Colin Dyer, de Jones Lang LaSalle: activos de calidad a precios “que tal vez no veamos más en la generación actual”

Para Colin Dyer, el mercado inmobiliario mundial está en un estado pésimo. Como presidente y consejero delegado de Jones Lang LaSalle, empresa de servicios inmobiliarios globales, Dyer conoce de primera mano los problemas que la falta de liquidez está ocasionando a los compradores que necesitan financiación para sus transacciones inmobiliarias. Pero la poca competencia y algunas buenas gangas pueden proporcionar excelentes oportunidades de mercado para quienes sepan donde buscar, dijo Dyer resaltando el lado positivo de la situación, entre otros temas, durante una entrevista concedida a Knowledge@Wharton.

Knowledge@Wharton: Nuestro invitado de hoy es Colin Dyer, presidente y consejero delegado de Jones Lang LaSalle, empresa de servicios inmobiliarios globales. Gracias por estar hoy con nosotros.

Colin Dyer: Es un placer.

Knowledge@Wharton: El asunto que más preocupa a las personas actualmente es la crisis financiera mundial y su impacto sobre el mercado inmobiliario. ¿Podría decir cómo ve la crisis del mercado americano y de los mercados emergentes?

Dyer: Los mercados inmobiliarios internacionales, hasta mediados de 2007, estaban fuertemente alineados, o sincronizados, ya que prácticamente en todas partes los índices de alquiler estaban subiendo, mientras que el número de inmuebles libres era muy bajo. La situación general de la oferta y de la demanda era bastante satisfactoria. No había ocurrido ninguna gran explosión de desarrollo en el sector de la construcción, tal y como pudimos presenciar en ciclos anteriores. Insisto que estoy generalizando. Sin embargo, fue ése el escenario que vivimos en todo el entero en el mercado de leasing y en los mercados de alquiler. En los mercados de capital o de ventas de inversiones, la situación es la misma. Una cantidad significativa de capital había migrado al segmento de bienes inmuebles produciendo retornos extremadamente bajos y hasta entonces inéditos. Observamos un grado importante de alineación de las tasas de capitalización o de ingresos en todo el mundo.

A mediados de 2007, vivíamos los inicios de la crisis de liquidez que, como todos sabemos, comenzó en EEUU y se esparció rápidamente por Europa. Seis meses después, había alcanzado a Asia. Por tanto, a finales de 2007 teníamos una situación en que la confianza y la liquidez de las instituciones acreedoras que actuaban en el mercado inmobiliario habían retrocedido. Con eso, cayó el volumen de las transacciones y el nivel de los precios. La situación actual de esos mercados de ventas de inversiones registra una caída de un 50% a un 60% en relación al techo de los volúmenes ya registrados — en transacciones en dólares —, donde los precios han caído de un 20% a un 30% y hasta más en algunas regiones. Como resultado, las tasas de retorno del sector inmobiliario han subido.

Ante eso, ¿en qué situación ha quedado el mundo de las ventas de inversiones? En una situación probablemente bastante ilíquida. Existe una […] gran laguna entre la oferta hecha y el precio pedido en las pocas transacciones disponibles en el mercado. Además de eso, el número de transacciones realizadas también es escaso.

A propósito, también ese segmento ha estado mostrando una alineación significativa en todo el mundo en términos de precios y del volumen de transacciones.

Knowledge@Wharton: Como Jones Lang LaSalle actúa en el mercado internacional, usted probablemente tiene una visión privilegiada sobre muchos mercados diferentes. ¿Cuáles son los mercados que usted considera más vulnerables y cuáles los que considera relativamente fuertes?

