Las hipotecas arriesgadas, un arma de doble filo

El trato es el siguiente: compras la casa de tus sueños y durante los primeros años no devuelves principal, tan sólo pagas intereses. De este modo, los pagos mensuales de tu inmueble serán inusualmente bajos y respirarás un poco más aliviado. O mejor aún, si eliges una de nuestras hipotecas con opciones pagarás todavía menos…

Éste es el modo en que se anuncian las últimas modalidades hipotecarias con tipos variables. Con nombres tan variopintos como Interest-Only (“sólo intereses”), OptionARM y Pick-a-Payment (“elige la mensualidad”), estos productos ofrecen a los prestatarios mensualidades bastante inferiores a las que tendrían que pagar en un préstamo tradicional con tipos variables o fijos. Según varios estudios, estos arriesgados productos representan la mitad de las nuevas hipotecas firmadas este año, cifra que en 2001 no superaba el 10%.

Sin embargo, tienen un inconveniente: es muy probable que los pagos mensuales se disparen dentro de unos pocos años, siendo el incremento para algunos prestatarios de cientos de dólares al mes. En los casos más extremos la deuda podría incluso aumentar con el tiempo, en lugar de disminuir.

¿Qué factores explican el comportamiento de este mercado? Y, más importante, estos préstamos ¿son en realidad bombas de relojería que podrían colapsar los mercados financieros y la economía si un incremento en los tipos de interés o una caída del valor de la vivienda generase una avalancha de impagos? A principios de los 90 la economía japonesa se vio torpedeada por una aluvión de préstamos hipotecarios impagados y el país todavía no se ha recuperado totalmente.

“La pregunta es: ¿podríamos encontrarnos en Estados Unidos en esta situación? Está claro que no”, afirma la profesora de Propiedad Inmobiliaria de Wharton Susan M. Wachter. No obstante, estos préstamos están contribuyendo a elevar el precio de la vivienda, sentando las bases para que se produzcan cambios bruscos que podrían agravar los efectos de la próxima recesión. “Es indudable que con estos nuevos instrumentos nos movemos en territorio desconocido. No hay precedentes”.

Prestatarios “de segunda”

Algunas de las hipotecas sólo intereses existen desde hace varias décadas y solían ser empleadas por prestatarios con elevado poder adquisitivo que eran lo suficientemente sofisticados y disciplinados como para encontrar usos rentables alternativos para el dinero que se ahorraban en las mensualidades. Pero en la actualidad estos productos van dirigidos simplemente a toda persona que desee comprarse una vivienda, y en muchos casos a prestatarios de segunda a los que en las condiciones previas no se les habría concedido un préstamo estándar.

Aunque los términos pueden variar, el prestatario de una hipoteca sólo intereses normalmente no amortiza principal durante los primeros cinco, siete o diez años. Transcurrido este tiempo, el tipo de interés se revisa anualmente en función del tipo de referencia y comienza la devolución del principal. En una hipoteca tradicional de tipo fijo a treinta años por un importe de 100.000 dólares al 5,75%, las mensualidades serían aproximadamente de 600 dólares. Con una hipoteca sólo intereses se pagarían alrededor de 500 dólares al mes, ya que no habría devolución del principal. Gracias a estos pagos de menor cuantía, el propietario de la vivienda puede pedir un préstamo por un importe superior que con un préstamo tradicional.

El prestatario tradicional empieza a devolver principal desde que paga su primera mensualidad, cosa que no ocurre cuando se solicita una hipoteca sólo intereses. Como dentro de, por ejemplo, 10 años quedará más deuda por devolver, pagará más en concepto de intereses de lo que en ese momento pagaría con un préstamo tradicional al mismo tipo de interés. Y una vez que comience la devolución del principal, los pagos serán más elevados con una hipoteca sólo intereses porque quedarán menos años para saldar la deuda.

Como el tipo de interés podría ajustarse al alza después del periodo inicial en el que sólo se pagan intereses, la mensualidad podría dispararse. Es fácil que un préstamo que comenzó con 500 dólares al mes aumente hasta 700 dólares o incluso el 40%. Es posible que algunos prestatarios no puedan soportar esta carga.

