Bienes inmuebles, crédito y clase media emergente en Perú

El mercado inmobiliario peruano ha sido testigo de un periodo de crecimiento explosivo desde la última década, con nuevas construcciones surgiendo por todo el país y un rápido aumento de precios. Diversos factores contribuyeron a ese fenómeno.

El primero de ellos es obvio. El crecimiento económico sin precedentes de Perú — cerca de un 7% anual en los últimos años— facilitó el surgimiento de una clase media pujante con un volumen de renta disponible cada vez mayor. Según el Banco Interamericano de Desarrollo (IADB), el porcentaje de peruanos considerados de "clase media" se duplicó llegando a un 70% de la población entre 2005 y 2011. Según el sistema de nivel socioeconómico de Perú —un sistema ampliamente aceptado de clasificación del perfil demográfico de la población del país, con segmentos de A hasta E— la población de clase media está representada por los estratos C y D. Además del fuerte crecimiento experimentado por el país, esa nueva clase media disfruta de un poder adquisitivo mayor, gracias a la renta disponible recién conquistada. Por ejemplo, las ganancias medias mensuales del área metropolitana de Lima aumentaron un 41,8% entre 2003 y 2010, y buena parte de ese aumento se concentró en los segmentos C y D.

En segundo lugar, aunque la demanda de inmuebles haya aumentado de forma significativa, la oferta ha caído. Perú se enfrenta a un déficit sustancial de vivienda, sobre todo en las áreas urbanas. La población de Lima ha experimentado un boom, pasando de cerca de medio millón, en 1945, a unos nueve millones actualmente. La población peruana está formada sobre todo por un segmento que está adquiriendo una vivienda por primera vez, en la franja de 26,5 años. En vista de esos factores, el país está ante una escasez estimada de inmuebles de 1,9 millón de unidades a corto plazo.

En tercer lugar, la estabilidad macroeconómica y política sin precedentes permitió a las familias adoptar una visión de más largo plazo respecto al futuro y las incentivó a hacer inversiones a largo plazo en inmuebles. Según Alberto Pascó-Font, gerente general de Enfoca Inversiones, división de inversiones de la empresa de private equity peruana ENFOCA, los peruanos que ingresan en la clase media tienden a concentrar sus gastos opcionales en tres áreas principales: vivienda, salud y educación. De esas, la mayor parte está destinada a la mejora del inmueble y a la adquisición, en una indicación de que esos consumidores quieren invertir en su futuro para consolidar, a largo plazo, el estatus de miembros de la clase media.

El sector financiero, sin embargo, no se ha mostrado a la altura de las expectativas más elevadas de la clase media. El acceso al crédito entre la clase media emergente de Perú continúa siendo muy bajo, en la medida en que los bancos, tradicionalmente, siempre privilegiaron a los pocos segmentos de renta elevada de la población. En los últimos años, diversas empresas financieras nuevas, con programas innovadores, entraron en el mercado peruano ofreciendo hipotecas y otros productos financieros a la nueva clase media, impulsando aún más el crecimiento real de los inmuebles (y precios) en Lima. Los peruanos reaccionaron a los numerosos obstáculos recurriendo a la creatividad de diferentes maneras, entre las cuales las más importantes son el mercado de casas prefabricadas y de construcción propia.

Construcción propia y la nueva clase media

La vivienda propia y el desarrollo urbano en Lima tuvieron lugar como un proceso de formalización progresiva de la oferta de residencias. Según Hernando de Soto, respetado economista peruano, las comunidades informales que florecieron en Lima a lo largo de las últimas siete décadas crecieron a medida que los habitantes ocuparon una parte de la tierra, construyeron una vivienda, y sólo entonces trataron de obtener un documento oficial para su terreno o casa. Con el paso de los años, buena parte de las viviendas en las áreas del perímetro urbano de Lima se construyeron por medio de "invasiones" informales, que fueron entonces formalizadas, lo que permitió a sus dueños, por último, el acceso a los servicios básicos. Las áreas que eran entonces hogar de las personas más pobres de la ciudad albergan hoy a la clase media emergente, que vive en áreas "formalizadas"; los más pobres, sobre todo emigrantes de la zona rural, construyen en regiones más precarias, en particular en las áreas periféricas en las laderas de los montes.

Los peruanos de los segmentos de renta inferior y media siempre han construido sus casas. Esto, en general, requería un proceso gradual de muchos años, dada la falta de acceso al crédito, en la medida en que las familias ahorraban para adquirir materiales de construcción. Según un artículo de mayo de 2013 del periódico La República, un 60% de las casas del país están construidas por los propietarios, lo que representa cerca de un 3,6% del PIB, o US$ 2.000 millones al año. Incluso en la región metropolitana de Lima, cerca de un 60% de los terrenos ocupados son fruto de "invasiones" o comunidades informales, lo que llevó a un estado de construcción permanente en sintonía con la progresión de las obras. A pesar del aumento de la renta, la mayor parte de los peruanos de las clases inferior y media aún construyen sus casas. Esa tendencia persistente de construcción, junto con el aumento de la renta de la clase media, creó un mercado pujante para los materiales de construcción.

