¿Cuándo despertará el mercado inmobiliario estadounidense? Lecciones desde China

David G. Marshall, consejero delegado de Amerimar Realty en Filadelfia, ha construido su carrera buscando limones amargos y convirtiéndolos en dulce y rentable limonada. En estos años se ha hecho cargo de propiedades en dificultades –como Rittenhouse en Filadelfia, Pier 39 en San Francisco o Denver Place en Colorado-, y las ha transformado en empresas de éxito. Empleando para sus inversiones este enfoque tan contradictorio Amerimar ha acumulado una cartera de hoteles, oficinas, apartamentos y centros minoristas desde Nueva York a California. Recientemente Marshall fue a Shanghai como parte del programa Wharton Fellows y llegó a la conclusión de que lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario chino debería ser una llamada de atención para el mercado estadounidense.

Knowledge@Wharton se entrevistó con Marshall para hablar de su viaje a China y otros temas.

Knowledge@Wharton: Comencemos la entrevista con su viaje a Shanghai. ¿Qué aprendió sobre China y por qué lo que observó debería ser una llamada de atención para Estados Unidos?

Marshall: China está creciendo a toda máquina. Si nos centramos únicamente en el mercado inmobiliario, le tengo que contar que mi mujer y yo tuvimos la oportunidad de visitar China en 1985. En aquellos tiempos el mayor edificio en Shanghai tenía 19 plantas. Las bicicletas se podían contar por miles de millones y los coches con una sola mano.

En los últimos 10 años -no en los últimos 22 años-, se han construido en Shanghai 2.000 edificios de 20 a 108 plantas de altura, cada uno más espectacular que el anterior. Estuvimos en el piso 59 del JW Marriott, que fue la sede de la Wharton Fellows Conference. Se puede mirar en las cuatro direcciones hasta donde el ojo humano llega a alcanzar y todo lo que se ve son rascacielos espectaculares. Por la noche se parece a Las Vegas: todos los edificios se iluminan. Parecen cohetes despegando. Es como el 4 de julio. Es absolutamente increíble lo que han logrado.

Y mientras, nosotros estamos discutiendo sobre la Ley Sarbanes-Oxley, la investigación con células madre, un sistema tributario arcaico, la seguridad social y los servicios sanitarios, etc, etc. Todos son temas importantes, pero por su causa estamos paralizados y no crecemos. Me recuerda un poco a lo que posiblemente ocurrió en Gran Bretaña no hace mucho tiempo por no vigilar a Estados Unidos. Me refiero a cuando Estados Unidos pasó por delante de Gran Bretaña. China nos va a adelantar y un día nos levantaremos y diremos “Dios mío, no nos hemos dado cuenta”. Esa es la impresión que me llevo de China.

Knowledge@Wharton: En Shanghai, la región de Pudong ha crecido enormemente en los últimos 10 años, tal y como comentaba. Si echa la vista atrás, hace 20 años, el cambio ha sido incluso más dramático ya que por entonces era mucho más primitiva; todo lo que tenía eran campos de arroz. Como inversor inmobiliario, ¿qué lecciones ha aprendido sobre el modo en que han sucedido los cambios en China?

Marshall: En temas de planificación, China ha hecho un trabajo extraordinario, hasta el punto que tiene un museo -de tamaño aproximado del Kimmel Center- dedicado al desarrollo urbanístico. Tiene un modelo a escala de Shanghai cuyo diámetro será más o menos 30 metros. Es simplemente alucinante, con todos y cada uno de sus edificios presentes. Y en cuanto hay un nuevo edificio, lo añaden. Saben lo que están haciendo y tienen las cosas bajo control. Están decididos a alcanzar determinado objetivo en los próximos años.

En 2011 van a hacer la Exposición Mundial. Hablo de memoria, pero según recuerdo tienen pensado construir en Shanghai 9 nuevos pueblos o ciudades y también 17 autovías nuevas y 6 líneas de metro. Tienen un tren “que levita” sobre los raíles a 300 Km. por hora y que cubre la línea del aeropuerto, el cual van a ampliar. Y cuando afirman que lo van a hacer, no tenemos más remedio que creerlos. Efectivamente van a hacerlo.