Los préstamos con opciones son similares, salvo porque el propietario de la vivienda tiene cada mes la posibilidad de elegir entre cuatro opciones de pago. El pago completo incluye tanto intereses como principal, igual que un préstamo tradicional. El prestatario también puede hacer un pago de cuantía superior, de tal forma que la cantidad “extra” se dedica a amortizar el principal y así devuelve más rápidamente el préstamo. La tercera opción consiste en pagar sólo los intereses.

Y por último, existe la opción llamada pago mínimo, que ni siquiera cubre todos los intereses. Los intereses no abonados se añaden a la deuda, incrementando la cantidad pendiente de devolución. Un prestatario que elija habitualmente esta opción de “amortización negativa” podría acabar en una situación en la que debe más de lo que había pedido prestado en un principio. Con cada una de estas cuatro opciones los tipos de interés se ajustan regularmente, de forma que los intereses a pagar aumentan si los tipos suben.

“Como los tipos de interés han permanecido bajos, tanto constructores como prestamistas tratan continuamente de incrementar la posibilidad de tener una vivienda en propiedad”, afirma Lynn B. Sagalyn, profesora de Propiedad Inmobiliaria de Wharton. Las hipotecas exóticas permiten que los bancos lleguen a clientes “a los que de otra forma les sería imposible participar en el mercado debido a la increíble escalada en el precio de la vivienda”.

La competencia entre las entidades crediticias ha propiciado la concesión de préstamos a personas con situaciones financieras nada sólidas, y ahora los prestatarios pueden hacer pagos de sólo el 5% o el 10% -y en ocasiones incluso el 0%-, cuando lo habitual hace no muchos años era el 20%. “Cuanto más nos adentramos en el grupo de lo que denominamos prestatarios marginalmente elegibles, más riesgos asumen” tanto prestamistas como prestatarios, señala Sagalyn. “Es una especie de bomba de relojería.”

Hipotecas de tipo variable y revisable

Comparadas con las hipotecas sólo intereses y las hipotecas con opciones, las tradicionales de tipo variable revisable anualmente parecen algo conservadoras. Con estas hipotecas el prestatario normalmente consigue un tipo más bajo durante los primeros 12 meses. A partir de entonces el tipo se revisa anualmente en función de las condiciones del mercado. La cantidad a pagar puede por tanto variar cada 12 meses. Pero una parte de cada pago se dedica a amortizar el principal, como en las hipotecas tradicionales de tipo fijo. Como los tipos de interés pueden variar, con estas hipotecas se asume más riesgo que con las de tipo fijo, aunque no tanto como con las hipotecas sólo intereses o con opciones. Las hipotecas donde los tipos son variables y se revisan anualmente son cada vez más frecuentes. En los dos últimos años cerca de un tercio de las nuevas hipotecas firmadas fueron de éste tipo, explica Todd M. Sinai, profesor de Propiedad Inmobiliaria de Wharton. “Ahora son muy habituales”, afirma señalando que en 2001 tan sólo el 12% eran hipotecas de tipo variable, pero a finales de los 80 suponían el 50%.

Las tasas de impago de estas hipotecas de tipo variable nunca han supuesto un problema serio, añade Sinai. Para la gente pagar la hipoteca suele ser una prioridad. Y dado que el precio de la vivienda ha seguido creciendo y aquellos que han pedido una hipoteca de interés variable han empezado a reducir su deuda desde el primer pago, si se encuentran con problemas de liquidez pueden normalmente vender su propiedad por más de lo que deben. “El grado de utilización de las hipotecas de tipo variable no es en sí mismo algo de lo que nos debamos preocupar. No creo que supongan tanto riesgo como parece”.

Según Sinai, para que un préstamo no se pague se tienen que dar unas condiciones muy particulares: el tipo de interés sube y se eleva el importe mensual de la hipoteca; los ingresos del propietario caen y ya no puede cubrir una mensualidad mayor; cae el precio de la vivienda, que ya no se puede vender por suficiente dinero como para cubrir la deuda. Sin embargo, el uso generalizado de los préstamos sólo intereses y con opciones es tan novedoso que nadie sabe lo que ocurrirá si aumentan los tipos de interés y la economía se estanca. “Los bancos realmente no saben qué riesgos están asumiendo porque no se ha dado suficiente importancia a estos aspectos”.

