El sector inmobiliario de Argentina se prepara para echar a volar

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El mercado inmobiliario de Argentina está dando muestras de recuperación en los últimos meses. Así lo demuestran los datos estadísticos más recientes. Según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, el pasado mes de agosto se cerró con un total de 4.222 escrituras, lo que representa un aumento del 43,9% en comparación con el mismo mes del año anterior y un alza del 18,4% respecto al mes de julio. Con esta subida, el sector acumula en los primeros ocho meses del año un incremento del 13%. Si se tienen en cuenta los montos de las ventas, el total acumulado asciende a 40.338 millones de pesos (unos 2.660 millones de dólares estadounidenses), un 79,5% más frente al mismo periodo de 2015.

El actual ejercicio parece continuar la tendencia iniciada el año pasado, cuando se logró revertir una muy mala racha con un rebote del 11% en el número de escrituras. En los cinco años anteriores, se produjo una bajada de más del 50%. “El 2016 evidencia un cambio de tendencia que se percibe favorable tanto para la oferta como para la demanda de unidades nuevas y usadas”, observa Silvia Caviola, Directora del Departamento de Economía y Finanzas de la Fundación UADE. “El sinceramiento de la economía que impulsó el nuevo Gobierno [de Mauricio Macri] planteó un cambio de paradigma que modificó positivamente las expectativas de los inversores y de quienes venían difiriendo un cambio de vivienda”. Ella asegura que este cambio de tendencia también se verifica en el repunte de la cantidad de escrituras de compra-venta y en el número de hipotecas bancarias. En este contexto y, “tal como se vino observando a lo largo del año, el mercado inmobiliario está recuperando su nivel de actividad y con fuertes apuestas para el próximo año a partir de nuevos desarrollos”, añade la Directora de UADE.

A pesar de los importantes ascensos en las ventas, los escribanos han pedido cautela a la hora de interpretar los datos. Aseguran que las cifras están todavía lejos de los niveles previos a la implementación, en noviembre de 2011, del conocido como “cepo financiero o cambiario”, que consistió en una serie de medidas impuestas por el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner para que los ciudadanos argentinos no compraran divisas extranjeras, en especial dólares americanos, y evitar de esa forma la fuga de capitales del país.

La consultora especializada Reporte Inmobiliario advirtió, cuando se conoció a principios de octubre el informe de la evolución del sector, que los datos actuales se están comparando con los peores años de la historia. Las cifras de agosto de 2016 parecen menos positivas si se confrontan con las del mismo mes de ejercicios considerados buenos. Así, por ejemplo, en 2011 se escrituraron 5.809 viviendas; en 2007, 6.520; en 2005, 7.027; y en 1998, 6.611.

Damián Tabakman, Rector de la Escuela de Negocios Real Estate y coordinador de los Postgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella, considera que el mercado inmobiliario argentino todavía no ha entrado en una fase de expansión. Prefiere hablar de una recuperación fruto de los cambios normativos que se han producido en los últimos meses. “Por ahora las estadísticas muestran una recuperación producto de la salida del ‘cepo cambiario’ y la eliminación de las trabas que había para realizar las transacciones, como la imposibilidad de adquirir dólares para pagar los inmuebles o la existencia de múltiples tipos de cambio que entorpecían los contratos”, afirma.

Mejora del clima

Los expertos coinciden en destacar que las mejoras que se están produciendo en el mercado de la vivienda tienen mucho que ver con la llegada de Mauricio Macri al Gobierno el pasado 10 de diciembre. Existen unas expectativas muy grandes en el sector de que se produzca un cambio de rumbo importante en materia económica, y que ello facilite la compra y la venta de casas en todo el país. De hecho, ya se están viendo los primeros movimientos provocados por esas expectativas, como la reactivación de las políticas de créditos hipotecarios por parte de entidades financieras como Banco Nación, Banco Ciudad y Banco Provincia.

Un informe especial sobre el sector inmobiliario argentino elaborado por la consultora internacional KPMG en el segundo trimestre del ejercicio se mostraba optimista respecto a las perspectivas del país. “Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, tanto para el sector premium como para la clase media. La mayoría de los actores coincide en señalar al cambio de gobierno como un factor que influenciará positivamente en la situación del sector en el corto y mediano plazo”, señalaba. “Las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a la reactivación de la construcción, motivada por la devaluación y la normalización del mercado cambiario como primeras políticas de la gestión del nuevo gobierno argentino, permitieron estabilizar el dólar en valores competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria, especialmente a partir del segundo semestre del año”, manifestaba el trabajo.

