El mercado global de oficinas despierta de su letargo

A raíz el estallido de la burbuja tecnológica en 2000, la incertidumbre económica se fue instalando en todos los mercados internacionales. “Esta crisis generada por el estallido de la empresas punto.com derivó en un sustancial recorte de las plantillas de las empresas y la consiguiente disminución del espacio requerido”, explica Isidre Serra, director de oficinas de la consultora española Forcadell. Este panorama poco alentador fue agravado por los atentados del 11 de septiembre en Estados Unidos y la guerra contra Irak. Los valores de renta variable, muy sensibles al entorno económico, propiciaron que las inversiones se trasladaran al mercado inmobiliario. Así, la demanda de vivienda creció espectacularmente, inflando los precios de las casas.

 

Pero no todo el mercado inmobiliario se benefició de este panorama. El mercado de las oficinas, al contrario, depende de la marcha de la economía. Una recesión implica menos gasto empresarial y, por tanto, menos movimientos en este mercado. “El mercado de oficinas, tanto el de inversión como el de alquiler, fluctúa en función del entorno económico y del Producto Interior Bruto (PIB)”, comenta José Luis Suárez, profesor de la escuela de negocios IESE especializado en el sector Inmobiliario y en Finanzas.

 

Pero esta mala situación para las oficinas empezó a cambiar de signo en 2003. Las causas fueron varias: la recuperación económica de Estados Unidos, el bajo nivel de los tipos de interés y las previsiones, por lo general malas, para las inversiones en renta fija y variable, lo que infundió optimismo entre los inversores de este mercado. Aunque aún no se han consolidado los resultados de 2004, parece que el año pasado dibujó un cambio de signo que, según expertos del sector, podría considerarse como un repunte del mercado. 

 

Dentro del Viejo Continente, el mercado londinense de oficinas dio la primera alegría. Durante el primer trimestre de 2004, se ocuparon 247.000 metros cuadrados de oficinas, un 36 por ciento más que en 2003. Los precios también se recuperaron, aunque menos: un 8,3 por ciento, hasta 1.046 libras (1.491,52 euros) por metro cuadrado. “Los inversores institucionales, sobre todo fondos, y las compañías inmobiliarias fueron las impulsoras de este mercado”, apuntan desde la consultora inmobiliaria internacional Knight Frank. Esta subida de precios fue especialmente significativa en el West End londinense, donde los aumentos se suceden ininterrumpidamente desde el primer trimestre de 2004. Hay que tener en cuenta que los precios de alquiler de esta zona londinense es un indicador del comportamiento de los mercados europeos. José Luis Suárez explica que “Londres ha registrado los incrementos más importantes durante los últimos diez años. El mercado de oficinas londinense es un mercado muy dinámico y cuenta con un soporte financiero muy fuerte, lo que permite que sea más estable”.

 

“Londres es un mercado muy maduro, donde ni las tasas de ocupación ni los precios oscilan mucho”, señala Gerardo Mochales, director Comercial y de Marketing de Aguirre Newman, consultora inmobiliaria española. “Alemania y Francia también cuentan con un mercado consolidado, aunque, por ejemplo, Alemania lleva varios años con una pequeña recesión económica, lo que influye en la demanda de oficinas pero, por lo general, las rentas se mantienen estables desde hace años, no como en España que han caído entre un treinta y cuarenta por ciento”, apunta.

 

El ejecutivo de Aguirre Newman señala que “en España se dio un boom de demanda de oficinas, a la vez que el boom de Internet llegó al país, lo que propició que los precios subiesen mucho  y que los promotores se pusiesen a construir como locos. Algunos de los constructores que se subieron a este carro un poco más tarde, en 2001, terminaron de construir en 2003, cuando el mercado ya estaba saturado y la situación económica no era la más propicia para la inversión. Estos edificios de oficinas no han tenido salida e impulsaron la bajada de precios”. Sin embargo, en 2004 también se ha visto un cambio de tendencia en España ya que, aunque han salido bastantes metros cuadrados de suelo al mercado, la demanda se ha reactivado. “El mercado de oficinas en España ha vivido, en los últimos años, un tremendo proceso de expansión y construcción de miles de metros cuadrados que se están entregando, se acaban de entregar o se entregarán en breve, con lo que ha supuesto de aumento exponencial de la oferta en los últimos cuatro años. Por otro lado, este crecimiento coincidió con una fuerte contracción de la demanda, que hizo que los precios cayeran significativamente. Parece que poco a poco se está consiguiendo llegar a una situación de cierta normalización y es posible que los precios frenen su inercia bajista y se estabilicen. Pero todo dependerá del comportamiento de la economía y en este sentido creo que viviremos un año de incertidumbre, poco dado a recuperar subidas de precio y en todo caso normalización de los mismos, una mayor oferta para elegir dónde instalar una empresa y posibilidad de negociación de las condiciones”, comenta, por su parte, César Oteiza, director de operaciones de Idealista.com, página web española especializada en el mercado inmobiliario.

