El crack de la inmobiliaria Martinsa Fadesa desequilibra los cimientos de la economía española

La inmobiliaria Martinsa Fadesa ha acaparado los titulares de las noticias de los medios españoles al protagonizar la mayor suspensión de pagos de la historia del país. Con una deuda superior a 5.200 millones de euros y ante la imposibilidad de hacer frente a los compromisos de su actividad, la empresa presidida por Fernando Martín solicitó el concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos) el martes 15 de julio.

 

La empresa atribuyó su situación a “la clara recesión que atraviesa la economía española y el mercado inmobiliario”. La negativa del ICO (Instituto de Crédito Oficial), entidad pública empresarial adscrita al Ministerio de Economía y Hacienda, a concederle un crédito de 150 millones de euros, así como el rechazo de sus 45 bancos acreedores a concederle un plazo adicional para obtener el préstamo por otras vías, hicieron el resto. El lunes, la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) suspendió los títulos de la inmobiliaria, que ya acumulaban un retroceso del 50,2% en las dos últimas sesiones, marcando una jornada aciaga en la bolsa española. La cotización podría estar suspendida hasta 2009 por la complejidad del proceso concursal.

 

No hace mucho tiempo, Martinsa acaparaba los titulares de los medios por otros motivos bien distintos. Tras la compra de Fadesa, en 2006, mediante una opa valorada en 4.045 millones de euros, la compañía se convertía en uno de los principales jugadores del sector inmobiliario español, auténtico motor de la economía del país en los últimos años. Según explica Juan Ignacio Sanz, Profesor titular del departamento de Derecho Privado de ESADE, justamente el endeudamiento como consecuencia de esta adquisición y otras operaciones es uno de los motivos que han llevado a la promotora a la situación actual. Esto, añade, “se ha visto agravado por el descenso de ventas” como consecuencia de la crisis hipotecaria.

 

Sanz explica que este exceso de pasivo y las pocas ventas generan dos efectos patrimoniales: “En primer lugar, falta de liquidez; y segundo, el estancamiento del mercado inmobiliario ha dado lugar a una caída de los precios de los activos (suelos y edificaciones)”. Por tanto, señala, “Martinsa tiene una erosión de recursos propios como consecuencia de las pérdidas por las tasaciones que tiene que llevar a cabo cada seis meses ante la banca. La falta de liquidez no te deja pagar la deuda y las tasaciones a la baja hacen que te comas los recursos propios”.

 

A partir de ese momento, a la compañía solo le quedaba refinanciar la deuda. Sin embargo, explica Sanz, “cuando el pasivo lo has tomado con financiaciones sindicadas y con 40 ó 45 bancos, esas medidas requieren la unanimidad de todos ellos y siempre hay alguno que está en su derecho de decir que no”. Paralelamente a los procesos de financiación, añade, “corre un plazo de dos meses que establece la ley para que cuando las empresas estén en situación de iliquidez o de erosión de los recursos propios, puedan ampliar capital, pedir la disolución de la compañía o el concurso de acreedores”, que es lo que Martinsa Fadesa ha acabado haciendo. Según la Ley Concursal, los administradores disponen de dos meses a contar a partir de la fecha en que se pone en su conocimiento la situación crítica que vive la empresa para presentar concurso voluntario o, de otra forma, si un acreedor consigue que un juez fuerce esta medida, el gestor se arriesga a perder todo su patrimonio personal al no haber actuado con diligencia.

 

Para Manuel Romera, Director Técnico del Sector Financiero de IE Business School, la debacle de Martinsa Fadesa era un secreto a voces. Además, señala que, efectivamente, “a toro pasado, se pagó demasiado por la compra de Fadesa”. A Fernando Martín, añade, “le perdió un poco su afán de crecimiento desmedido, pero no evolucionado ni evaluado, porque pensó, quizás, que la gallina de los huevos de oro puede vivir eternamente”.

 

Posibles salidas

La compañía dijo en un comunicado que la suspensión de pagos es el mejor modo de “evitar un empeoramiento de la situación de crisis que pudiera devenir irreversible y repercutir gravemente en sus acreedores y en los intereses de todos los accionistas”. El consejo de administración cree que Martinsa Fadesa todavía es viable, pero desde la misma indican que se necesita tiempo para que se restablezca la confianza de los acreedores, “se reactive la economía y aumente la confianza de las familias españolas”. A partir de ahora, bajo supervisión concursal, la compañía se centrará en generar ingresos mediante la venta de activos y gestión del suelo, así como llevar a cabo reestructuraciones “que le permitan relanzar su proyecto”. La empresa ya ha confirmado un expediente de regulación de empleo (ERE) de un tercio de su plantilla.

