La duda de los ahorradores españoles: ¿Invertir en vivienda o en bolsa?

La tormenta que ha sacudido a la bolsa durante los últimos años ha obligado a los ahorradores españoles a buscar nuevas fuentes de inversión. Los bienes inmobiliarios se convirtieron en el bocado más apetecible, hasta el punto de convertirse en un refugio contra las convulsiones y volatilidad que azotaron al mercado de valores. Poco a poco, numerosos inversores fueron abandonando el parqué para buscar mayores rentabilidades en el ladrillo. Pero esta tendencia puede haber llegado a su fin con el nuevo año 2004. La incertidumbre que presenta el sobrevalorado mercado inmobiliario, unida a las buenas expectativas de la bolsa, despierta dudas sobre cuál será la tendencia de los inversores y sobre los pros y contras de ambos tipos de inversión.      

 

El vicepresidente primero y ministro de Economía español, Rodrigo Rato, fue el primero en reconocer este cambio de tendencia. En unas declaraciones que realizó a principios de mes, Rato dijo que la adquisición de bienes inmuebles para contrarrestar la debilidad bursátil había empezado a perder fuelle. La progresiva recuperación del parqué y la burbuja que se está creando en torno al mercado inmobiliario son las principales razones que explican esta transición.

 

Pilar Gómez, profesora titular del departamento de Economía Financiera de la Universidad Complutense de Madrid y experta en el mercado inmobiliario español, señala que “se está comprobando que ambos mercados han evolucionado de forma contrapuesta desde mediados de los años 80”. Desde esta perspectiva, se podría suponer que si este año la bolsa experimenta la mejoría que muchos vaticinan, el sector inmobiliario sufrirá la anunciada ralentización de precios y, en consecuencia, algunos inversores volverán al parqué. Sin embargo, José Luis Suárez, profesor titular del centro de investigación ICRE (International Center on Real Estate) de la escuela de negocios IESE de la Universidad de Navarra, asegura que “no habrá grandes cambios porque los perfiles de los inversores de uno y otro mercado son distintos en su mayoría. Además, mucha gente ha encontrado el atractivo de la inversión inmobiliaria este año pasado, y esos no se moverán”.

 

En 2003, el Ibex-35 ha experimentado un incremento del 28% y ha finalizado el año rozando la barrera de los 8.000 puntos. Una meta que podría superarse si se mantiene el buen pulso con que se ha iniciado el nuevo ejercicio. Por el momento, el escenario económico internacional invita a la confianza, ya que “la mayoría de economistas son optimistas acerca de la evolución de la economía mundial en 2004, lo cual debería reflejarse también en la bolsa, sobre todo porque ese optimismo está presente entre consumidores y empresarios” afirma María Jesús Valdemoros, directora del departamento de economía cuantitativa del Círculo de Empresarios.

 

El profesor Suárez estima que este año el parqué cosechará una subida entre el 9% y el 10%, lo que hace suponer un rápido posicionamiento de inversores para no dejar escapar el viento favorable que soplará en la bolsa española. Tampoco se deberán perder de vista los mercados financieros internacionales, ya que algunos como el estadounidense Nasdaq han llegado a obtener una subida del 48%, o el Dax alemán, que ha acumulado un 30%.

 

Ventajas y desventajas

Pero no es oro todo lo que reluce. Según los expertos, la principal desventaja de la inversión bursátil frente a la inmobiliaria estriba en el riesgo que supone la inestabilidad e incertidumbre de los mercados financieros expuestos a numerosos factores coyunturales (situación económica internacional, empresarial, geopolítica, etc…) Así, actualmente, la favorable perspectiva económica y los bajos tipos de interés, que siguen animando la renta variable, contrastan con las sombras de una depreciación excesiva del dólar que puede hacer peligrar la recuperación económica de la eurozona. Por otro lado, un fortalecimiento de la economía americana con una subida de tipos a principios de año por parte de la Reserva Federal podría conllevar, según los expertos, a un año bursátil moderado y no tan alcista como se podría esperar.

 

Independientemente de las características del inversor, la mayor desventaja de la inversión en bolsa es que “adolece de mucho más riesgo que la inversión en bienes inmuebles, que es más segura y, sobre todo, es más difícil que existan pérdidas o minusvalías en las operaciones, lo que en bolsa puede suceder con facilidad”, afirma la profesora Pilar Gómez. Además, el incremento de los precios de la vivienda es la más clara muestra del atractivo que sigue teniendo este tipo de inversión entre los ahorradores. Las cifras hablan por sí solas: según un estudio realizado por la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva en 2003 en las capitales de provincia ha aumentado el 15,8% en comparación con 2002.

 

Sin embargo, los expertos aseguran que difícilmente existe la posibilidad de que se repitan las espectaculares revalorizaciones de los inmuebles del pasado año. El propio ministro de Economía, Rodrigo Rato, ha manifestado su confianza en que se produzca una “desaceleración del precio de la vivienda”. Ante lo que el profesor Suárez puntualiza que “llevan tres años diciendo que dejarán de subir los precios, y nadie puede asegurar que este año sea el punto de inflexión”.

