El boom inmobiliario se instala en Argentina

En todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, Argentina, se repite un mismo escenario: docenas de edificios en construcción se recortan en el horizonte, un fenómeno que comenzó a instalarse después de la crisis económica desatada hace cuatro años. Según un informe elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), el país acumula catorce trimestres de crecimiento continuo y significativo en la actividad de la construcción. De hecho, en el primer semestre de 2006 experimentó un crecimiento del 21,2%.

“La crisis macroeconómica de 2002 generó, a posteriori, demanda postergada de construcciones”, opina el Lic. Ricardo Theller, profesor investigador del Centro de Estudios Avanzados (CEAV) de la UADE. “Los bajos tipos de interés, la liquidez, estabilidad cambiaria 2004-2006, la vuelta de la inversión pública y el fuerte crecimiento macroeconómico se complementaron, entre otros, como factores conducentes del presente auge”, añade. 

El default o cesación de pagos que declaró el entonces gobierno argentino en el verano de 2002 no sólo agravó la situación social y económica, sino que también quebró el sistema bancario y con ello los ahorros de los ciudadanos. Luis Martínez de Virgilio, director de CB Richard Ellis, firma global de servicios inmobiliarios, explica que “cuando la gente se quedó sin la alternativa confiable de depositar su dinero en los bancos, volcó sus inversiones hacia el sector de la construcción”. Según Martínez hubo, además, otros factores que incidieron en el rápido crecimiento del sector. “Los bajos precios relativos de la vivienda respecto del entorno; y la ecuación costo de construcción y precio de venta, que dio un saldo positivo que los desarrollistas inmobiliarios aprovecharon. Con la suma de todo lo enumerado, se presenta una real oportunidad en el sector de la construcción”. Actualmente, los precios del metro cuadrado argentino oscilan entre los 750 y los 2.300 Euros. 

Este fenómeno, llamado boom o burbuja inmobiliaria, parece no tener fin. Algunos especialistas piensan que llegó para quedarse. “No es una burbuja porque estamos frente a un crecimiento que es real y se está construyendo con capitales genuinos, mientras que el financiamiento bancario es prácticamente nulo”, afirma el arquitecto Gustavo Kancyper, directivo de Construcciones Seweco, compañía que construye edificios en uno de los barrios que recibe parte de las nuevas inversiones, denominado Palermo Hollywood. 

Virgilio, de CB Richard Ellis, coincide al afirmar que “No existe un efecto financiero que provoque la burbuja. En este caso, se trata de inversores privados que saben esperar las buenas oportunidades en cuanto al precio de mercado, la demanda.  Nosotros esperamos que siga creciendo. Hasta ahora todo indica que será así, aunque también sabemos que determinados fenómenos son cíclicos”, sostiene. 

De ciclos habla justamente el investigador Ricardo Theller, quien sostiene que estamos ante la presencia de un típico “ciclo inmobiliario”, que en este momento atraviesa “la fase de presión demandante con impacto alcista en los precios. Estos, a su vez, estimulan la expansión de la oferta”. Sin embargo, Theller reconoce que el crecimiento que vive el mercado inmobiliario cuenta con algunas características que fundamentan su actual crecimiento, entre ellas “una mayor calidad promedio de las construcciones (que las encarecen), el aumento relativo de la población en edad de contraer matrimonio o independizarse (mayor presión de demanda), haber salido de una recesión con pocos precedentes y con alcances, y el efecto riqueza positivo proveniente de distintos orígenes”. Pero Theller advierte que, “una vez agotados tales estímulos distintivos, tanto precios como volumen tenderán a alinearse con los fundamentals de la economía, lo cual implicaría una desaceleración respecto de las tasas de crecimiento”.  

De todas formas, el agosto pasado el Colegio de Escribanos porteño registró 5.583 actos de escrituras de compraventa de inmuebles por cerca de 240 millones de euros, un 1,9% más en los montos respecto del mismo mes de 2005. 