Tenemos una democracia que es maravillosa y el mejor modo de gobierno, pero tal vez no sea el mejor modo de gobierno para todo el mundo. China está funcionando bajo un sistema equivalente a una dictadura benevolente, y si quieren hacer algo simplemente lo harán. Nosotros en cambio estamos atascados.

Por ejemplo, he estado trabajando para conseguir terreno y ampliar un hospital de investigación para el cáncer aquí en Filadelfia. Hemos dedicado varios años de esfuerzo y todavía no tenemos resultados. Le apostaría a que en Shanghai ya se habría ejecutado, pero nosotros todavía estamos con la planificación urbana.

Pero me estoy desviando del tema. Su pregunta tenía que ver con Pudong. Decidieron que querían construir en el lado este del río, en la zona de Pudong … y concedieron beneficios fiscales muy atractivos a las empresas que se localizasen allí.

Un día cenamos en Shangri-La Hotel, en el Restaurante Jade situado en el piso 38, una de las mejores comidas que he disfrutado en mi vida. Teníamos vistas del río y desde los barcos se lanzaban fuegos artificiales. Fue todo un espectáculo, los barcos completamente iluminados navegando río arriba y abajo … Es un sitio espléndido.

Decidieron que querían construir esto en Pudong. Hay, por ejemplo, un edificio que está siendo erigido por un japonés llamado [Minoru] Mori. Sus 108 plantas le van a convertir en el edificio más alto del mundo. Al final le superarán otros edificios de otras partes del mundo, pero por el momento será el edificio más alto del mundo. El Hyatt Regency es espectacular; también tienen una torre de observación… Si deciden que quieren algo, simplemente lo hacen. Es absolutamente increíble y es así cómo lo están consiguiendo.

Knowledge@Wharton: Además de la velocidad con la que se ejecutan los proyectos en China, ¿podría señalar alguna otra diferencia entre el sector inmobiliario en China y en Estados Unidos?

Marshall: Obviamente en China el empuje de la demanda es enorme, algo que no tenemos en Estados Unidos. Llegan empresas de todas partes del mundo deseando localizarse allí para crear joint-ventures, para construir fábricas, centros financieros, lo que sea. El empuje de la demanda es realmente el motivo por el que se está produciendo todo ese desarrollo. Pero únicamente está sucediendo porque quieren y están deseando que ocurra.

Knowledge@Wharton: Todos somos conscientes de que el inmobiliario es un negocio cíclico, y cuando observamos que está teniendo lugar un desarrollo extraordinario enseguida pensamos en un boom seguido de una recesión. Knowledge@Wharton publicaba hace tiempo un artículo sobre el sector inmobiliario en China en el que se señalaba que en ciudades como Beijing y Shanghai el precio de la vivienda estaba creciendo anualmente un 25%. Este crecimiento fue el motivo por el que algunos profesores de Wharton y otros expertos que habían estado observando dicho mercado se preguntasen sobre la existencia de una burbuja. ¿Observó usted señales de una burbuja? ¿Qué ocurriría si estallase?

Marshall: No me dediqué exclusivamente a observar el mercado inmobiliario en Shanghai. Visitamos la fábrica de General Motors … visitamos la fábrica de Roche, el Shanghai Pudong Bank, uno de los principales conglomerados… Fuimos a CEIBS (China Europe International Business School), que es la principal escuela de negocios del país.

En realidad no profundizamos –al menos yo- en los factores que explican los alquileres o los espacios disponibles y demás. Así pues no me considero un experto en el tema. Mis reflexiones son fruto de mis observaciones como visitante, pero desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario.

Knowledge@Wharton: ¿Invertiría en activos inmobiliarios en China? En caso afirmativo, ¿cuál sería su estrategia?

