Culpables del desplome de los mercados secundarios estadounidenses y posibles soluciones

Por todas partes empieza a haber graves problemas en el sector de las hipotecas secundarias. Los mercados de valores están en estado de conmoción. Alan Greenspan y otros economistas afirman que la economía sufre de unas cuantas heridas. Grupos de consumidores predicen que unos dos millones de estadounidenses perderán sus casas.

¿Debería el Gobierno hacer algo?

La lista de partidarios cada vez es más larga, desde senadores demócratas, como Christopher Dodd y Hillary Clinton, hasta activistas defensores de la población menos pudiente. Tal vez se debería ayudar a los acreedores que están perdiendo dinero. O tal vez debería ayudarse a los fondos especulativos de alto riesgo y a otros inversores que han comprado valores garantizados con hipotecas secundarias. O también se podría prestar ayuda a aquellos propietarios que no pueden soportar los pagos mensuales de la hipoteca de sus viviendas.

No tan rápido, aconsejan los profesores de Wharton que han estudiado el mercado hipotecario y las medidas de salvación puestas en marcha por el Gobierno en el pasado. “Creo que, por el momento, posiblemente no se debería hacer nada”, dice Joseph Gyourko, profesor de Activos Inmobiliarios y Finanzas en Wharton, advirtiendo que las medidas intervensionistas pueden hacer que la gente sea más irresponsable en el futuro. “No queremos introducir riesgos morales … En estos momentos no comprendemos muy bien las cosas, así que cualquier regulación posiblemente va a ser errónea o imprecisa”.

De hecho, dice Gyourko, el mercado ya está corrigiendo el problema. Los acreedores ya han recortado la oferta de productos con mayor riesgo, como préstamos sin pagos iniciales ni pruebas de los ingresos del solicitante, o préstamos en los que los deudores eligen ellos mismos cuanto pagar cada mes.

Ken Thomas, profesor de Finanzas de Wharton, sostiene que lo mejor es que la gente y las instituciones que eligen opciones arriesgadas sufran las consecuencias. “Cuando tuvimos la última gran crisis financiera bursátil en 2001, ¿pensamos en intervenir para salvar a los que perdieron dinero con las punto-com?”, pregunta. “Queremos que los mercados regulen, no el Gobierno. Los mercados lo hacen mucho mejor”.

Una extraña “tormenta perfecta”

Los préstamos secundarios, normalmente concedidos a aquellas personas que no cumplen los requisitos mínimos para suscribir una hipoteca “principal” ordinaria debido a sus bajos ingresos o a su baja credibilidad, conllevan riesgos especiales para todos los involucrados. Los acreedores se enfrentan a un mayor riesgo de impago por parte de los deudores, es decir, que dejen de pagar las mensualidades. Los inversores que adquieren valores tipo bono basados en varios préstamos secundarios se enfrentan al riesgo de que en caso de impago el valor de sus carteras se precipite. Y como la mayoría de los préstamos secundarios tienen tipos de interés variable, los deudores corren el riesgo de que una subida en los tipos cause un acusado incremento de las mensualidades.

Precisamente los tipos han estado subiendo y, en consecuencia, a finales de 2006 cerca del 13% de los prestatarios del mercado secundario se había retrasado en sus pagos, según Mortgage Bankers Association. Dicho porcentaje era apenas el 10% dos años antes, y para los préstamos primarios apenas supera el 2,6%. Como el número de préstamos secundarios aumentó espectacularmente en 2005 y 2006, millones de préstamos podrían verse afectados. Algunos grupos de consumidores afirman que dos millones de propietarios podrían enfrentarse a embargos por impago.

Unas 20 financieras especializadas en el mercado secundario han dejado el negocio, y otras han anunciado miles de millones en pérdidas. Las acciones de firmas de servicios financieros están sufriendo, generando problemas para todo el mercado de valores en su conjunto.