 

El resto de países europeos tampoco quisieron quedarse al margen. París, el primer mercado de Europa por volumen de oficinas, registró también subidas de precios a finales del año pasado, al igual que Milán, Estocolmo y Varsovia. En general, la demanda de oficinas aumentó un 20% desde el tercer trimestre de 2003 hasta el tercer trimestre de 2004 en toda Europa, y la tasa de absorción aumentó un 16% en el tercer trimestre. “Lo que ha ocurrido durante 2004 es que ha emergido una tendencia de fondo, que ha puesto de manifiesto que ni existe un desequilibrio desmesurado entre oferta y demanda, ni que los precios están muy alejados de sus niveles históricos”, señala Pere Viñolas, director de la Cátedra Inmobiliaria de la escuela de negocios Esade. El profesor Viñolas explica su comentario con un argumento: “Los precios de las oficinas del centro de Madrid, por ejemplo, pueden ser bajos pero realmente no están lejanos de los de hace quince años, a pesar de las burbujas y sucesivas correcciones. Este hecho demuestra que no es un mal momento para el mercado de oficinas”.

 

Tony Horrel, consejero delegado encargado de Mercados de Jones Lang LaSalle comenta en el informe que “las promotoras inmobiliarias parecen estar aprovechándose de la fortaleza del sentimiento de ocupación en Europa y empiezan a actuar. Esto es una vuelta de tuerca frente al año pasado, cuando se cancelaron o se pospusieron muchos de los planes de las constructoras e inversores. Además, como respuesta a la mayor afluencia de dinero en el mercado y al sentimiento de mayor ocupación, los inversores parecen estar preparados para invertir en ciertos productos inmobiliarios, aunque presenten algunos riesgos. Así, se espera que la tasa de desocupación alcance un nivel máximo del diez por ciento en Europa este año”.

 

Pero, a pesar de todas estas tendencias generales, como señala el profesor Viñolas, “aunque nos encontramos en un mercado globalizado, hay que mirar país por país para saber qué pasa en cada uno. Hay que tener muy en cuenta el estado de la economía de cada lugar para entender la marcha del mercado inmobiliario”.

 

En los países de Europa del Este el negocio inmobiliario aún no cuenta con un gran desarrollo. El sector que más ha avanzado es el de las oficinas, que cuenta con edificios nuevos y modernos orientados a las multinacionales que han comenzado a desarrollar su actividad en estos países. “En 2005 se inyectará más volumen de inversión, sobre todo extranjera, pero aún es muy temprano para hablar de madurez”, comenta Mochales. José Luis Suárez señala que “en Europa del Este se está viviendo un desarrollo bastante rápido de este sector, aunque dentro del mercado inmobiliario el área más importante es el de la vivienda residencial”. Sin embargo añade que “en Praga, por ejemplo, los precios de las oficinas son muy parecidos a los de Madrid. Y en Budapest los precios están muy altos en las mejores zonas”, ejemplifica.

 

El despertar americano

Pero la mejoría europea viene precedida de la recuperación estadounidense, donde los primeros síntomas de mejoría empezaron a manifestarse a finales de 2003, consolidando la tendencia a mediados de 2004. Esta temprana recuperación, en comparación con el Viejo Continente, es consecuencia del aumento del gasto en consumo y el consecuente optimismo de la confianza empresarial. Todos estos signos de recuperación ayudaron a impulsar las inversiones de las compañías en nuevo equipamiento y, por tanto, impulsaron la demanda del alquiler de oficinas. A mediados de 2004, el ratio de absorción neta estaba al alza, mientras que el espacio vacante declinaba. Esta tasa se situó a finales de año próxima a la rentabilidad, por primera vez desde el año 2000; una importante mejora si se compara con el ratio de 17,6% registrado en 2003; y el 17,4% de 2002.

 

Por otro lado, el aumento de las inyecciones de capital en el mercado de inversión inmobiliario, originaron que los precios de venta crecieran hasta altas cotas.

 

Otra consecuencia de la vitalidad económica de Estados Unidos fue el incremento de los puestos de trabajo relacionados con las oficinas, a lo largo de la primera mitad de 2004, estimulando un aumento de la ocupación en el sector de alquiler de oficinas. La tasa de crecimiento del 4,7% prevista para la economía estadounidense en 2004 continuó impulsando el empleo en oficinas. Este aumento incrementó las necesidades de espacio, lo que provocó que disminuyera el número de oficinas disponibles y, en consecuencia, desembocó en una subida de los precios de los alquileres.

