La guerra entre los bancos y las sofoles impulsa la vivienda en México

México está viviendo un boom inmobiliario desde hace varios meses. La reactivación del crédito hipotecario y la lucha protagonizada entre el sector financiero tradicional y las sofoles (sociedades financieras de objeto limitado) está impulsando este negocio. La rentabilidad del mercado inmobiliario –que ingresa más de 16.000 millones de dólares anuales (13.230 millones de euros) y emplea a casi 4 millones de mexicanos- ha llevado a las promotoras de vivienda a aliarse con sofoles e, incluso, con fabricantes de electrodomésticos.

 

El Gobierno de Vicente Fox, aunque heredó la estabilidad y la política económica del mandato de Ernesto Zedillo, ha introducido un cambio fundamental: la forma de entender la vivienda, ya que ha dejado de ser un bien social para convertirse en un bien económico. Esta modificación también ha impulsado cambios en las políticas públicas de vivienda y ha ayudado a modernizar organismos públicos, como el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de Vivienda para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

 

Para Ibrahim Villaseñor, investigador y docente de la facultad de Economía Vasco de Quiroga de la Universidad Michoacana de San Nicolás e Hidalgo (UMSNH) en la ciudad de Morelia, “el boom inmobiliario en México se debe a tres razones. En primer lugar, a la estabilidad macroeconómica nacional. El segundo punto se trata de la existencia de una política gubernamental de vivienda más fuerte. Y, por último, al Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) y la apertura económica que conlleva”.

 

El sector inmobiliario, comenta Villaseñor, ha crecido gracias a la demanda por parte de empresas multinacionales de edificios al estilo de los complejos de grandes rascacielos de oficinas de Estados Unidos. México es el mercado más importante de América Latina para promover edificios y oficinas Triple A. Villaseñor considera, además, que “la estabilidad que ha alcanzado el país permite tener más seguridad sobre cuánto van a subir los tipos de interés y cuáles serán los rendimientos de las inversiones a medio y largo plazo”.

 

Por su parte, Salvador Peniche, investigador del Centro Universitario de Ciencias Económico Administrativas (Cucea) de la Universidad de Guadalajara (UdeG), considera que “aunque estos movimientos del Gobierno se pudieran traducir en una iniciativa para privatizar los servicios públicos, confío en la madurez de los inversores y en el sano entorno económico para que surjan nuevas oportunidades de negocio”. Peniche añade: “Estos movimientos de privatización por parte del Gobierno no corresponden a situaciones novedosas, si no que es una tendencia de apertura que comenzó en los años ochenta y ha continuado desde entonces”.

 

Villaseñor considera que “había bastante rigidez y corrupción en los trámites de las instituciones de vivienda. En el caso del Fovissste, los sindicatos usaron los créditos para el clientelismo político. Hoy hay cambios importantes, desde el trámite electrónico online, hasta menores requisitos. A esto hay que sumarle la fructífera relación que han establecido con los intermediarios financieros. Yo creo que esto no significa una privatización, ya que más bien se abrió la posibilidad a todo el mundo de acceder a los créditos oficiales”.

 

La batalla entre la banca tradicional y las sofoles

En 1995, se produjo una recesión económica que generó una profunda crisis en México. El efecto fue la contracción del crédito bancario durante más de siete años y, por lo tanto, la caída del mercado inmobiliario, que duró casi una década.

 

En los años de la crisis, la banca se retiró del mercado hipotecario dejándolo en manos de unas instancias financieras muy jóvenes: las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, conocidas como sofoles. Estos organismos, que nacieron en diciembre de 1993, se diferencian de los bancos porque, por un lado, no pueden captar recursos mediante depósitos y, por otro, porque sólo pueden otorgar créditos para determinada actividad o sector.

 

“Las sofoles nacieron inocentemente pero ganaron presencia en el mercado a partir de la crisis del 95, cuando la banca se retiró del sector”, comenta Livier Rodríguez Nava, gerente de la sofol Metro Financiera. Rodríguez señala que “un gran número de sofoles se especializaron en el sector residencial, hasta el punto de convertirse en intermediarios financieros capaces de controlar el mercado”. La banca volvió en 2004 y ofertó créditos a tipos de interés fijos y cada vez menores: estaba dispuesta a recuperar su mercado. Sin embargo, las sofoles llevaban ya la delantera.

         

“La vuelta de los bancos desató una lucha de tipos que parece haber ganado la banca, ya que ofrece en algunos casos tipos menores al 10%; pero el producto que ofrecen sigue siendo rígido en comparación con el de las sofoles”, opina Rodríguez. “Los montos mínimos para solicitar crédito en un banco superan en, al menos, el doble al que cotizaría una sofol. Además, la banca no puede tratar los recursos de agentes de la economía informal, como los tinajeros(puestos ambulantes), campesinos, taxistas, camareros, etc. Otro punto importante es que las sofoles ofrecen sus productos en Udis (unidades de inversión: el Banco de México, en función de la inflación), incluso, en dólares frente a la banca que sólo los ofrecen en pesos. El plazo del crédito también es variable, pues van desde los 5 hasta los 25 años, mientras que la banca ofrece un máximo de 20 años”, aclara el gestor.