El profesor de Activos Inmobiliarios de Wharton, Todd Sinai, describe la situación como una “tormenta perfecta”, ya que deben ocurrir tres cosas para que el mercado secundario se colapse: los ingresos de los deudores tendrían que disminuir, los tipos de interés tendrían que aumentar y el precio de la vivienda tendría que caer. “Es extremadamente extraño que las tres cosas ocurran simultáneamente”, dice.

La propuesta de Dodd, presidente del Senate Banking Committee, es aprobar una legislación para proteger a los propietarios de viviendas en caso de embargos por impago y acabar con los acreedores predatorios que concedieron préstamos de alto riesgo a inocentes prestatarios. Hillary Clinton está luchando para conseguir “un periodo de gracia en caso de embargo por impago” a nivel federal que proporcionaría a los propietarios más tiempo para ponerse al día con los pagos, y quiere restringir las comisiones por amortización anticipada, las cuales dificultan que los deudores en dificultades refinancien sus deudas. La National Community Reinvestment Coalition quiere que se conceda a la Federal Housing Administration capacidad para refinanciar los préstamos secundarios, y quiere que el gobierno federal cree un fondo para rescatar a los propietarios con bajos niveles de renta.

¿Está la situación lo suficientemente mal como para solicitar la intervención del gobierno? “No lo sabemos”, dice Sinai. “La delincuencia es de todo menos inexistente”, señala sosteniendo que muchos deudores en dificultades podrían llegar a una situación insostenible sin la ayuda del Gobierno. En el pasado, añade, los acreedores normalmente preferían ayudar a los deudores y así evitar embargos por impago, principalmente renegociando los términos del préstamo. Nadie sabe qué pasará esta vez, porque a lo largo de la última década se han transferido a los inversores miles de préstamos en valores con garantía hipotecaria, lo cual dificulta, al menos en teoría, toda renegociación de la deuda. “Creo que la mejor postura es esperar y observar”, dice.

La firma de investigaciones económicas FirstAmerican CoreLogic de Santa Ana, California, informaba recientemente que la mayoría de propietarios de viviendas con hipotecas de tipo variable no llegará a una situación de impago y embargo. Según sus predicciones, se producirán 1,1 millones de casos de embargo por impago, pero no se producirán todos de golpe sino a lo largo de seis o siete años, un periodo de tiempo lo suficientemente largo como para no perjudicar a la economía.

Acero, aviones y coches

Existen precedentes de intervenciones gubernamentales en crisis financieras.

En 1971, el Congreso aprobó la ley Emergency Loan Guarantee Act para permitir que Lockheed, el mayor contratista de defensa del país, recibiese 250 millones de dólares en préstamos bancarios para evitar la bancarrota. Lockheed había invertido cerca de 900 millones en el desarrollo de su nuevo barco de pasajeros, pero tuvo dificultades cuando le falló Rolls-Royce, el suministrador inglés de motores. Lockheed es el caso clásico de una empresa considerada “demasiado grande para fracasar”, o para ser más precisos, demasiado grande para permitir que fracase. La bancarrota podría haber costado 60.000 puestos de trabajo, habría dañado de muerte la capacidad de defensa de Estados Unidos y provocado efectos secundarios en otros sectores, como el aéreo.

En 1980, el fabricante de automóviles Chrysler demandaba y recibía 1.500 millones para garantizar sus préstamos y evitar así la bancarrota. Básicamente su anticuada flota de grandes coches no podía competir en la era de los compactos que sucedió a las crisis del petróleo de los 70. De nuevo se pensó que la empresa era demasiado grande y fundamental para la economía estadounidense como para permitir que fracasase.

Para muchos, la situación más análoga a la actual se corresponde a la intervención salvadora del Gobierno de 125.000 millones de dólares durante la crisis “de ahorros y préstamos” de finales de los 80 y principios de los 90. Más de 1.000 instituciones financieras de este tipo fracasaron después de que la desregulación les permitiese adoptar prácticas crediticias de riesgo e invertir en activos inmobiliarios. Un factor fundamental fue la subida de los tipos de interés, que provocó que muchos ahorradores trasladasen su dinero a fondos más rentables de otras instituciones, como firmas de corretaje y empresas de fondos de inversión. El fraude y la corrupción también tuvieron su aportación.