Políticas que favorecen al sector

A la ya mencionada liberalización del cambio de divisas, hay que sumar otras medidas del Ejecutivo de Macri que se creé que tendrán un impacto positivo en el sector de la vivienda. Una de ellas, y quizá una de las más importantes, es el programa de blanqueo de capitales, con el que el Gobierno espera que los ciudadanos repatríen al menos 60.000 millones de dólares que se encuentran depositados en bancos extranjeros.

La Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) estima que Argentina es el octavo país del mundo en volumen de capitales en el exterior. El Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (Cefid-Ar) calcula que cerca de 400.000 millones de dólares en propiedad de ciudadanos del país se encuentran en el extranjero, lo que duplica la deuda externa de la nación. Ante la necesidad de que el mayor número posible de esos recursos sean devueltos, el Gobierno permitirá que quienes traigan hasta 7.000 dólares no paguen impuestos, mientras que las cifras superiores tributarán con tasas de entre el 5 y el 10%. No habrá límites y podrán participar personas físicas y jurídicas.

Para acogerse a esta medida, existe la obligación de tener que depositar los fondos en una cuenta bancaria durante seis meses, con la excepción del capital que se invierta en propiedades escriturables. Es por ello que se cree que muchos ciudadanos o empresarios pondrán sus ojos en el sector inmobiliario.  Según explicó a principios de octubre Federico Barni, portavoz de Zonaprop, una de las mayores plataformas digitales de alquiler y venta de inmuebles en Argentina, “sería prematuro hablar de una relación de crecimiento o explosión del mercado inmobiliario por efecto del blanqueo”, aunque opina que el sector sí percibe que “cierta porción de estos fondos se dirigirá a él”.

Para Caviola, “las medidas adoptadas por el Gobierno básicamente tienden a recomponer el desempeño de las principales variables macroeconómicas de la coyuntura”. Asegura que las políticas implementadas permiten visualizar una tasa de inflación que paulatinamente va cediendo. “Alcanzar la estabilidad de precios es fundamental para que despeguen los nuevos créditos hipotecarios con el sistema Unidades de Vivienda (UVI) [destinados a fomentar la adquisición de viviendas] que lanzó Banco Central de la República de Argentina (BCRA) en abril. Por otra parte, se ha depositado una importante dosis de confianza al impacto del sinceramiento fiscal dados los fuertes incentivos para realizar inversiones en el mercado inmobiliario. Estos factores van a afectar positivamente al sector”, prevé.

Claves para el futuro

Al margen de medidas económicas puntuales que pueden afectar indirectamente a la vivienda como la del blanqueo de capital extranjero, Tabakman considera que “para que haya una recuperación verdadera del sector deben pasar una serie de cosas, que se están dando incipientemente”. Considera que “la más importante es la aparición del crédito hipotecario accesible para clase media, que es un producto que por años no existió en el país”. Según su opinión, “en la medida que ello se vaya concretando (es parte del programa gubernamental) y que la gente se anime a endeudarse, aparecerá una demanda muy importante para nuevos emprendimientos”. Estima que para que esas medidas den sus frutos será necesario que la inflación baje, algo que según sus previsiones probablemente ocurrirá en el segundo semestre del año próximo. Además, señala otras medidas relevantes que se deben llevar a cabo, como cambios en los impuestos que afectan al sector, reaparición del financiamiento bancario para obras, celeridad en los permisos, inversión extranjera, etc.

Tabakman opina que el sector se encuentra ante una buena oportunidad que, al mismo tiempo, supone una ocasión importante para la economía del país. Pero avisa de que los políticos deben hacer las cosas bien. “La construcción es uno de los motores del crecimiento económico local y la generación de empleo genuino, de modo que una reactivación del sector será uno de los grandes elementos que potenciará el esperado despegue de Argentina, la aparición de proyectos atractivos y el interés de inversores locales y extranjeros por apostar al país, de la mano de una progresiva construcción de confianza a largo plazo con reglas de juego claras y estables. Mientras ello no ocurra, él sostiene que los argentinos seguirán apostando por otros mercados del exterior que prometan mejores retornos. “Pero a mi juicio, hoy la oportunidad pasa por invertir en Argentina donde el rebote es mas probable”.

En la misma línea, Caviola considera fundamental para que el sector se consolide que los actores del mercado estén convencidos de que se han afianzado las variables económicas, que las reglas de juego no se van a modificar y que la confianza ha vuelto al sistema. Si todo ello se cumple y el sector despega, afirma que las repercusiones deberían ser muy favorables para los inversores y más aún para los desarrolladores. “De hecho, a principios de agosto, el BCRA presentó un informe en el que concluye que el ‘ladrillo’ fue la inversión más rentable de los últimos 35 años, único activo que resistió a todos los modelos. Cabe destacar que, tal como indican algunos analistas financieros, el valor de los activos financieros y los inmobiliarios hoy en nuestro país aún se encuentran por debajo de los de la región”, concluye.

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