Marshall: No lo haría solo. Si invirtiese posiblemente lo haría con una empresa tipo Goldman Sachs que ya tiene presencia allí y está muy implementada y es muy conocida, inteligente y es consciente de todos los obstáculos. No es tan transparente como hacer negocios en Estados Unidos. Por todos es sabido que existen sobornos: debes conocer a la gente adecuada y tienes que cuidar a la gente adecuada.

En toda mi carrera nunca he hecho nada que no quisiera leer en el periódico del día siguiente, y no voy a empezar ahora … Para mí es como enseñarles a jugar a baloncesto pero ellos te entregan una pelota de fútbol. Las reglas son diferentes en China. Si desconoces las reglas no entres en el juego. Si quieres regatear una pelota de baloncesto pero se trata de una pelota de fútbol, al final acabará fuera del terreno de juego. Vas a encontrarte con un montón de dificultades. No desearía estar sólo como inversor en China, pero si me aliase con alguien en quien realmente confiase y que fuese conocido, posiblemente me atrevería a meterme en el juego.

Knowledge@Wharton: Retomemos el tema de la llamada de atención. ¿Cuál sería la respuesta adecuada?

Marshall: Creo que debería ser obligatorio que todos los políticos del gobierno federal fuesen allí de viaje y viesen con sus propios ojos lo que está ocurriendo. He conversado con algunos de ellos. Para mí resulta increíble ver que un país crece tan rápido como China – según las últimas estadísticas, más de 1,3 billones de dólares en bonos del tesoro estadounidenses están en dicho país-, y que nosotros estemos tomando decisiones sobre cómo nos vamos a relacionar con ellos sin ni siquiera haber estado allí.

Debería organizarse una visita para nuestros políticos … Podría hacerse en unos cuantos días. Me gustaría que viesen el progreso conseguido. Creo que somos muy inocentes cuando nuestros congresistas debaten sobre cómo penalizar a China por no permitir que el yuan fluctúe o por derechos de propiedad intelectual. Cuando China tiene más de 1,3 billones de dólares en bonos del tesoro de tu país, no vas a penalizar a nadie.

Lo que hay que hacer es intentar trabajar con ellos. Nos entrevistamos con un banco y le hicimos una pregunta sobre derechos de propiedad intelectual. El mensaje fue muy claro: no les preocupa para nada los derechos de propiedad intelectual… Sus objetivos son conseguir educación para 300-500 millones de personas, proporcionarles vestido, vivienda y alimentos. Los derechos de propiedad intelectual no están entre sus prioridades y durante mucho tiempo no lo estarán.

Estamos intentando jugar un partido de baloncesto sin una pelota de baloncesto, y ellos están intentando jugar un partido de baloncesto sin pelota. Se trata de reglas diferentes. Será mejor que nos demos cuenta de que las reglas son diferentes y de que no van a jugar según las nuestras. En estos momentos están adquiriendo mucha ventaja y cada día que pase tendrán más.

Knowledge@Wharton: Si los políticos estadounidenses visitan el país y ven por sí mismos el otro lado de la historia de China, ¿qué cree usted que harían? ¿Qué medidas concretas cree que podrían adoptar para reaccionar ante dicha situación?

Marshall: Una de las cosas que deberíamos hacer es comprender nuestro propio sistema político y comprender sus puntos problemáticos. Me estoy apartando un poco del tema de China, pero creo que en un sistema político como el de Estados Unidos debes situarte en la extrema derecha o en la extrema izquierda para conseguir que tu partido te nomine para unas elecciones primarias.

Luego te unes con el centro y durante los próximos dos años eres congresista, o presidente durante los cuatro siguientes o senador durante seis años librando una batalla en la que tu objetivo es conseguir que nada se llegue a hacer, ya que si consigues hacer algo, la oposición se atribuirá el mérito; además tú estás más interesado en ser reelegido que en hacer las cosas bien. Éste es el tipo de cosas frustrantes que yo veo…

Obviamente no deseo que nosotros adoptemos su sistema político … Nuestro guía nos llevó por la ciudad vieja de Shanghai. La gente que estaba viviendo en la ciudad vieja tiene dos opciones cuando se quiere construir algo allí: la primera es mala y la segunda peor.

