Vivienda sostenible: Una solución para México

Inestabilidad política, violencia vinculada a las drogas, pobreza, calentamiento global. Aunque México parezca tener que enfrentarse a desafíos intrascendentes, el actual Gobierno está recurriendo a acciones innovadoras para hacer frente a esas dificultades. Una medida particularmente importante en ese sentido son las iniciativas para incentivar el desarrollo de viviendas sostenibles para los más necesitados.

La autoridad de vivienda mexicana calcula que el déficit actual del sector es de aproximadamente 8,9 millones de casas, y todos los años ese número aumenta en 200.000. Con un total de 24,3 millones de casas en el país, según el censo de 2005, México necesita un 35% más de viviendas para atender a la población actual del país. Ese déficit es consecuencia de la falta de desarrollo en el sector inmobiliario y de opciones para la financiación, entre otros factores. Según la Guía Global de la Propiedad, la financiación de la vivienda está disponible sólo para un 10% de los trabajadores. Por eso, en 2000, un 70% de las nuevas casas en México fueron construidas por individuos, y no por constructoras. Ese porcentaje cayó hasta un 30% debido a las iniciativas del Gobierno.

El déficit debería aumentar en las próximas dos décadas, al mismo tiempo que la estimación de crecimiento de la población prevé que pase de 37,8 millones en la franja de edad de 25 a 45 años (principal clientela de vivienda propia), en 2005, a 45,8 millones en 2030, lo que tendría como resultado un aumento extraordinario en el número de posibles compradores. Según la Guía Global de la Propiedad, el mercado hipotecario corresponde sólo a cerca de un 10% del PIB, "un volumen sustancialmente menor que el registrado en otros países miembros de la OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico)", señal de que el mercado apenas está servido teniendo en cuenta su potencial.

Además de los problemas por el déficit de vivienda, México sufre los efectos de un año de cambio climático que aumentó las temperaturas y disminuyó la frecuencia de lluvias. El Cuarto Informe de Evaluación del Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático prevé que las temperaturas suban entre 0,4º y 1,8ºC en América Latina, en 2020, y de 1º a 4ºC, en 2050, lo que aumentaría de manera importante el número de días consecutivos de sequía y la duración de las olas de calor en México. Esos factores, junto con la disminución de las lluvias, podrían intensificar la escasez en el abastecimiento de agua, que ya es un problema nacional principalmente en los centros urbanos del país. Para revertir ese escenario, México necesita dejar de ser una economía que utiliza grandes cantidades de carbono para convertirse en otra cuyas emisiones de carbono sean neutras. Actualmente, el país emite 715 millones de toneladas de dióxido de carbono a la atmósfera todos los años. El volumen total de emisiones de los gases de efecto invernadero es superior a las emisiones de Brasil, de India y son iguales a las de China. Si no se hiciera nada, las consecuencias del cambio climático y de la escasez de agua tendrán consecuencias adversas sobre las condiciones sociales y financieras de México.

La vivienda sostenible puede ayudar a atenuar esos problemas. En el contexto mexicano, vivienda sostenible es sinónimo de casas y comunidades creadas con el propósito de (a) reducir el impacto sobre el medio ambiente con la utilización de materiales, equipamientos y prácticas ecológicas; (b) mejorar la calidad de vida de la sociedad a través de la creación de un tejido social que contribuya al desarrollo de sociedades prósperas, en vez de la construcción pura y simple de ciudades dormitorio con poca interacción entre sus habitantes; y (c) facilitar el acceso a la financiación para las personas necesitadas, estimulando al mismo tiempo el ahorro por medio del uso eficiente de agua y energía.

A través de asociaciones público-privadas y de incentivos atractivos, el proyecto de la vivienda sostenible trata de forma innovadora diversos problemas de México: el enorme déficit de la vivienda, la marginalización de las familias de baja renta, la ausencia de integración social y una preocupación cada vez mayor por el medio ambiente. Para eso, el Gobierno mexicano se ha asociado con empresas del sector privado y ha creado proyectos de construcción de viviendas que garantizarán la viabilidad económica, social y ambiental del país.