 

La gerente de Metro Financiera considera que las sofoles están en un proceso de recuperación y de posicionarse en el mercado, donde ahora las fusiones y adquisiciones están a la orden de día como una muestra de madurez del sistema. En el caso de la sofol Metro Financiera, la intermediaria obtiene menos del 20% de sus recursos mediante la institución SHF -principal fuente de financiación para las Sofoles-, pues ya utiliza mecanismos de financiación con bancos. Esta entidad es la quita sofol del país e, incluso, está listada en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), junto a otras sofoles como Hipotecaria Crédito y Casa e Hipotecaria Su Casita, por ejemplo. El hecho es que estas instituciones realizan estrategias para obtener recursos, ya que la SHF dejará de otorgarles fondos en 2009, fecha en la que actuará sólo como garante de operaciones.

 

Por ahora, Metro Financiera, que rechazó una oferta del  banco británico HSBC, evalúa la posibilidad de adquirir alguna sofol. “Dada la fuerte competencia en el sector, la innovación está a la orden del día”, comenta la gerente de Metro. Por su parte, la sofol Su Casita y el líder mexicano de electrodomésticos Mabe decidieron unir fuerzas para ofrecer viviendas con valor agregado. Su Casita proporciona la hipoteca y Mabe surte de bienes de línea blanca como: refrigeradores, estufas y lavadoras a precios preferentes, es decir, un 25% más baratos que en el mercado. Para Mabe, la alianza representará un aumento del 4% en sus ventas; mientras que, para Su Casita supone un alza de 15% en su cartera de créditos.

 

¿Desaparecerán las sofoles?

En 2006, se sucederán las fusiones, adquisiciones y alianzas entre la banca y las sofoles y determinarán qué instituciones serán las que permanezcan. En 2004 se observaron importantes movimientos en este sentido. El español BBVA Bancomer adquirió la mayor sofol del país, Hipotecaria Nacional, con lo que penetró en un mercado al que no tenía acceso. La entidad financiera española Caja Madrid también realizó una alianza con otra Sofol: Su Casita. Además de las españolas, instituciones bancarias mexicanas, como grupo Financiero IXE y Banco del Bajío, han seguido esta misma estrategia y han adquirido sofoles. Actualmente existen más de quince sofoles en proceso de adelgazamiento ante la competencia de la banca y las limitaciones al fondeo de recursos en 2009.

 

Según Peniche, “el reto para la banca será llegar hasta segmentos de la población, caracterizados por los bajos ingresos, a los que no accedía. Las sofoles deberán mejorar su capitalización y el acceso a las fuentes de financiación”. El investigador de Cucea añade que “las estrategias del sector se orientan hacia sectores de población con ingresos medios y bajos. Este mercado que, durante mucho tiempo, fue ignorado ahora es un nicho que se explota; pues el dinero es dinero venga de donde venga.”

 

Un punto de ventaja para las sofoles es que otorgan créditos a emigrantes mexicanos. Esto es un programa que financia la SHF, con el fin de que mexicanos que viven en el exterior puedan comprar una vivienda nueva o usada con crédito, usando como fuente de pago las remesas, sin importar su condición migratoria. Este programa está respaldado por el Gobierno Federal y se otorga a través de  intermediarios privados, como las sofoles hipotecarias. No es necesario que el emigrante habite la casa; aunque sí es necesario es que un familiar en México, de preferencia el cónyuge, participe con el emigrante en la financiación de la hipoteca como coacreditado. El crédito puede ser en pesos y pagar en moneda extranjera, lo que beneficia al acreditado. Algunas de las sofoles que participan en este proyecto son Hipotecaria Su Casita, Crédito Inmobiliario, Hipotecaria Nacional (del banco BBVA), Hipotecaria Crédito y Casa; y se pueden encontrar sucursales de estas instituciones en ciudades estadounidenses como Dallas, Denver, San Diego y Nueva York.

 

México: ¿un mercado atractivo?

No ha sido hasta hace poco, gracias a programas gubernamentales, cuando el sector inmobiliario ha comenzado a reactivarse y, en 2005, vivió su período de mayor auge. Los tipos de interés bajaron hasta niveles mínimos históricos y el pago inicial necesario para comprar una casa es el 10% del coste final de la vivienda.