Varias empresas comenzaron a capitalizar ese escenario de oportunidad emergente. Tres grandes minoristas del segmento de materiales de reforma doméstica están ampliando sus operaciones para atender esa demanda en las regiones de renta media y baja en las áreas del perímetro urbano de Lima. Maestro, por ejemplo, una cadena local de tiendas de materiales de construcción que atendía tradicionalmente a los sectores de renta elevada, creció de forma exponencial en los últimos seis años para abastecer a los barrios de clase baja y media. Los competidores Sodimac y ProMart experimentaron un crecimiento semejante y hoy ofrecen una amplia gama de productos para construcción o mejora de inmuebles que están siendo levantados por los propios clientes, ofreciéndoles incluso electrodomésticos, cemento, ladrillos y material hidráulico.

Estos establecimientos no sólo ampliaron su foco para incluir en él los estratos de clase media, también adaptaron sus servicios, ofreciendo ahora crédito para clientes de baja renta a través de tarjetas de crédito con la marca de la tienda, como la tarjeta CMR, de Sodimac, y Presta, de Maestro. La presencia de esas tarjetas de crédito llama la atención, porque permite a las familias acelerar el proceso de construcción propia —lo que, históricamente, siempre llevó años— promoviendo gastos más elevados en materiales de construcción a corto plazo.

De igual manera, la elección de las marcas de materiales de construcción más populares entre los segmentos de baja renta de la población aumentó los sistemas de financiación para la clientela que construye su casa. ProgreSol, por ejemplo, siempre fue el minorista preferido de las familias de baja renta en ese mercado, gracias a su red de pequeñas tiendas de herramientas en los barrios de baja renta. Para capitalizar los gastos crecientes en construcción, esas tiendas crearon programas de financiación volcados en la población que construye su propia casa.

HatunSol, un programa de préstamos que concede crédito para la adquisición de materiales con el apoyo de un grupo de proveedores de cemento, ofrece entrega gratuita, servicios de proyectos y soporte técnico. Según Gena Pepoli, profesora de Marketing de la Universidad del Pacífico, ese programa se presenta de forma explícita en sus campañas publicitarias como sustituto de la pollada bailable, fiesta tradicional promovida por familias con escasos recursos para recaudar dinero para la construcción de su vivienda. Pepoli dice que el programa no está intentando sustituir las técnicas tradicionales de construcción; por el contrario, quiere facilitar la compra de materiales de construcción a través de financiación.

El Gobierno peruano está al corriente de la importancia del fenómeno de la construcción de viviendas por parte de las familias, por eso proporciona subsidios y ha creado un programa de préstamos para la financiación de ese tipo de construcción. Como parte del Fondo MiVivienda (Fondo Mi Casa), dos programas de préstamos subsidiados —TechoPropio y MiConstrucción (Techo propio y Mi construcción)— están ayudando a los acreedores a ampliar la oferta de crédito a las familias de renta baja y media a construir o ampliar la oferta actual de vivienda. Además, un nuevo programa, MisMateriales (Mis materiales), financia específicamente la compra de nuevos materiales de construcción.

Esos créditos son suministrados a través de cajas municipales (bancos) u otras entidades financieras legales. Tales programas están facilitando el rápido acceso a los materiales de construcción para amplias capas de la población que anteriormente tenían que ahorrar durante muchos años para construir sus casas o hacer mejoras en ellas. Ahora, esos programas alimentan la ampliación de la oferta de crédito al consumidor y aumentan las ventas entre los minoristas del segmento de materiales de construcción.

Hipotecas y urbanizaciones para población de baja renta

Aunque el fenómeno de la construcción de viviendas por parte de las familias continúe siendo importante en Perú, una nueva tendencia inmobiliaria ha surgido entre los segmentos C y D, en la medida en que un número creciente de familias se distancia del fenómeno citado y migra al segmento de casas prefabricadas con la ayuda de hipotecas tradicionales.

La clase media emergente, en general, ha estado excluida del sistema de crédito. Históricamente, un 95% de las hipotecas se conceden a familias de los segmentos superiores A y B a través de grandes bancos, como Scotia e Interbank, debido a las exigencias rigurosas de crédito que exigían empleo formal. Las hipotecas no eran un producto que atendiera adecuadamente las necesidades específicas de las familias de clase media emergente; además, una cuota significativa de trabajadores del sector informal también se enfrentaba a obstáculos en el momento de buscar la financiación formal.