Un sector público innovador

Después de que el presidente Felipe Calderón asumiera la presidencia, en 2006, su Gobierno empezó a hacer frente de manera proactiva a las deficiencias del mercado de la vivienda. A principios de 2007, siguiendo con la determinación del nuevo Gobierno, la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI) inició el Programa Nacional de la Vivienda, un plan osado que pretende construir seis millones de casas para 2012, de las cuáles cerca de un millón tendrán que ser sostenibles. Poco tiempo después, el Gobierno otorgó categoría jurídica al programa y creó una estrategia de ejecución polivalente enfocada en diversas cuestiones como, por ejemplo, acceso a la financiación, opciones para habitantes de baja renta y la posibilidad de adquisición de vivienda "verde" (o ecológica, es decir, que no agreda el medio ambiente).

Para estimular la sostenibilidad económica y social, el Programa Nacional de la Vivienda estipuló objetivos que tienen como meta ampliar la cobertura financiera de las familias de baja renta y de los grupos marginados como las poblaciones indígenas, madres solteras y ancianos. En 2007, por ejemplo, CONAVI lanzó el programa "Esta es su casa", que concede subsidios del 20% al 25% de los costes de adquisición de los inmuebles para familias con renta de hasta cuatro veces el salario mínimo (74.000 pesos o aproximadamente US$ 6.000 al año). Para acelerar el inicio de los proyectos, el Gobierno concedió contratos, créditos y plazos de financiación generosos para las constructoras privadas dedicadas a la construcción de proyectos de vivienda verde y destinados a las familias de baja renta.

Además, CONAVI se asoció también con INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores) para garantizar la concesión de cerca de 500.000 hipotecas al año, incluyéndose en eso la financiación para las familias de baja renta. Para llegar a las poblaciones de renta más baja, organizaciones como FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares) y SEDESOL (Secretaría del Desarrollo Social) conceden hipotecas a las personas sin historial de crédito, a trabajadores temporeros o temporales y a todos los que actúan en la amplia economía informal del país.

El gobierno mexicano y la CONAVI eligieron también como prioridad explícita la sostenibilidad ambiental. El Programa Nacional de Habitación de la entidad comprende, entre otras cosas, la regulación y la estandarización de las modificaciones y de las normas a seguir para la reducción de las emisiones de los gases de efecto invernadero, de manera que sea siempre posible ofrecer opciones de vivienda de alta calidad y ecológicamente sostenibles.

El programa ofrece también hipotecas verdes y subsidios, además de un programa piloto de entrenamiento para informar a la población acerca de los beneficios y del funcionamiento de las casas sostenibles. Para estandarizar y estimular el desarrollo de la vivienda verde, CONAVI creó el Paquete Básico ("Paquete Básico"), un conjunto de principios ecológicamente sostenibles que trata de cuestiones como la viabilidad del lugar y del terreno, gestión de agua y saneamiento básico, uso de energía y aislamiento. CONAVI ofreció a las familias que compraron casas en conformidad con el "Paquete Básico" un subsidio adicional del 20%, además de los probables 20% a 25% ofrecidos por el programa "Esta es su casa". En 2008, CONAVI amplió aún más su compromiso con la sostenibilidad del medio ambiente al modificar el programa de subsidios de manera que el "Paquete Básico" se convirtiera en un ítem obligatorio de todos los modelos de casa que reunieran los requisitos necesarios para presentarse al subsidio único del 20%.

Además de los programas de subsidio para los propietarios de inmuebles, INFONAVIT se propone ofrecer hipotecas verdes para algunos grupos de familias de baja renta. Esas hipotecas (a) tienen costes iniciales más elevados en razón de las modificaciones ecológicas contratadas; y (b) funcionan con un plan de pago que toma en cuenta los ahorros de largo plazo proporcionados por los servicios públicos de agua, luz, alcantarillado etc., lo que permite a las familias de baja renta comprar casas ecológicamente correctas cuyas exigencias de capital son mayores.

Implantado el proyecto, México necesitaba la participación del sector privado para ampliar el suministro de opciones de viviendas sostenibles. La CONAVI, junto con otras empresas, creó el programa de certificación DUIS (Desarrollo Urbano Integral Sustentable), por medio del cual los proyectos habitacionales certificados tienen acceso a la financiación del Gobierno para obras de infraestructura y vivienda, adquisición de equipamientos y terrenos, estructuración de títulos, promoción de inversiones privadas y asistencia técnica.

