ley”.

Efectivamente, comenta Nogueira, “la exigencia del Banco Central de direccionar el 65 % de los depósitos de ahorro para crédito inmobiliario, no permite que las operaciones inmobiliarias sean colocadas fuera del balance del banco, como tantas veces ocurrió en el caso del mercado estadounidense. La regulación brasileña no permite este tipo de artificio, llamado securitización del crédito inmobiliario”.

Reforzando esta última idea, Luís Miguel Santacreu, Analista de Instituciones Financieras de Austin Rating, agencia local de clasificación de riesgo, afirmó hace unos días al diario brasileño O Estado de São Paulo que “el Banco Central de Brasil se ha mostrado muy atento a eventuales distorsiones del mercado crediticio”, y cita como ejemplo las medidas macroeconómicas anunciadas por la autoridad a fines de 2010, que apuntan a frenar la expansión del crédito, especialmente en la compra de vehículos.

Aumento real de la renta de los brasileños

Una de las principales causas que explican el boom inmobiliario en Brasil, detalla Nogueira, es que la renta de la población ha experimentado un aumento real, lo que ha dado paso a una fuerte entrada de las personas a la clase media y al respectivo incremento en su capacidad de pago y en la demanda habitacional. “A diferencia de lo que ocurrió en el mercado estadounidense, donde el ingreso de las personas era muy bajo para sopotar el aumento en los precios de los inmuebles”. En otras palabras, dice, el estadounidense medio no tenía cómo pagar los inmuebles que estaba comprando.

Según un reciente estudio de la consultora MB Associados, empresa brasileña enfocada en el servicio de análisis macroeconómico, el crecimiento medio anual de la renta real de los brasileños registró un aumento del 8 % en el período 2002-2008, y la expectativa es de expansión para los próximos años, en caso de que haya continuidad gubernamental. Asimismo, Sergio Valle, economista y director de MB Associados, señaló a través del diario brasileño Folha de São Paulo, que “en los últimos años fueron 26 millones de brasileños quienes pasaron a conformar la clase media y aún existen otros 20 millones de personas que están por entrar, gracias al vertiginoso desarrollo económico que está registrando el país”.

Roy Martelanc, profesor de Economía de la Universidad de São Paulo, también opina que el alza que ha anotado el ingreso de los brasileños, es el principal referente para diferenciar el escenario inmobiliario de Brasil del de Estados Unidos, “porque aquí no se están vendiendo inmuebles a gente que no puede pagarlos, ni hay especulación, como fue el caso del mercado estadounidense, sino que existe una demanda legítima”.

Cabe recordar que, en 2007, los deudores hipotecarios estadounidenses de mayor riesgo (subprime) empezaron a cesar el pago de sus deudas, describe el profesor en recientes declaraciones al diario brasileño Folha de São Paulo. Ello redundó en que instrumentos derivados de deuda compuestos por estos créditos en el mercado financiero vieran su valor reducido a cero, lo cual llevó a casi todos los principales bancos del país a reportar pérdidas gigantescas.

En consecuencia, recalca Nogueira, con una demanda inmobiliaria estancada por años, condiciones macroeconómicas favorables, aumento del ingreso de la población y mayor acceso al crédito, “nada más natural que la demanda habitacional del país se expanda”.

Burbuja de precios en desarrollo

Si bien Monteiro se ha encargado de disipar los temores de una potencial debacle en el mercado brasileño, enfatizando en cambio que la crisis subprime en Estados Unidos “debe ser tomada como una gran lección de lo que el mercado no debe hacer”, reconoce que tras este boom inmobiliario, hay una burbuja de precios que ha ido creciendo en forma vertiginosa.

“El precio de las propiedades residenciales, y especialmente de oficinas prime”, comenta, “se ha disparado en algunas localidades de Brasil, debido a que la demanda ha crecido a un ritmo mucho más rápido de lo que ha sido capaz de cubrir la oferta. Y ello se explica porque una empresa constructora tarda tiempo en levantar un edificio con oficinas de calidad”. Esta burbuja, advierte, estaría cobrando una intensidad crítica en  Río de Janeiro.

Citando un reportaje del Financial Times publicado en febrero de este año, el profesor Monteiro asevera que “el precio del metro cuadrado de oficinas en Río de Janeiro por primera vez en la historia superó el valor del metro cuadrado en Nueva York”.