 

La reactivación de los créditos trajo consigo un repunte de la construcción de vivienda. Al cierre del tercer trimestre de 2005, el número de trabajadores empleados en el ramo de la construcción alcanzó el 8% de la población activa, según datos del Instituto Nacional de Estadística Geográfica e Informática (Inegi). Al cierre de 2005, la cifra de construcción de vivienda superó las 460.000 unidades, según la consultora del sector Softec; mientras las ventas rebasaron los 16.000 millones de dólares. Para el país, la construcción de vivienda representa el 2,8% del PIB, contribución similar a la de la industria automovilística en su conjunto, uno de los brazos fuertes del sector exportador y productivo. La estructura económica del negocio inmobiliario está formada, aproximadamente, por 2.200 empresas, según cifras del Departamento de Estudios del BBVA Bancomer.

 

Para Urbi, constructora con más de 25 años de experiencia en el mercado, existe un importante potencial de crecimiento inmobiliario en el país durante los próximos 20 años, debido, entre otras cosas, al déficit actual de vivienda y la pirámide poblacional. Las perspectivas de crecimiento son tan buenas que no suena aventurado especular la producción de más de 1,5 millones de viviendas al año a corto y medio plazo, señala Departamento de Estudios del BBVA Bancomer. Además, se espera que en los próximos años el crédito bancario crezca entre 1,5 y 2 veces por encima de la tasa de aumento de la economía, según BBVA. La industria de la construcción fue la más rentable en 2005. En bolsa, las empresas de este sector registraron un rendimiento anual de más del 44% e impulsaron a la bolsa en su conjunto a registrar máximos históricos.

 

Por su parte, para el también doctor en Economía y miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Bernardo Jaén Jiménez, aunque existen riesgos, el mercado mexicano resulta muy atractivo por el diferencial de tasas. “El boom de la vivienda tiene varias causas, entre las que destaca la estabilidad de los precios y de las tasas de  interés, aunque la horquilla de entre un 9% y un 12% anual sigue siendo una tasa alta, si se compara con otros países. Pero esto, a su vez, es una razón de peso para atraer a inversionistas ávidos de jugosos rendimientos”, comenta.

 

Jaén Jiménez, también docente de la UdeG, explica que “aunque se vive el abaratamiento de los costes financieros, ya que los tipos de interés están bajando, se deben administrar de forma inteligente para evitar una crisis financiera. Aunque las autoridades se escuden en la sana situación macroeconómica, se tiene la impresión de que no están siendo evaluados con seriedad los riesgos”.

 

Para evitar estos riesgos, el Gobierno reformó en 2005 la Ley de Seguros para crear un mercado de seguros de crédito hipotecario, el primero en el país, que brindará mayor seguridad y nuevas tecnologías en la gestión de los riesgos. Recientemente la SHF firmó con dos grandes aseguradoras estadounidenses Genworth Financial y AIG United Guaranty, para que iniciaran operaciones en 2006.

 

Infonavit: 750.000 créditos en 2006

Rodríguez considera que la estructura del sector inmobiliario se está modernizando. “La vivienda ha dejado de ser un peso para el Gobierno que, incluso, se plantea eliminar el subsidio para esta prestación, convirtiéndolo así en un negocio rentable”, opina.

 

Hoy, Infonavit –instituto que otorga el 70% de los créditos hipotecarios en México- ha creado nuevos programas ampliando la base de mexicanos, con ayuda de las sofoles y de la banca tradicional. En 2005 se acordó otorgar créditos comunes o por cofinanciamiento a trabajadores que tuviesen ingresos extras, como propinas o si su pareja conyugal trabajaba. La meta del Infonavit es otorgar 750.000 créditos en 2006. El año pasado concedió unos 500.000. Desde el inicio del Gobierno de Fox, este instituto ha otorgado más de dos millones de créditos con beneficio directo a más de seis millones de mexicanos, según fuentes oficiales.Sin embargo, “el déficit de vivienda en México sigue siendo enorme. Se necesitan entre 4 y 7 millones de viviendas más. El parque actual de casas es de 25,5 millones y en México existen 106 millones de personas”, señala el profesor Peniche.

 

Por su parte, el profesor Jaén opina que “el beneficio del boom es para la sociedad. En 2005 compré por fin mi casa y un compañero profesor también compró la suya. Yo con  la ayuda de Bancomer, él con la de una Sofol. Está claro que la expansión del crédito está ayudando a incrementar la demanda de vivienda, aunque también es necesario enfrentar el fenómeno social de los jóvenes que viven solos, las nuevas familias y los divorcios, ya que éstos demandan nuevas casas habitación para comenzar una nueva vida”. Villaseñor al respecto comenta que “en el medio plazo ya se habrá puesto fin a la ralentización que se vivía en el negocio inmobiliario, si no hay otro crack financiero, como en la década pasada”.

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"La guerra entre los bancos y las sofoles impulsa la vivienda en México." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [08 febrero, 2006]. Web. [09 July, 2020] <https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/la-guerra-entre-los-bancos-y-las-sofoles-impulsa-la-vivienda-en-mexico/>

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