Según Cristina González Zertuche, directora de construcción y tecnología de CONAVI, "el DUIS no se preocupa sólo por el concepto de casa, sino, como el propio nombre sugiere, el programa se preocupa también de toda la comunidad, integrando la casa con el medio ambiente". La certificación del DUIS permite a las constructoras privadas ejecutar proyectos de viviendas sostenibles en condiciones financieras más favorables. Eso es muy importante en vista de las restricciones impuestas a los mercados de capitales y de los pocos préstamos del Gobierno, lo que suele llevar a la paralización de los proyectos de viviendas. El objetivo prioritario de ese modelo consiste en promover la participación conjunta de los gobiernos federal, provincial y municipal en el desarrollo de proyectos holísticos sostenibles en las áreas de infraestructura, transporte, gestión de servicios públicos en el espacio comunitario y en los proyectos de casas verdes.

Los beneficios de un enfoque multidisciplinar con la participación de diversas empresas del sector público y de constructoras del sector privado se volvieron evidentes de forma inmediata con una serie de pruebas hechas por el Programa Nacional de Habitación en 2007-2008. El programa piloto construyó 5.000 casas en la región nordeste del Estado de Nuevo León, en la frontera con El Estado de Tarnaulipas. Esas casas modulares y reproducibles fueron construidas junto con organizaciones provinciales, constructoras privadas y universidades punteras y permitieron probar nuevas tecnologías, medir los beneficios económicos y para el medio ambiente, estudiar la viabilidad a gran escala del programa DUIS, así como promover la cooperación entre las organizaciones. Las constructoras del sector privado jugaron un papel importante en la determinación del ritmo que ese sector deberá imprimir a los conjuntos habitacionales sostenibles en el futuro. Según Gonzalez Zertuche, el éxito del programa piloto y el alcance de la colaboración de las diversas entidades crearon un fuerte clima de optimismo respecto al cumplimiento de los objetivos del Programa Nacional de la Vivienda en 2012.

Colaboración del sector privado amplía el alcance de los proyectos

Tras el éxito del programa piloto, el sector privado aprovechó la oportunidad para lanzar proyectos de construcción de viviendas sostenibles a gran escala. Las cinco mayores constructoras independientes de México, Urbi, Geo, ARA, Homex y Sare, que tienen juntas un 7% del mercado, fueron las primeras en ejecutar proyectos de vivienda sostenibles patrocinadas por el Gobierno. Desde entonces, esas empresas han fijado parámetros para el resto de las constructoras. El proyecto de Urbi, con certificado DUIS, es un buen ejemplo del papel del sector privado en la ejecución del plan del Gobierno con la promoción subsiguiente de la sostenibilidad social, económica y ambiental. En 2007, el Gobierno aprobó el macroproyecto de vivienda sostenible de Urbi en el Valle Las Palmas (en Tijuana, en Baja California), refiriéndose a la "ciudad sostenible" como nuevo paradigma del desarrollo. El objetivo en los próximos cinco años es construir 100.000 casas y, en los próximos 20, un número suficiente de viviendas para una población del tamaño de Tijuana (actualmente con más de un millón de habitantes). La construcción de casas tiene como objetivo el segmento de la población de baja renta (según el concepto de vivienda de interés social) constituida por trabajadores que ganan menos de cuatro salarios mínimos.

Con el apoyo conjunto de las agencias nacionales del Gobierno, Urbi consiguió la adhesión del gobierno local de Baja California, del gobierno municipal de Tijuana y de organizaciones externas, como el Banco Mundial. La asociación público-privada resultante permitió que el proyecto siguiera adelante con buenos resultados en todos los aspectos de su desarrollo, desde dificultades de aspecto jurídico, como la licencia para construir, hasta consideraciones más técnicas, como el proyecto del sistema de abastecimiento de agua.