Dyer: Actuamos en 60 países del mundo en el sector de la consultoría; además de eso, administramos cerca de 55.000 millones de dólares en fondos para instituciones o en fondos mixtos con inversiones en todo el mundo. Por tanto, tenemos una idea muy objetiva de lo que se pasa por todas partes actualmente. La mala noticia es que no hay, de hecho, mercados que estén en buenas condiciones en estos días. La ausencia de liquidez hace muy difícil para los compradores conseguir la financiación necesaria para la adquisición de un inmueble. Aunque estén preparados para financiar la adquisición con capital propio — y hay fondos soberanos, fondos de gobiernos de países productores de petróleo, compañías de seguros y otras instituciones preparadas para invertir con capital propio —, insisto: aunque hayan fondos para eso, los precios tienen poca visibilidad. El nivel de las transacciones, en comparación, es bajo, lo que hace realmente difícil para los inversores saber cuáles son los niveles reales de precios de un mercado específico. De modo general, por tanto, ése es el escenario actual.

La buena noticia, y la posible oportunidad en medio de todo eso, depende de la disposición del inversor de invertir en Nueva York, París o Bombay. Hay incontables oportunidades de compraventas de activos o de carteras de activos e incluso de adquisición de vehículos clasificados como REITs (Real State Investment Trusts, fondos inmobiliarios cotizados) en varios países alrededor del mundo donde son negociados. Hay oportunidades tremendas de compras de activos a niveles más bajos que nunca a tasas de retorno atractivas. Esperemos que esas cosas sucedan en 2009. Queremos que ese “mercado bajo estrés” se abra y se haga mucho más líquido.

Knowledge@Wharton: ¿Usted cree que los valores han alcanzado su punto más bajo, por tanto ahora es una oportunidad para hacer compras, o se volverán más atractivas en el futuro?

Dyer: Es muy difícil definir el punto más bajo del mercado. Yo diría que eso no es lo más importante. Lo importante es que el inversor, sea un fondo, o un individuo, o un fondo soberano, se encuentre con activos confiables a precios que satisfagan sus exigencias de retorno a largo plazo, no debe dejar de invertir en ese mercado excelente, porque hay comparativamente poca competencia para los activos en venta. Por tanto, el comprador puede esperar. No hay muchas ofertas de la competencia por las que preocuparse. No diría que pueden dictar los términos, pero obviamente cuentan con gran ventaja en las negociaciones.

Hemos visto casos — nuestros fondos, por ejemplo, han comenzado a comprar en el mercado de Londres — en que los precios han caído durante un periodo un poco más largo, habiendo caído relativamente más deprisa que en muchos otros mercados simplemente porque comenzaron a caer seis meses antes de que la crisis de liquidez mundial entrara en escena. Y con ingresos y tasas de capitalización del 8% al 9%, hay activos muy atractivos, de alta calidad, a precios que tal vez sólo estén disponibles una sola vez en una generación. Nuestros fondos — y otros inversores han hecho lo mismo— aprovechan la oportunidad para comprar en vista de que la competencia es relativamente escasa.

No importa si los precios van a caer un 5% más o un 10%, ya que estamos hablando de un contexto de inversiones de cinco años o más y cuyos retornos vendrán a lo largo de ese periodo.

Knowledge@Wharton: ¿Podría dar ejemplos de activos atractivos que fueron negociados en transacciones de ese tipo? Suponiendo que alguien se encuentre con activos así y quiera adquirirlos: dado el estado de liquidez actual, ¿de dónde vendría el capital para financiar esas transacciones?

Dyer: El capital existe. Yo me referí a algunas fuentes: petróleo, combustible, fondos soberanos, fondos de pensión con flujo constante de capital que necesita ser colocado. El hecho es que muchos fondos, al igual que los nuestros, fueron creados para invertir en bienes inmuebles durante 2006 y 2007, pero sus gestores jamás consiguieron invertir en el sector, o no lo hicieron con la rapidez necesaria, o no encontraron precios atractivos. Buena parte de ese capital continúa disponible a la espera de que alguien lo invierta. Por tanto, paradójicamente, algunos de esos fondos que deberían ser invertidos inicialmente en activos tradicionales han migrado ahora a fondos de oportunidad, ya que podrán sacar provecho de los recursos que he descrito.