Éste es uno de los factores que preocupa a Wachter. “No tenemos suficientes datos del pasado para contrastar la probabilidad de impago de estos instrumentos, ya que son demasiado nuevos”. Además, afirma Watcher, a mediados de los 90 los prestamistas comenzaron a emplear procesos automatizados para conceder o denegar las hipotecas. Estos métodos resultaron ser mucho más precisos para predecir impagos que el sistema previo, basado en juicios subjetivos del personal del banco, con el que se acababan concediendo préstamos a clientes poco atractivos financieramente o a aquellos con poco dinero para dar una entrada. Ahora los clientes con menos dinero o mayor riesgo pueden obtener préstamos, pero a menudo pagando tipos más elevados para compensar el riesgo asumido por el prestamista.

Pero Wachter advierte que los prestamistas no tienen datos suficientes para simplemente saber cuantos puntos deben subir los tipos para lograr este equilibrio, y además para competir deben mantenerlos bajos. Los tipos generados con métodos automatizados no son capaces de predecir con exactitud el riesgo de los préstamos intereses sólo y con opciones ya que todavía su vida es relativamente corta. “Los bancos sistemáticamente tienden a apoyar los incrementos en el precio de la propiedad inmobiliaria –potenciales burbujas– siempre que ocurren”.

Mercado para optimistas

Debido al incremento experimentado por el precio de la vivienda en los últimos años, los prestatarios suelen confiar en que las propiedades adquiridas valgan lo suficiente para cubrir la deuda de aquellos prestatarios que no paguen su hipoteca.

Pero, ¿por qué ha subido el precio de la vivienda? En parte porque los prestatarios tienen mucho dinero para gastar gracias a los bajos tipos de interés. Estos nuevos préstamos “exóticos” han conseguido introducir más clientes en el mercado, contribuyendo –en opinión de Watcher en gran medida- a la escalada de precios.

La fijación de precios en el mercado de la vivienda, señala Wachter, no es tan eficiente como en el mercado de valores, ya que se trata de un mercado en el que únicamente participan optimistas. La gente que piensa que las viviendas están sobrevaloradas se mantiene al margen, y mientras los entusiastas siguen contribuyendo a elevar los precios. En cambio, en el mercado de valores los pesimistas pueden apostar por una caída en los precios y vender en descubierto o comprar opciones put.

Tal y como explica Watcher, en el mercado inmobiliario los optimistas suelen pensar que los precios continuarán subiendo porque eso es lo que han venido haciendo. Además, las recientes leyes de protección de espacios públicos aprobadas en varios estados donde la construcción estaba creciendo desmesuradamente han complicado para los constructores incrementar la oferta de viviendas al ritmo en que aumenta la demanda, contribuyendo a la subida de los precios.

Algunos expertos sostienen que las auténticas burbujas inmobiliarias son muy poco frecuentes, y normalmente se producen con individuos particularmente activos. Los propietarios no pueden vender su vivienda con un simple clic del ratón, como es el caso de las acciones, así que no es fácil que el precio de la vivienda caiga -como es el caso de las acciones- cuando explota la burbuja. Normalmente un incremento en el precio de la vivienda va seguido de un periodo de estabilización de los precios en lugar de una caída.

Pero Wachter afirma que algunos mercados sobrecalentados de California y Boston sí registraron caídas en el precio de la vivienda -entre el 30 y el 40%- tras la explosión de la burbuja de los 80. Los precios suelen experimentar caídas mayores allí donde anteriormente habían subido más, y hay un montón de mercados en los que se han visto enormes incrementos en los últimos años. Así pues, en muchas regiones del país el precio de la vivienda podría de hecho caer, según Wachter. “Podemos estar hablando de 30 o 40 de áreas, no de una o dos”. El riesgo de impago es claramente superior debido al uso intensivo de préstamos sin intereses y con opciones, añade.

Pese a que es poco probable que una oleada de impagos consiga sumergir a Estados Unidos en una prolongada recesión como la japonesa, sí que provocaría una fuerte disminución de la actividad hipotecaria que ralentizaría el crecimiento económico, predice Wachter. A pesar de que es imposible saber qué prestatarios o qué inversores soportan el mayor riesgo -ya que la mayoría de los préstamos toman la forma de valores con garantía hipotecaria y se comercian a escala mundial-, lo cierto es que los impagos de las hipotecas podrían de hecho provocar pérdidas en estos valores, perjudicando a muchos inversores e instituciones financieras de todo el mundo. “Si cambia el ciclo económico y entramos en una recesión, el resultado [de este uso intensivo de hipotecas exóticas] será una recesión todavía más severa”.

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