Además de las ventajas logísticas, esa asociación público-privada fue esencial para que el proyecto fuera factible desde el punto de vista financiero. Según el presidente del sector de Comunicaciones Corporativas de Urbi, Alma Beltrán Rosales, y Fernando Mayagoitia, líder de proyecto del Programa de Crecimiento Innovador y Sostenible, son necesarias cuatro cosas fundamentales para que el programa sea rentable. En primer lugar, y lo más importante de todo, está hecho a escala. En la primera fase de la construcción, de 2007 a 2010, Urbi construyó 10.000 casas. La empresa planea ampliar de forma continua ese número en los próximos 20 años aprovechándose de importantes economías de escala. El segundo factor tiene que ver con el acceso al capital y las tasas de interés favorables. El Gobierno suministra el capital a tasas de interés generosas que, por su parte, estimulan a los bancos del sector privado a proponer tasas menores, ya que la participación del Gobierno se traduce, por norma, en riesgos menores.

De ese modo, durante la primera fase de construcción, Urbi recibió 100 millones de pesos (US$ 7,7 millones) de fondos públicos y 350 millones de pesos (US$ 27 millones) de fondos privados. El tercer factor está relacionado con la valorización percibida del terreno de Urbi con miras a los 20 años de compromiso con el macroproyecto. El factor final son los ingresos generados con el comercio de emisiones de carbono. Urbi recibe créditos por reducir las emisiones de carbono, que la empresa vende luego en el mercado abierto.

Las condiciones políticas y financieras favorables dieron origen al Valle San Pedro, del Valle Las Palmas, comunidad-semilla de una ciudad moderna y sostenible reconocida en agosto de 2010 como uno de los 15 macroproyectos más innovadores de América Latina. Con el final de la primera fase este año, 10.000 personas tendrán la oportunidad de adquirir casas subsidiadas y de alta calidad, todas ellas sostenibles desde el punto de vista ecológico, social y económico.

El impacto del Valle Las Palmas sobre el medio ambiente es significativo, en la medida en que la ciudad cuenta con una amplia infraestructura para tratamiento y reutilización de agua, uso de energía renovable y reciclaje de basura. El abastecimiento de agua consiste en la combinación de agua de reservas y agua salada reciclada, ambas procesadas en una instalación hidráulica. Las fuentes de energía de la ciudad son varias y utilizan la energía solar, eólica y gas metano. Esas fuentes varias, por su parte, ayudan a alimentar las instalaciones locales de reciclaje de basura.

Acerca de la sostenibilidad social, Urbi incentiva a todos los miembros de la comunidad a que compartan el derecho y la obligación de preservar el ambiente limpio y organizado, mejorando de esa forma el patrón de vida general. Pensando también en el lado práctico de la iniciativa, las empresas responsables del Valle Las Palmas introdujeron en el proyecto de la comunidad posibilidades de empleo y de educación. El lugar fue escogido, en parte, por su proximidad a la fábrica de automóviles Tacoma, donde Toyota invirtió recientemente 461 millones de pesos (US$ 37 millones) en la ampliación de sus instalaciones. Además de eso, Urbi reservó 500 de los 1.900 acres para un complejo industrial que puede generar hasta 8.000 nuevos empleos. Además, el Gobierno federal invirtió en nuevas fábricas de sectores ya activos en la región. Respecto a la educación, Urbi donó, en 2007, un terreno para la Universidad Autónoma de Baja California. El nuevo campus de Valle Las Palmas se inauguró este año con 4.000 alumnos.

Respecto a la sostenibilidad económica desde el punto de vista del consumidor, CONAVI e INFONAVI ofrecen a los posibles compradores condiciones financieras favorables. El interesado en comprar una casa en Valle Las Palmas pagará por ella, de media, 212.000 pesos (US$ 16.500) de la siguiente forma: una pequeña entrada por valor de 7.400 pesos (US$ 600) que el comprador depositará en una cuenta de ahorro, que luego se complementa con una ayuda de 34.500 pesos (US$ 2.800) y un crédito de 162.000 pesos (US$ 13.100) a través del programa de hipoteca verde. La reducción de los valores de las cuentas de agua y luz deben compensar, a largo plazo, las primas en el precio de la vivienda sostenible no cubierto de forma inmediata por el subsidio.