Hay ejemplos, no muchos es verdad, pero hay ejemplos en todos los países y en todos los tipos de activos de vendedores suficientemente motivados —lo que quiere decir que están suficientemente presionados en este momento— para vender. Estamos trabajando con compradores y con fondos y nuestro objetivo es sacar provecho de esas oportunidades. Pero éstas están disponibles en el plano internacional y en todas las clases de activos. Ya hay un número significativo de vendedores motivados, lo que es muy bueno.

¿Y por qué están motivados? Debido a la presión por financiación, problemas por el flujo de caja y proyectos de desarrollo que no se pueden concluir por motivos de ausencia de financiación continua — hay, finalmente, todo tipo de motivos para que eso ocurra. Esas oportunidades están comenzando a concretarse ahora. Creo que en el periodo de 2009-2010 habrá oportunidades excelentes de inversión.

Respecto al lado del inquilino, estamos trabajando con nuestros clientes corporativos que alquilan sus bienes inmuebles para uso propio. Estamos trabajando con ellos para analizar las necesidades de espacio, muchas veces para renegociarlo, replantear el alquiler, modificar los términos, de modo que puedan obtener un plazo más largo y garantizar el espacio durante un periodo más prolongado. Hemos observado que ese tipo de diálogo con los propietarios es muy productivo. Ellos están muy abiertos en ese sentido.

Knowledge@Wharton: En vista de lo que usted dijo acerca de la situación de los mercados y de las oportunidades, ¿cuál es la estrategia de Jones Lang LaSalle para los próximos 18 a 24 meses?

Dyer: Nuestro trabajo es servir a nuestros clientes. Como ellos necesitan un cambio, nosotros, está claro, adaptamos el énfasis de nuestro modelo de negocio. Actualmente, nuestra actividad en los mercados de capital y de ventas de inversiones ha caído significativamente, y los valores del tercer trimestre que anunciamos son de un 50% a un 60% más bajos que los años anteriores en todo el mundo.

Por otro lado, nuestro trabajo de orientación a los inversores y empresas sobre sus bienes inmuebles creció significativamente. Conquistamos una cuota de mercado significativa en el segmento de leasing, tanto para compradores como para usuarios de espacios. Pero, el mayor boom se pone de manifiesto en la subcontratación, por las empresas, de sus necesidades de gestión de bienes inmuebles […] sea en la gestión del espacio o en la renegociación de contratos de leasing en torno al espacio que está siendo utilizado.

¿Por qué están comportándose las empresas de esa forma? Bien eso es parecido a lo que se observa en la subcontratación de tecnologías de la información. Las empresas están dirigiendo sus necesidades de servicios en bienes inmuebles a expertos en condiciones de ejecutarlas de manera más eficiente y, por tanto, a costes más bajos. En esa práctica específica del ciclo económico, las empresas quieren ahorrar. Ésa es, obviamente, una perspectiva atractiva. Hemos observado un nivel significativo del crecimiento de la subcontratación de inmuebles por las empresas.

Por tanto, hemos hecho ajustes en nuestro mix de negocios, lo que nos obligó a aumentar el número de trabajadores de un área y disminuir ese número en otra. Donde es posible, estamos transfiriendo personas entre departamentos para atender a las necesidades de nuestros clientes.

Knowledge@Wharton: Colin Dyer, gracias por conversar hoy con nosotros.

Dyer: Ha sido un placer.

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"Colin Dyer, de Jones Lang LaSalle: activos de calidad a precios “que tal vez no veamos más en la generación actual”." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [01 marzo, 2010]. Web. [17 December, 2018] <https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/colin-dyer-de-jones-lang-lasalle-activos-de-calidad-a-precios-que-tal-vez-no-veamos-mas-en-la-generacion-actual/>

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