En este caso, al Gobierno le preocuparon los efectos secundarios sobre la economía y los millones de inocentes ahorradores. A diferencia de los prestatarios de préstamos secundarios, estos ahorradores no habían elegido arriesgarse: simplemente habían depositado su dinero en el banco.

“No creo que estos casos sean para nada comparables”, dice Gyourko, en relación con la crisis de los ahorros-y-préstamos y la crisis de los mercados secundarios. Hasta el momento, sólo 20 entidades financieras especializadas en créditos secundarios han fracasado. Y como los préstamos secundarios adoptan la forma de valores con garantía hipotecaria y se intercambian en los mercados secundarios, las pérdidas serán distribuidas entre inversores de todo el mundo en lugar de concentrarse en las instituciones que originaron los préstamos.

“No se debe salvar a los acreedores”, sostiene Gyourko, señalando que el mercado ya se encargará de corregir los comportamientos arriesgados por sí sólo. “Los mercados están diciendo a los acreedores, Sabes, si emites préstamos como esos de nuevo, los costes van a ser muy, muy altos”.

Recuerda que “los bancos disfrutan de una posición de fortaleza como nunca han tenido y tienen más capital que nunca. Si lo comparamos con periodos difíciles anteriores, no hemos tenido una crisis bancaria seria desde junio de 2004”. Y en esa ocasión fue el colapso del Bank of Ephraim en Ephraim, Utah, con 46.500 millones de dólares en activos. No es la función del gobierno decir a las entidades financieras que no deberían ofrecer productos arriesgados, explica. La mayoría de los prestamistas de deuda secundaria no tienen problemas, y mucha gente ha podido acceder a una vivienda únicamente gracias a esas hipotecas secundarias. “El hecho es que algunos de estos grupos que demandan restricciones en la emisión de préstamos secundarios son los mismos que pidieron a los bancos que concediesen más préstamos” a la población con menores niveles de renta, dice Thomas.

A lo largo de las dos últimas décadas, el Gobierno ha adoptado un papel menos directo en la gestión de la economía y, en su lugar, ha fomentado la eficiencia en los mercados a través de una mayor transparencia e información, señala Anita Summers, profesora emérita de Activos Inmobiliarios en Wharton. Esto significa por ejemplo que el volumen de transacciones ha disminuido, pero también que los consumidores pueden conseguir más información sobre los productos financieros, alimentos y medicamentos. “El sector no está para nada intervenido”, señala.

La principal lección que se debe aprender de la crisis de los mercados secundarios podría ser que los prestatarios deberían saber más sobre los arriesgados productos que les ofrecen. “Una de las cosas que hay que mejorar es el tema de la información perfecta”, dice Summers, añadiendo que “cada prestamista del mercado secundario debería tener un pliego de condiciones sin ambigüedades”.

Thomas está de acuerdo: “Siempre estoy a favor de más transparencia”. Gyourko señala que “si existen motivos para que haya regulación, el fallo radica en la información que se ofrece a los prestatarios”. Por ejemplo, las nuevas regulaciones podrían obligar a que los solicitantes de préstamos dispusiesen de una información más clara sobre sus pagos mensuales y sobre cómo aumentarán si los tipos de interés suben.

Las entidades financieras especializadas en el mercado secundario sabían que soportaban riesgos con productos como hipotecas en las que sólo se cobran intereses, dice Sinai. Con una hipoteca estándar, una parte de las mensualidades se corresponde a devolución del principal. Como la cuantía del préstamo va disminuyendo y el precio de la vivienda aumenta, el acreedor cada vez tiene una mayor seguridad de que la propiedad puede venderse por una cuantía suficiente para cubrir la deuda. Pero las cosas no funcionan así cuando el deudor sólo paga intereses.