 

Al solicitar el concurso voluntario, la empresa ha evitado que la administración concursal formada por un abogado, un economista y un representante de acreedores, sustituya al equipo directivo, tal y como sucede cuando el concurso lo insta uno o varios acreedores. Sin embargo, los expertos aseguran que no es tan sencillo forzar judicialmente a una empresa a presentar el concurso, ya que los demandantes tienen que probar, entre otras cosas, una situación de impago generalizada (a la mayoría de proveedores) y sistemática (que no sea una situación puntual). Romera piensa que la decisión de Martinsa hace más viable la posibilidad de desarrollo del negocio y la renegociación de la deuda “porque quien dirige la gestión de la quiebra es la propia empresa. Los gestores piensan que hay algo que ganar y, evidentemente, al final de este temblor brutal que está viviendo la economía, volverá el agua a su cauce”.

 

Según los expertos, el conjunto del proceso concursal podría alargarse hasta mediados de 2010. Una ampliación de los plazos puede perjudicar al deudor, quien pese a seguir desarrollando su actividad con normalidad, tiene dificultades de funcionamiento, ya que los proveedores y clientes se resisten a operar con una empresa en suspensión de pagos. Financieramente, el escenario en un concurso es mejor que en una refinanciación. El devengo de los intereses de los créditos sin garantía hipotecaria quedan suspendidos y los bancos negocian quitas en los créditos de la concursada.

 

De hecho, la empresa confía en poder reflotar la empresa si la crisis no se prolonga más de dos o tres años. Fuentes próximas a la inmobiliaria declararon al diario económico Expansión que “si el sector inmobiliario remonta en un periodo no muy largo de tiempo, Martinsa Fadesa saldrá adelante”. En caso contrario, lo más probable es que ésta se vea abocada a la liquidación. Sanz señala que algunas promotoras están trabajando con un escenario de repunte del mercado en 2010, “pero la situación se prevé tan aguda que nadie lo sabe”. Aunque, en su opinión, no todo son malas noticias: “Martinsa cuenta con suelo residencial y buenos activos urbanos. La banca estará dispuesta a aguantar más o menos, dependiendo de la calidad de los activos. Si son suelos rústicos que no valen nada, normalmente la banca te deja caer”.

 

“Yo siempre digo que los bancos terminan cobrando, si son capaces de esperar”, añade Romera. Por otro lado, explica que cuando más del 50% de la deuda se pone de acuerdo en un concurso de acreedores, el resto de la deuda tiene que asumir lo que diga la mayoría. “Todo dependerá de cómo convenzan a los bancos para que esperen”, dice. Sin embargo, Romera señala que “el coste financiero, la carga de apalancamiento y la carga del tipo de interés es muy fuerte y si no se devuelven esos intereses, la deuda se va haciendo cada vez mayor, y cada vez es más complicado evaluar qué se va a devolver o cuándo. Uno de los problemas de la subida de los tipos de interés es que la deuda es cada vez más costosa”.

 

Efecto dominó

Sanz y Romera señalan que casi todas las empresas del sector se encuentran en condiciones similares a las de Martinsa Fadesa y en los próximos meses podríamos ver desplomarse algunas más. En opinión de Romera, “el planteamiento de las diferentes inmobiliarias y sus claros reflejos de que lo están pasando mal, puede provocar una caída en cadena importante”.

 

De hecho, Martinsa Fadesa no es la más endeudada de las inmobiliarias cotizadas. Su ratio de endeudamiento sobre el valor de su cartera de activos (40%) es menor que el de Metrovacesa (55,1%), Colonial (73,3%), Reyal Urbis (57%) o Renta Corporación (55%). Un síntoma claro de bache por el que están pasando es el hundimiento de los contratos de reservas de viviendas (preventas), que entran en la cuenta de resultados aproximadamente un par de años después. En el primer trimestre del año, Reyal Urbis sufrió un retroceso del 97% en el volumen de preventas.

 

Colonial, que cuenta con una potente división patrimonial de oficinas en España y Francia, que genera rentas recurrentes y estables, espera convencer a su sindicato de bancos acreedores para obtener a finales de julio una refinanciación de su deuda que, en el mes de marzo, era de 5.973 millones de euros.

 

Los expertos del sector han estado hablando en los medios de la desaparición del modelo empresarial, que ha reinado en el sector inmobiliario en los últimos años. Romera explica que el sector constructor e inmobiliario se ha apalancado mucho, más de lo que debiera, y los bancos han restringido el crédito. A esto hay que unir las enormes dificultades que tienen para obtener tesorería.

 

Romera piensa que esta “tormenta perfecta” se veía venir. En su opinión, el mercado inmobiliario no sólo estaba supervalorado, sino que claramente toda la ciudadanía y los mercados pensaban que era así. “Ya no es sólo que los analistas dijéramos que estaba sobrevalorado y que llegaríamos a esto por un sobreapalancamiento fortísimo, y por un indexamiento al tipo de interés variable demasiado fuerte por parte de todas las deudas de las compañías constructoras e inmobiliarias, sino que la realidad es un maremagnum complejo de dominar”.