 

De todos modos, como señala el profesor Suárez, “el mercado de oficinas de Estados Unidos varía mucho según el Estado del que se hable. Mientras en la costa Este el mercado se mantiene muy bien, la Oeste se caracteriza por las altas cotas de desocupación y la caída de las rentas”. Suárez pone como ejemplo el mercado de San Francisco, “un mercado muy sensible a las nuevas tecnologías, que se resintió a raíz de la burbuja tecnológica de 2000 y acabó por deprimirse tras los atentados del 11 de septiembre”.

 

Algo similar ocurre en Latinoamérica y el Caribe, donde la media de crecimiento en 2004 ronda el 4%, pero con fuertes variaciones por regiones, según las estimaciones de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL). Sudamérica ha sido el motor de la región, con un crecimiento estimado del 4,4% gracias, fundamentalmente, a la relativa estabilidad de la economía chilena y la recuperación progresiva de Argentina. Un ejemplo de esta mejora son los seis trimestre consecutivos de caídas del ratio de desocupación que cosechó Santiago de Chile, la capital, a medidos de 2004, aunque la tasa de alquiler se mantuvo estable y la actividad constructora registró un moderado ascenso. Sin embargo, este brillo se vio empañado por las altas tasas de desocupación y la caída de las rentas inmobiliarias en Caracas (Venezuela). En Centro América la mejora ha sido más comedida, hasta situarse en el 3,4%; mientras que el Caribe recoge el crecimiento más tímido: un 2,9%.

 

A pesar de estas variaciones, las previsiones para 2005 parecen confirmar un despunte general de la región, concediendo al mercado de oficinas una estabilidad creciente y reactivando nuevos proyectos que quedaron aparcados en los últimos años.

 

¿El futuro?

Todos los expertos coinciden en afirmar que el pulso alcista del mercado inmobiliario continuará este ejercicio. Desde Jones Lang Lasalle, por ejemplo, señalan que para 2005 se esperan mayores niveles de actividad de alquiler, como continuación de la escasa mejora registrada durante los dos últimos ejercicios. Sin embargo, las tasas de desocupación de dos dígitos se han convertido en algo normal y las compañías siguen siendo conscientes de los costes, lo que ejerce presión en la subida de las rentas. “En 2005 se verá una disminución de la nueva oferta, ya que saldrán menos metros cuadrados al mercado. Si la oferta baja y la demanda sube se llegará a un punto de encuentro”.

 

A pesar de que el ciclo del mercado de oficinas vuelva al punto de 2001, las cosas no volverán a ser como antes. A pesar de que la mejora de la economía anime el gasto de las empresas, existen nuevas tendencias en la forma de trabajar que están influyendo en el mercado de oficinas.  Por un lado, fuentes de Knight Frank señalan que “la demanda requiere cada vez menos espacio para instalar las oficinas”. ¿Por qué? Las empresas están inmersas en un periodo de reducción costes. Además, otra de las novedades en las empresas es el trabajo desde casa o, mejor dicho, desde fuera de la oficina, alimentado por las nuevas tecnologías inalámbricas, que hará más flexibles las condiciones laborales.

 

A este cambio de las dinámicas de trabajo se suma la tendencia a alquilar inmuebles situados en los centros financieros de las principales ciudades y en los parques empresariales ubicados en las afueras. La única excepción que confirma la regla es India, como señalan desde Knight Frank. En el país asiático, la creación de múltiples puestos de trabajo relacionados con las nuevas tecnologías ha originado una demanda de grandes edificios de oficinas alejados de las ciudades. Estos nuevos puestos de trabajo han surgido como consecuencia de la tendencia a la subcontratación por parte de grandes corporaciones mundiales. Knight Frank  apunta que la externalización reducirá la absorción neta de oficinas en un 25% durante los próximos quince años en Estados Unidos. Aunque este fenómeno se repite también en Europa Occidental, sobre todo en Reino Unido.

 

“Para que se produzca una definitiva consolidación del mercado de oficinas y que conlleve un cambio de ciclo deberán combinarse una disminución de la tasa de disponibilidad, una ralentización en la salida al mercado de los nuevos proyectos, adecuándolos a la demanda y el mantenimiento de los bajos tipos de interés”, opina Isidre Serra, de Forcadell. “En definitiva, y de cara al presente ejercicio, cabe afrontarlo con cautela y un moderado optimismo y confianza”, añade. Por su parte, el profesor Viñolas señala que habrá que estar muy pendiente de la marcha de la economía de cada país”. 

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