Los prestamistas del mercado secundario conocían los riesgos que asumían, así como los inversores que compraron valores basados en préstamos secundarios, como por ejemplo los fondos de inversión especulativos. La disposición de acreedores e inversores a asumir estos riesgos ha sido una buena noticia para los deudores, los cuales simplemente no habrían podido conseguir hipotecas de otro modo. Pero en opinión de Sinai, no existe motivo alguno por el que el gobierno debiera salvar a aquellos negocios que perdieron dinero invirtiendo en algo que decidieron libremente.

Inversiones en multipropiedad en Miami

La mayoría de las propuestas de salvación se han centrado en los deudores. Dodd y otros grupos de consumidores creen que muchos deudores fueron deslumbrados cuando prestamistas predadores les ofrecieron hipotecas secundarias sin mostrarles los riesgos. Además, como según los expertos es habitual que los prestamistas secundarios hayan pagado dos o tres veces las comisiones habituales de los préstamos primarios, la propuesta de Dodd es introducir medidas para limitar las prácticas predatorias en los préstamos. Aún no ha proporcionado detalles de cómo.

Asimismo, hasta el momento no está muy claro cómo muchos deudores del mercado secundario pueden ser descritos como víctimas. “Creo que no sabemos nada, aparte de anécdotas, de lo que está ocurriendo en este episodio en particular”, dice Sinai añadiendo que algunos deudores son personas que no habrían adquirido sus viviendas si no hubiesen tenido acceso a las hipotecas secundarias. Si pierden sus viviendas, simplemente volverán a convertirse en arrendatarios. “¿Cuánto hemos empeorado en realidad?”, pregunta Sinai. “Posiblemente no mucho”.

Otros deudores sin lugar a dudas son especuladores, y tienen tanta deuda acumulada que no podrían haber accedido a préstamos primarios. La gente que elige asumir grandes riesgos innecesarios, ¿se merece gozar de la simpatía pública y disfrutar de nuestra ayuda? “¿Por qué no ayudar a los que invirtieron en multipropiedad en Miami, Las Vegas y otros lugares que se enfrentan a embargos por impago por haber invertir en varias unidades y después ver cómo todo volaba por los aires?”, dice Thomas. “¿Dónde se traza la línea?”

Algunos grupos de consumidores están luchando para que se aprueben nuevas normas donde los prestamistas únicamente puedan ofrecer a sus clientes aquellos productos que se adapten a sus necesidades. Un solicitante cuya renta no vaya a aumentar no debería tener un préstamo que suponga mayores pagos mensuales dentro de un par de años. Esto sería similar a los estándares de adecuación para los brokers bursátiles y los asesores fiscales. Un broker, por ejemplo, puede ser suspendido o inhabilitado por animar a un jubilado con una pensión muy baja a especular con valores u otras inversiones de alto riesgo.

Pero esto no tendría por qué funcionar tan bien en el sector hipotecario, dice Jack Guttentag, profesor emérito de Finanzas de Wharton. En una columna publicada el 17 de marzo en The Washington Post, Guttentag escribió: Los estándares de adecuación en el sector bursátil han funcionado porque los intereses a corto plazo de los brokers cuando venden valores inadecuados son normalmente superados por los intereses a largo plazo de mantener una amplia cartera de clientes satisfechos … Por el contrario, en el mercado hipotecario los que ofrecen préstamos de acuerdo con las características del cliente son un grupo minoritario. “La mayoría no tiene relaciones a largo plazo con los deudores ni cuentan con volver a tenerlos como clientes”, escribe.

Una mayor información sobre los riesgos siempre es buena, dice Sinai, pero los deudores siempre van a acabar dependiendo de las prácticas de los comerciales: “Lo cierto es que cuando se produce una avalancha de préstamos competitivos, los riesgos asociados a los préstamos siempre serán mayores de lo que te quieran hacer creer”.

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