El éxito inicial de las asociaciones federales, provinciales y municipales de Urbi está preparando el camino para que las constructoras del sector privado ejecuten un volumen mayor de proyectos de viviendas sostenibles y, al mismo tiempo, obtengan beneficios suficientes que permitan la continuación de sus actividades. Según dijo Cuauthémoc Pérez Román, director general de Urbi, "desde luego, tenemos en México la oportunidad histórica de desarrollar un modelo de comunidades sostenibles […] a través del esfuerzo conjunto de la sociedad y del Gobierno y que puede ser convertido en motor de crecimiento y de creación de empleo".

Desafíos futuros

Aunque el Gobierno mexicano haya tomado la decisión osada de lidiar con el déficit de vivienda y con el deterioro del medio ambiente, existen aún muchos problemas a la espera de solución. Tal vez la mayor amenaza al programa de vivienda sostenible sea la inestabilidad del sistema político mexicano. En las últimas elecciones provinciales y municipales de julio de 2010, el PRI (Partido Revolucionario Institucional), de la oposición, venció en la mayoría de los Estados neutros y tiene oportunidades de recuperar la presidencia del país en 2012. Muchos cuestionan de qué manera un giro político afectaría los proyectos de vivienda sostenible y si un posible nuevo Gobierno llevaría adelante los objetivos establecidos por CONAVI y por el Gobierno de Calderón.

En vista del estancamiento por el que pasa el sistema financiero mundial y el acceso limitado a la liquidez y al crédito, es dudoso que el Gobierno mexicano tenga el volumen suficiente de fondos para dar continuidad a esos proyectos habitacionales. Cerca de un 40% del ingreso nacional viene de PEMEX, compañía estatal de petróleo. Los ingresos están cayendo drásticamente a consecuencia de la gestión ineficiente de la empresa y del rápido agotamiento de las reservas de petróleo. No se sabe de qué manera afectará al presupuesto a medio plazo.

Si esto no fuera suficiente, se debe tomar en cuenta también las implicaciones sociales de la construcción de viviendas sostenibles lejos de los centros de las ciudades. Según dijo González Zertuche, "ciertamente existe una demanda, debido sobre todo a la creación de nuevas familias formadas por jóvenes y en consecuencia también del crecimiento de la población. Eso ya se ha estudiado. Hay un gran número de casas que necesita mejorías, lo que genera una demanda extra de reformas. Si esas casas fueran sostenibles, y si atendieran a los requerimientos, también tendrán derecho a créditos y subsidios". En vista de la tendencia de emigración a las ciudades que se observa en todo el mundo, es muy posible que esa demanda se concentre en las ciudades más pobladas de México, lo que llevaría a índices cada vez menores de ocupación de las viviendas fuera de las áreas urbanas. Eso podría generar problemas para la seguridad pública y para el mantenimiento de comunidades teóricamente "sostenibles". Alberto Chaia, socio de McKinsey en Ciudad de México, desafió las decisiones de CONAVI y dijo que México necesita edificaciones verticales, y no horizontales, ya que el desplazamiento del trabajador de la casa al trabajo, y viceversa, representa una carga financiera para él y una carga ambiental para la atmósfera.

Otra preocupación tiene que ver con la receptividad del comprador a la idea de salvaguardar el concepto de comunidad sostenible. El profesor Pablo René Ramírez, director de comunicación y de desarrollo del Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM), observa que las familias de baja renta no siempre entienden el concepto de sostenibilidad. Debido a limitaciones económicas diarias, muchos razonan sólo a corto plazo. Según Ramírez, "el público objetivo de esas viviendas a gran escala no comprenden sus ventajas, es decir, los beneficiarios no ven el beneficio". Como ejemplo, él añade que "el principal desafío consiste en comprender el coste incremental de una casa equipada con elementos ecológicos, como calefactores solares de agua, en comparación con el resto de casas normales, además del ahorro a largo plazo en las cuentas de agua y de luz. La financiación de las hipotecas verdes por parte de INFONAVIT despierta en las personas el interés en adquirir casas sostenibles. El problema es que las personas venden los calefactores en pago de dinero rápido y, con eso, no se benefician de los ahorros de largo plazo que obtendrían en las cuentas de agua y de luz y no consiguen saldar la hipoteca o disponer de renta suficiente para vivir".