El guía nos lo explicó brevemente diciendo que si los planificadores deciden que quieren que te vayas, tu primera opción es aceptar una nueva vivienda que te conceden a 35 minutos del centro, ya que no te puedes permitir nada dentro de la zona centro. No estás dispuesto a aceptar porque en la actualidad vas caminando al trabajo desde tu casa y eres feliz viviendo allí. Pero si no aceptas, tasarán tu casa en unos 700 dólares, te darán el dinero y tendrás que arreglártelas sólo.

Debe existir un término medio entre simplemente arrollar a la gente y la misión imposible de intentar construir un hospital de investigación contra el cáncer. Ése es precisamente el quid de la cuestión del problema. Los políticos pueden llegar por ellos mismos a encontrar soluciones. Pero centrémonos en nuestros propios problemas. Nuestros problemas es que estamos bloqueados; no podemos poner cosas en marcha porque estamos constantemente disparándonos a nosotros mismos en el pie.

Pongamos como ejemplo la situación que estamos viviendo aquí, en Filadelfia, con el dragado del río Delaware. La respuesta ante la DRPA [Delaware River Port Authority] de New Jersey fue negativa al dragado y la de Pennsylvania afirmativa. Y asimismo la respuesta de ambos fue que no se iban a reunir. Así que no se reunieron … durante un año o año y medio. Y ésa fue la respuesta.

Al final Pennsylvania ganó, pero ha de asumir el coste total del dragado y es totalmente responsable de su limpieza medioambiental. Esperemos que al final el Gobierno Federal intervenga. Pero estamos peleándonos porque necesitamos 45 pies de profundidad en el río Delaware para que puedan entrar grandes barcos. Nueva Jersey no quería hacerlo. Y ¿por qué no quería hacerlo? … no voy a responder a esto. Pero no tenemos espacio en uno de los mayores puertos de nuestro país -porque no es lo suficientemente profundo- para alojar barcos grandes que vienen con mercancías procedentes del resto del mundo.

Así pues, no disponemos de un modo eficiente de resolver nuestros problemas. Tal vez nuestros políticos vean que si Shanghai quiere construir un puerto, simplemente va a hacerlo. No te puedes creer la cantidad de barcos que hay en su puerto; da la sensación de que están en medio de un atasco. Y nosotros aquí estamos, perdiendo un año, un año y medio hasta que ambas partes se reúnen. Al final han resuelto el problema, pero debe haber un modo mejor de hacerlo.

Knowledge@Wharton:Si tuviese que soñar con un escenario ideal para la propiedad inmobiliaria, ¿qué le gustaría que pasase?

Marshall:No se trata de un escenario ideal para la propiedad inmobiliaria. Se trata de un escenario ideal para Estados Unidos. No se trata de mí ni de lo que yo hago. Simplemente quiero que nuestros líderes políticos despierten y descubran que en estos momentos en muchas áreas estamos perdiendo nuestra posición dominante en el mundo … Ése es mi objetivo, no ser un promotor inmobiliario en China o imitar su modo de hacer las cosas. No hay nada más que mirar los hechos… Lo que importa es que no puedes dejar que esto ocurra sin darte cuenta. Y no lo sabrás hasta que no lo veas.

Knowledge@Wharton:¿Cuál es la lección más importante que usted cree que Estados Unidos debería aprender sobre los acontecimientos que están ocurriendo en China?

Marshall:El mundo está tomándonos la delantera y nosotros lo estamos ignorando. Ésa es la lección más importante. Quiero que Estados Unidos comprenda que no se pueden resolver problemas que se desconocen.

Knowledge@Wharton:David Marshall, gracias por su tiempo y por habernos atendido.

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