Pero no sólo Buenos Aires capta toda la atención de los inversores. También el interior del país vive la fiebre de la construcción, sobre todo en las ciudades más populosas y en las provincias, donde ha crecido la economía gracias a la industria, el sector agrícola y el turismo. El informe de la UADE indica que a nivel nacional se registró un incremento del 19,8% en la cantidad de metros cuadrados permitidos para construcción, correspondiente a los 42 principales municipios del país. 

Ganadores y perdedores

Además de los ahorristas argentinos y de las clases sociales con riqueza, los compradores extranjeros también son protagonistas de esta cadena, ya que cada vez se suman más latinoamericanos, estadounidenses y europeos a la hora de invertir en propiedades. 

Según Gustavo Kancyper, “el hemisferio norte está muy cerrado y saturado en muchas áreas de negocios. Buenos Aires no deja de ser una de las ciudades más interesantes del mundo y con futuro”. Por su parte, Theller considera que “el escenario internacional es de elevada liquidez, las tasas de interés son relativamente bajas en Argentina y es un país estabilizado, con perspectivas de crecer a más del 6% anual”. Por su parte, Virgilio agrega que el metro cuadrado argentino “está a la par de América Latina, pero sigue siendo barato respecto a Europa o EE.UU”. 

Uno de los barrios que más se cotizan para extranjeros es Puerto Madero, una zona reciclada cerca del centro financiero de la ciudad, donde los impactantes edificios equipados con piscinas, gimnasios y hasta restaurantes ofrecen viviendas a más de 2.000 euros el metro cuadrado. Allí deciden instalarse empresarios y diplomáticos, por ejemplo.  

Sin embargo, en Argentina una importante porción de la población activa y con trabajo todavía no puede acceder a una propiedad. El boom inmobiliario deja fuera a estos famosos inquilinos, quienes encuentran dificultades para conseguir un préstamo. Por ello, el gobierno lanzó un plan de bajas tasas de interés y de créditos a más de veinte años para aquellos rentistas que puedan demostrar capacidad de pago.  

Theller, de la UADE, explica que “si bien este programa no alcanzaría para todos, un segmento adicional de la población de ingresos medios podrá beneficiarse con el acceso a la vivienda, según sea su nivel previo de ahorro o ingresos (entre los 700 y los 1.000 euros mensuales)”. Por otra parte, dice, “el plan estimula la desgrabación de IVA para construir con destino a leasing o alquiler”. 

Pero, por ahora, no se ven los frutos de las buenas intenciones de la administración de Néstor Kirchner. “El nuevo plan es positivo, pero no alcanza”, dice con preocupación Virgilio, de Richard Ellis. “La gente fue con una expectativa a consultar a los bancos y se siente desilusionada porque para sus ingresos sigue siendo muy alta la cuota para acceder a comprar una vivienda. Es muy difícil ofrecer tasas por debajo de la inflación, aún para los bancos oficiales”. Las tasas de los nuevos créditos se ubican en el orden del 9,5%, cuando la inflación anual del país supera el 10%. 

Mientras tanto, las expectativas del mercado siguen siendo positivas. De acuerdo a los últimos datos de julio elaborados por el INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos), los desarrollistas inmobiliarios privados registraban opiniones optimistas en cuanto a un aumento de casi más del 19% en la actividad de la construcción para los meses que quedan hasta finales de 2006. Las empresas que se dedican a la obra pública lo estimaban en casi un 15%.

Para la consultora Ecolatina, para el año 2007 “se espera que se renueve el impulso por el surgimiento de nuevos nichos de inversión en ‘real estate’ (inmuebles) y por el creciente aporte de la obra pública. Se prevé un aumento de 15% para 2007”.  Lo único que preocupa al mercado es un incipiente aumento de los costos de la construcción, por eso el informe de la UADE señala que en el primer semestre de 2006 “los costos de la construcción (nivel general) presentaron un aumento del 18,6% en comparación con los niveles del primer semestre del año pasado. El alza del Costo General de la Construcción incluyó un incremento de 12,7% en el costo de Materiales, que participa de un 46% en la composición del índice general y de 28,8% en el caso de la mano de obra, que constituye un 45% de la canasta del índice”.

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