Con la propagación de las hipotecas en el país, en un total del 6%, varias empresas empezaron a reconocer el valor latente del consumidor de clase media en el segmento de crédito. El Gobierno conoce hoy en día las graves limitaciones impuestas por la falta de acceso al crédito y ha creado varios fondos gubernamentales, principalmente el Fondo MiVivienda, para financiar el riesgo inmobiliario, dar garantías y subsidiar hipotecas para los peruanos de baja renta. Esos subsidios y garantías son concedidos a través de instituciones financieras cualificadas y han ayudado a mejorar de forma sustancial la oferta de conjuntos habitacionales para la población de baja renta, facilitando incluso el acceso a hipotecas para los nuevos compradores de inmuebles residenciales. Una de las principales empresas involucradas en la implementación de esos programas del Gobierno es MiCasita Hipotecaría, empresa privada creada en 2004 por Roberto Babea Yamamoto con el objetivo de llenar la laguna del acceso al crédito para la clase media. MiCasita es una de las primeras instituciones financieras especializadas en hipotecas en Perú, cuyo objetivo específico es atender la demanda de las familias de clase media baja. La empresa ofrece diversos productos de financiación, como hipotecas para la adquisición de viviendas y reforma, y tiene como objetivo específico los clientes de la clase media emergente. Su producto más popular, el Crédito Hipotecario Nuevo MiVivienda, está garantizado y subsidiado por MiVivienda, mostrando así en qué medida el Fondo MiVivienda está estimulando el mercado hipotecario de Perú.

Además, MiCasita trabaja en colaboración estrecha con promotoras inmobiliarias en las áreas de clase media y baja. Actúa también como proveedora de hipotecas para compradores futuros de inmuebles en las promociones que financia. Según observa Yamamoto, "esos créditos promovieron el crecimiento de viviendas prefabricadas para los segmentos de baja renta y facilitaron aún más el acceso al crédito para quien está adquiriendo por primera vez un inmueble residencial".

De igual manera, Los Portales es una promotora inmobiliaria de gran tamaño que ha construido complejos de apartamentos en todo Perú enfocados históricamente al consumidor de poder adquisitivo elevado. En los últimos años, la empresa creó una serie de productos para el consumidor de baja renta a través de subsidios del Fondo MiVivienda. Por medio de esos programas, Los Portales construye grandes complejos de unidades pequeñas y relativamente simples en las áreas del perímetro urbano de Lima y suministra directamente la hipoteca a los compradores, que es financiada por los programas del Gobierno. Estas promociones, entre otras, están revolucionando el comportamiento social y económico de esos segmentos que están migrando de comunidades formalizadas a comunidades planeadas en las mismas áreas.

¿Qué vendrá a continuación?

Desde varios aspectos, Perú se ha convertido en el símbolo del crecimiento económico pujante, no sólo en América Latina, sino en todo el mundo, dada la reducción significativa de la pobreza total y la expansión innegable de su clase media.

En lo referente al crédito, persiste una cuestión fundamental: ¿el consumo mayor de crédito ayudará al país a conservar el brillo conquistado o será un riesgo sistemático, tal y como fue para tantas economías avanzadas al principio de la crisis financiera? Rosanna Ramos-Velita, una de las fundadoras y presidente de la dirección de la Caja Rural Los Andes, empresa de microcrédito de Perú, resalta que un gran riesgo asociado al crecimiento del crédito en Perú es que la clase media emergente asuma un volumen demasiado grande de crédito que no pueda pagar. MiCasita es solamente parte de una tendencia de consumo significativo de crédito en Perú, pero que representa un crecimiento de más del 800% en hipotecas y crédito al consumidor entre 2002 y 2012. Con el crédito bancario creciendo a una tasa anual de cerca de un 20% en Perú y los precios por metro cuadrado de los apartamentos en los barrios elegantes de Lima duplicándose desde 2007 en Nuevos Soles (moneda peruana) constantes, es difícil no imaginar si el país no estaría cerca de un boom de crédito y de bienes inmuebles.

Ese debate aún no ha terminado. Por un lado, especialistas, como los economistas del Fondo Monetario Internacional, observaron que el fuerte crecimiento del crédito en América Latina tuvo lugar de entrada en países con baja penetración de crédito y tasas iniciales bajas de crédito respecto al PIB. Esa mentalidad indica una casi "normalización" del proceso en que la oferta se introdujo con el propósito de atender la demanda de crédito entre la población peruana. Según un informe reciente del Departamento del Hemisferio Occidental del FMI, el "banco central de Perú está listo para reaccionar a riesgos asociados a una demanda doméstica fuerte, grandes flujos de capital y rápido crecimiento del crédito".

Por otro lado, es duro abandonar hábitos antiguos, y algunos observadores ya alertan de una repetición de 2007, cuando el crédito dominaba el mundo, antes de condenarlo a una espiral decreciente. Carlos Parodi, profesor de la Universidad del Pacífico, advierte que Perú presenta todos los componentes de una burbuja inmobiliaria: crédito en exceso, endeudamiento excesivo y un desfase entre el crecimiento del crédito y el de la renta.

Sólo el tiempo dirá si Perú conseguirá evitar el sufrimiento por el que pasaron otras economías.

Andriana Diez, Julia Hazen, Liliya Ivanova y Joel Simpson, miembros de la Lauder Class de 2015, son los autores de este artículo.

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