De qué manera, entonces, la asociación entre CONAVI, INFONAVIT, las constructoras del sector privado y otros intermediarios podrá proporcionar la educación y el entrenamiento adecuados para atenuar ese problema. Ramírez añade: "En general, la integración de las soluciones de vivienda sostenible acarrea serias dificultades para INFONAVIT. Las personas que contratan esas hipotecas no están lo suficientemente preparadas para comprender o valorar el impacto positivo de aquello que están recibiendo. No existe una entidad jurídica que supervise el mantenimiento y el uso adecuados de las modificaciones introducidas por el proyecto verde". Ramírez, en asociación con ITESM, propuso la implantación de centros de entrenamiento de comunidades para la realización de programas que preparen a esas comunidades para la cultura de la sostenibilidad. Además, él cuestiona también (a) la capacidad del Gobierno y de los propietarios de inmuebles de ejecutar adecuadamente el control de calidad de las tecnologías sostenibles incorporadas a los proyectos y (b) la posibilidad de que esas tecnologías verdes sean llevadas a otras regiones de México de climas varios, de los desiertos en el nordeste del país a las áreas tropicales del sur. No se sabe si esos proyectos habitacionales a gran escala se podrán replicar en todo México y en el resto de países de América Latina.

A pesar de todas las incógnitas y dificultades, las conquistas iniciales del programa y las repercusiones esperadas a largo plazo ciertamente superan los desafíos. A fin de cuentas, el riesgo es un componente importante de cualquier iniciativa innovadora de amplia escala. Respecto a la sostenibilidad social, los proyectos habitacionales sostenibles ya proporcionaron vivienda a personas que antes no estaban en condiciones de contratar una hipoteca. El concepto de comunidades totalmente sostenibles puede perfectamente dar origen a un ciclo positivo en que las casas de mejor calidad, agua más limpia, cuentas de agua y luz más baratas y el acceso más fácil a las oportunidades de educación y empleo sustituyan al ciclo de pobreza que sirve de combustible a los más terribles problemas sociales.

Desde el punto de vista de la economía, todas las partes involucradas tienen acceso a incentivos financieros apropiados. INFONAVIT, por ejemplo, garantiza las hipotecas de las personas que compran los inmuebles y cubre la entrada dada en las viviendas sostenibles, lo que, por su parte, genera un ahorro derivado del uso más eficiente de agua y luz. De igual modo, el certificado DUIS garantiza a las constructoras el acceso a soluciones financieras más atractivas e introduce esas empresas, de forma indirecta, a un conjunto vasto de posibles clientes.

Desde 2010, cinco proyectos habitacionales sostenibles, con certificado DUIS, están en marcha en México. Esos conjuntos ya tienen impacto en el medio ambiente reduciendo las emisiones de carbono, la contaminación del agua y otros contaminantes. La ola de proyectos habitacionales sostenibles debería ganar fuerza en el futuro próximo. Las comunidades verdes servirán de modelo para los conjuntos habitacionales, animando así a otras comunidades a adoptar mejores prácticas para la gestión más eficiente del agua, de la energía y de la basura.

Un futuro sostenible

Los conjuntos habitacionales sostenibles a gran escala en México han sido una manera creativa e inspiradora de lidiar con el déficit de vivienda, con la degradación del medio ambiente y con la falta de crédito que impide el acceso de las clases de renta más baja a la vivienda propia. Proyectos como el de Valle Las Palmas, de Urbi, incorporan los elementos sociales, económicos y ambientales necesarios a la sostenibilidad de largo plazo. El Gobierno mexicano consiguió gestionar con éxito la alineación de los intereses de las constructoras del sector privado con los de diversas instituciones del sector público. Aunque sea realmente difícil cuantificar ese impacto, se espera que los éxitos concretos alcanzados hasta el momento inspiren la confianza pública y sirvan de ejemplo para una colaboración que garantice el futuro de los proyectos de vivienda sostenibles en México.

Este artículo fue escrito porFilip Maes, Andrés Modak, Mona Safabakhsh y Hannah Tucker, de la clase Lauder de 2012.

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