La citada publicación incluye un estudio realizado por Cushman & Wakefield, una de las principales consultoras inmobiliarias del mercado estadounidense, que determinó que “elcostodel metro cuadrado de oficinasprimeen Ríode Janeiro alcanzó un valor de 1.321 dólaresen 2010, lo que representa un salto del 47 % respecto del valor del metro cuadrado registrado el año anterior, convirtiéndose así en el lugar más caro de toda América”. Mientras que el centro de Nueva York anotó un valor de 1.260dólares en 2010, detalla el informe.

Asimismo, el estudio estableció que Ríode Janeiro es el cuarto lugarmás caro del mundo en cuanto al valor del metro cuadrado de oficinasprime, siendo el más caro del orbe Hong Kong,con2.644 dólares, seguido de West Enden Londres,con2.563 dólares,yTokiocon 1.827 dólares.

La creciente demanda deoficinasen Río de Janeiroen comparaciónconNuevaYork,se debealamarcada diferenciaen el crecimientoeconómicoque ha evidenciado Brasil, sostiene el informe de Cushman & Wakefield. “El crecimiento en América del Norte ha sido lento, en cambio Brasil creció un 7,5 % en 2010y se esperaquese expandaalrededor del 4,5 %en 2011”.

Pero además hay que considerar que Río de Janeiro, como metrópolis, ha aumentado en importancia el último tiempo, enfatiza Monteiro, principalmente a raíz de los últimos descubrimientos de petróleo que ha hecho Petrobrás, la principal empresa petrolera de Brasil, en la zona de la pré-sal, ubicada frente a las costas de Río. “A lo anterior hay que sumar el hecho de que Río de Janeiro será la sede de la Copa Mundial del Mundo en 2014 y también será el escenario donde se llevarán a cabo los próximos Juegos Olímpicos de 2016, todo lo cual ha contribuido a que aumente exponencialmente el valor de la propiedad”. Son numerosas las empresas multinacionales que hoy están apostando a instalar sus oficinas en Río, dice.

Pero no sólo Río de Janeiro está siendo arrastrada por una burbuja de precios. SãoPaulo también está siendo invadida por una voraz demanda inmobiliaria, que ha catapultado el valor de sus propiedades. Según explica Fernando Nogueira,“el metro cuadrado de los inmuebles en São Paulo, registró un alza de hasta un 81 % entre enero y octubre de 2010, comparado con el mismo período del 2009. Fue el caso de los departamentos residenciales ubicados en la zona de Bela Vista, en el centro de la capital paulista”.

A juicio del profesor, los precios de los inmuebles en SãoPaulo están en niveles muy elevados. No obstante, desecha la posibilidad de que a futuro se produzcan nuevos aumentos relevantes en el valor de las propiedades. “No parece ser que el crecimiento de los precios hoy sea una señal de burbuja que genere algún tipo de debacle en el sistema financiero y una eventual caída en los precios de los inmuebles”, concluye Nogueira.

Sin embargo, la visión de Monteiro es otra, y califica de “preocupante” el escenario en Río y São Paulo, donde la minúscula oferta está siendo incapaz de satisfacer a la implacable demanda.

Cómo citar a Universia Knowledge@Wharton

Close


Para uso personal:

Por favor, utilice las siguientes citas para las referencias de uso personal:

MLA

"¿Se encamina el sector inmobiliario de Brasil hacia una crisis?." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [23 marzo, 2011]. Web. [21 September, 2018] <http://www.knowledgeatwharton.com.es/article/se-encamina-el-sector-inmobiliario-de-brasil-hacia-una-crisis/>

APA

¿Se encamina el sector inmobiliario de Brasil hacia una crisis?. Universia Knowledge@Wharton (2011, marzo 23). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.es/article/se-encamina-el-sector-inmobiliario-de-brasil-hacia-una-crisis/

Chicago

"¿Se encamina el sector inmobiliario de Brasil hacia una crisis?" Universia Knowledge@Wharton, [marzo 23, 2011].
Accessed [September 21, 2018]. [http://www.knowledgeatwharton.com.es/article/se-encamina-el-sector-inmobiliario-de-brasil-hacia-una-crisis/]


Para fines educativos/empresariales, utilice:

Por favor, póngase en contacto con nosotros para utilizar con otros propósitos artículos, podcast o videos a través de nuestro formulario de contacto para licencia de uso de contenido .

 

Join The Discussion

No Comments So Far