 

En lo que ambos profesores coinciden también es en que el Estado no debería salir al rescate de las empresas del sector. Aunque el ministro de Economía, Pedro Solbes, aseguró en un principio que el Estado no iba a intervenir ni directa ni indirectamente, el ministerio de Vivienda ha asegurado que después de julio se procederá a la compra de suelo a las inmobiliarias para aumentar la construcción de vivienda protegida y salir así en defensa del ladrillo.

 

En opinión de Romera, “las empresas como Martinsa Fadesa que lo están pasando mal es por que han hecho las cosas muy mal”. ¿Quién paga?, se pregunta. “Todos los que han confiado en la empresa y la propia empresa: los gestores y los empleados que han perdido un montón de dinero”. Quizás, añade, “también habría que preguntarle a los bancos porque han prestado esas cantidades tan tremendas de dinero”. Sanz, por su parte, piensa que las medidas gubernamentales deberían ir más por política fiscal que por intervención en este tipo de operaciones. “No creo que el Estado esté para esto, ya vendrán fondos de inversión a negociar y a comprar”.

 

Las consecuencias

Los expertos prevén que las consecuencias de la decisión tomada por el consejo de administración de la promotora serán innumerables. Sin embargo, Martinsa Fadesa está convencida de que finalizará la edificación de las 12.500 viviendas que tiene en construcción y asegura que cuenta con la financiación necesaria para finalizar estas edificaciones. “A los bancos, no les interesa cortar una línea de financiación con una promoción a medio hacer, lo lógico es que sea el más interesado en que se acabe”,  publicaba Expansión. Todas las disposiciones de crédito que la empresa reciba desde la fecha de presentación del concurso no están afectadas por el proceso concursal.

 

Desde el punto de vista de los clientes, Sanz está tranquilo. “Si todo se ha hecho de manera ordenada, no debería haber riesgos, porque las cantidades entregadas a cuenta de las viviendas están avaladas por bancos, cajas o compañías de seguros”. Sin embargo, dice, “pasaría a aumentar el riesgo que tienen esos bancos avalistas contra Martinsa Fadesa. El riesgo no es tanto para los compradores, sino para los bancos que hubieran avalado las compras”. Aunque puntualiza que grandes bancos o cajas de ahorro como La Caixa (con cerca de 1.000 millones de euros de deuda), Caja Madrid (700 millones) o Banco Popular (400 millones) tengan en términos absolutos un riesgo muy cuantioso, en términos relativos el problema puede ser más grave en pequeñas entidades. Y es que doce entidades financieras concentran 3.540 millones de euros de los 5.200 millones a los que asciende la deuda de la empresa.

 

Por otro lado, la industria auxiliar sigue la estela del camino que marca el sector inmobiliario y, por ejemplo, Roca, multinacional de sanitarios y cerámica, ya ha planteado un expediente de regulación de empleo en Barcelona. Romera calcula que por cada empleo que se pierda de manera directa en el sector inmobiliario, de manera indirecta se pierden 10. “El impacto en todo el sector auxiliar, de subcontrata, etc… puede ser brutal. Va a afectar principalmente a compañías medianas y pequeñas, micropymes y autónomos que se van a quedar sin capacidad para poder trabajar y engrosarán las listas del paro”, dice. En su opinión, “y sin querer ser agorero”, el desempleo podría alcanzar el 15% o el 16% el año que viene.

 

Por su parte, Sanz destaca que lo que es preocupante en el caso de Martinsa Fadesa y demás cotizadas es el pánico que producen en la bolsa. “Un día son las hipotecarias norteamericanas, el otro es una promotora española… Una situación de éstas, en una situación de mercado normal, por muy grave que fuera la quiebra de Martinsa, no daría para más de un día de noticias, porque el mercado funciona y sigue hacia adelante, pero en una situación como la actual, de crisis, esto genera una clima de pánico”. En su opinión, la quiebra del mercado inmobiliario todavía no se ha llegado a notar a nivel de economía real, de empleo y de morosidades, pero empezará a hacerlo a partir del último trimestre y el primero del año que viene.

 

En un reciente informe el Fondo Monetario Internacional (FMI) ha confirmado sus proyecciones de crecimiento del 1,8% para la economía española en 2008, pero ha recortado medio punto la previsión hecha en abril para 2009 hasta dejarlo en un 1,2%. Esto se debe a las dificultades derivadas del ajuste de su sector inmobiliario en combinación con el encarecimiento de los precios de los combustibles y el endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación.

 

Romera no cree que ahora haya que buscar cabezas de turco y todo el mundo debería asumir su responsabilidad. Él comenta que en España, durante muchos años, era más interesante invertir en un terreno que crear una empresa. Esto, dice, “ha sido promovido por la legislación, por el terreno que ha sido sacado a la venta con cuentagotas por parte de los ayuntamientos y con financiación del suelo escaso, así como la falta de estructura lógica en la financiación por parte de los bancos que han querido ganar mucho dinero en beneficios y no tanto dinero en devolución del crédito”.

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