 

Durante los últimos meses, diversas voces autorizadas han advertido de los peligros que entraña la burbuja inmobiliaria. El economista jefe del Fondo Monetario Internacional (FMI), Kenneth Rodoff, en la presentación a finales del año pasado del informe “Perspectivas Económicas Mundiales”, remarcaba que hay una “posibilidad significativa” de que estalle la burbuja inmobiliaria en los países donde los precios han subido drásticamente en proporción con el descenso de los tipos de interés. El informe recogía las cifras de los países con mayor aumento de los precios. España con un 17,5%, unida a Australia y Reino Unido, lideraba el ránking mundial. El profesor Suárez explica que “si los precios siguen subiendo será perjudicial porque la vivienda se encarecerá demasiado en comparación con el PIB español. No podemos olvidar que en España estamos entre los niveles más altos del mundo junto a Japón, Holanda e Inglaterra, por encima de Alemania, Francia y Estados Unidos”.

 

Sin embargo, parece que no habrá estallido de la  burbuja, según un informe de la prestigiosa revista británica The Economist, que señala en uno de sus últimos números: “la existencia de una burbuja no significa que el desplome sea inminente; los precios podrían subir aún más, o podrían desinflarse lentamente. No obstante, algo parece seguro: dadas las valoraciones actuales, quienes apuesten por nuevos incrementos quedarán decepcionados”.

 

El economista jefe del FMI, Kenneth Rogoff, ha explicado que “los precios de la vivienda son muy sensibles a los tipos de interés y (…) si se produce una recuperación de los tipos de interés a largo plazo, los tipos hipotecarios subirán”. Actualmente los tipos se sitúan en unas décimas por encima de los dos puntos porcentuales, y no son pocos los que ante la recuperación económica vaticinan un repunte de los tipos de interés de entre 0,25 y 0,50 puntos básicos. Rodrigo Rato señalaba en unas declaraciones a principios de año que el precio del dinero está, en este momento, en su parte más baja y que muy probablemente experimentará subidas en los próximos años, que puedan llegar a situar los tipos en el 5%.

 

Otra de las posibles consecuencias que conllevaría la subida de tipos es el enfriamiento del mercado inmobiliario. Para el profesor Suárez, un factor determinante es la demanda, dependiente de la capacidad de compra, y los expertos coinciden en que la demanda seguirá. Por tanto, sólo serán los precios y el volumen de crédito financiado los que se verán afectados.

 

Rentabilidades pasadas…, ¿y futuras?

Ante este escenario, tomar la opción de invertir en uno u otro mercado dependerá, según el profesor Suárez, en primer lugar “del tipo de inversor, de las cantidades, del riesgo que quiera asumir y del plazo”. Aunque si atendemos exclusivamente a los comportamientos de los mercados, la profesora Pilar Gómez señala que “el mercado bursátil español está barato, y desde ese punto de vista es buen momento de comprar, siempre y cuando se tengan expectativas de crecimiento en los precios de los valores concretos y por tanto de tener plusvalías. Sin embargo es una inversión recomendable para personas que tengan ciertos conocimientos, que puedan seguir atentamente el mercado y su evolución y que no tengan un plazo para realizar las ganancias”. Para María Jesús Valdemoros, del Círculo de Empresarios, “en el corto plazo, la bolsa puede ser mucho más arriesgada, pues habrá que ver los efectos del escándalo Parmalat y de una posible subida de los tipos de interés. Luego, todo apunta a un crecimiento muy moderado de la industria española, con un estancamiento de beneficios y una ligera pérdida de empleo, lo que provocará una pérdida del valor de las acciones”.

 

En el mercado inmobiliario “no es aconsejable invertir esperando similares aumentos de precios. Rentabilidades pasadas no hacen rentabilidades futuras” sostiene Gómez. De hecho, las estimaciones hablan de una subida del precio de los pisos desde un 6% que vaticina el BBVA, hasta un 12% de los más optimistas. Pero Maria Jesús Valdemoros afirma que “las revaloraciones no llegarán en ningún caso al 17% de este año pasado”, y aconseja al inversor medio que a largo plazo probablemente sea más arriesgada la inversión en vivienda, puesto que la corrección de precios de los activos inmobiliarios no será inminente, sino que todavía tardará en producirse.

 

Aunque son muchos los factores que se deben sopesar en la balanza para decidir qué tipo de inversión es la más adecuada, no podemos evitar contraponer los extremos: las revalorizaciones frente a la desaceleración de los precios de los pisos. Y en el mercado bursátil, la anunciada tendencia alcista frente a la incertidumbre de la coyuntura económica internacional.

 

Respecto a cuál será la tendencia mayoritaria, si la inversión bursátil o la inversión inmobiliaria, la profesora Gómez advierte de que “aunque existe la posibilidad de que la recuperación de la bolsa provoque una fuga de inversores en activos inmobiliarios que busquen rentabilidades en la bolsa, no será de carácter masivo”.

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"La duda de los ahorradores españoles: ¿Invertir en vivienda o en bolsa?." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [11 febrero, 2004]. Web. [09 July, 2020] <https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/la-duda-de-los-ahorradores-espanoles-invertir-en-vivienda-o-en-bolsa/>

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