Las inmobiliarias se enfrentan al reto de la diversificación

Diversificación o la muerte. Esa parece ser la máxima que las inmobiliarias españolas han adoptado como estrategia. El mercado inmobiliario español crece desde hace años a un ritmo desenfrenado. Al año se construyen unas 800.000 viviendas y, entre 1993 y 2003, el incremento del parque inmobiliario ha sido del 125%. Los precios de los pisos también han subido. El precio medio de la vivienda creció un 13,4% en el tercer trimestre de este año, hasta alcanzar 1.781,5 euros por metro cuadrado de media.

 

A pesar de estas cifras desorbitadas, las compañías inmobiliarias saben que esta tendencia al alza puede dar un vuelco y convertirse en el cuento de La Lechera. De hecho, se espera que el aumento del precio de los pisos para el próximo año oscile entre un 8% y un 10%, según las previsiones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. Además, los plazos de comercialización de las viviendas también se están ralentizando.

 

Por eso, las compañías inmobiliarias, para evitar posibles sorpresas que afecten a la baja sus cuentas de resultados, están buscando salidas alternativas. Diversificarse o morir.

 

Las razones para salir al extranjero

 

Una de estas vías de escape está siendo el desembarco en mercados extranjeros. Esta tendencia a la internacionalización, además de ser una fórmula para diversificar riesgos, denota un afán por el crecimiento. Y la marcha excepcional del negocio en los últimos cinco años –que ha generado una liquidez que es necesaria invertir- está permitiendo este crecimiento. “En los últimos cuatro años, las inmobiliarias han ganado mucho dinero y tienen que darle salida”, comenta Emilio Langle, director del Área Residencial de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

 

“La creciente internacionalización de las inmobiliarias españolas se apoya sobre tres ejes. Por un lado, se basa sobre razones relacionadas con el tamaño del mercado. Por ejemplo, el parque de oficinas de Barcelona tiene 4 millones de metros cuadrados; el de Madrid, 14 millones de metros cuadrados; y el de París, 40 millones”, explica Pedro Viñolas, responsable de la cátedra inmobiliaria de la escuela de negocios Esade. El profesor añade la diversificación de riesgos como una segunda causa. “Estos años han sido muy buenos pero, ¿se va a sostener en el futuro? Y, en tercer lugar, hay países como Francia donde cuentan con un régimen fiscal que no existe en España y que exime de ciertas cargas fiscales a las inmobiliarias cotizadas. Estas ventajas fiscales impulsan que se salga en su búsqueda”, argumenta Viñolas.

 

El profesor José Luis Suárez, especializado en el mercado inmobiliario, de la escuela de negocios IESE, añade una cuarta razón: “España es un mercado muy atomizado y ganar cuota es muy difícil”.

 

Las alianzas dan la fuerza

 

Las fórmulas para embarcarse en la aventura exterior son diversas. Por un lado, hay inmobiliarias, como Metrovacesa o Colonial, que han optado por la vía más arriesgada: asaltar los mercados extranjeros por medio de la compra de empresas locales, lo que requiere un fuerte desembolso. La ventaja es que se cuenta con el control de un socio local.

 

Inmobiliaria Colonial, que llevaba tiempo tanteando oportunidades en el exterior, se decantó por Société Foncière Lyonnaise (SFL), una compañía parisina, por la que pagó 1.558 millones de euros. SFL contaba con 475.000 metros cuadrados distribuidos en 39 edificios en la capital francesa. Por su parte, Metrovacesa, el gigante español presidido por Joaquín Rivero, siguió los pasos de Colonial y apostó por la adquisición de otra inmobiliaria parisina Gecina, por 5.500 millones. Los analistas y expertos del sector han aplaudido ambas operaciones, aunque existen voces disidentes como la del profesor Manuel Becerra, profesor especializado en procesos de internacionalización de la escuela de negocios Instituto de Empresa (IE),      que señala que “Metrovacesa compró Gecina con una prima del 12%. Pero, como la española no va a poder aportar nada nuevo al mercado francés, será muy difícil recuperar esa prima”.

 

Otras inmobiliarias han escogido la adquisición de edificios fuera de las fronteras españolas para restaurarlos y cambiarlos de uso y mantenerlo en patrimonio. Este es el caso de Renta Corporación, que tiene edificios en París y Londres; y de Restaura, que ha comprado varios inmuebles en París.

 

La fórmula menos arriesgada en la alianza con socios locales. “No es que exista una vía más recomendable que otra. Esto depende de las habilidades de la compañía y del valor añadido que pueda aportar en el país extranjero. Aunque, lo más recomendable es ir siempre de la mano de un socio local que minimice le riesgo”, recomienda el profesor de Esade. En este punto, todos los expertos coinciden. “Lo mejor es entrar con alguien que conozca el mercado, que tenga relación con las autoridades locales y que conozca las reglas del juego”, explica el profesor Suárez.

 

Para Becerra, más importante que la vía, es el tipo de proyecto. El profesor del Instituto de Empresa argumenta que el éxito en el exterior se lo van a encontrar compañías como Fadesa, que fuera de las fronteras españolas, desarrolla grandes complejos residenciales y turísticos, que atraen a millones de turistas extranjeros. Fadesa, además de haber comprado Financiere Rive Gauche, una inmobiliaria de Francia, desarrolla varios resorts en el Norte de África. Uno de ellos es el de Mediterranea Saïdia, un proyecto construido sobre siete millones de metros cuadrados de superficie, donde se incluirán 7 hoteles, 3.000 viviendas, centros comerciales, restaurantes, balnearios, un palacio de congresos, una clínica y un helipuerto. La inversión será de 1.500 millones de euros. Además, desarrolla otro proyecto residencial y turístico en Tánger. Y acaba de ser nombrada la adjudicataria de otro resort en Agadir.

 

¿A dónde vamos?

 

El principal destino de las inmobiliarias españolas están siendo los países de Europa del Este, como Polonia y Hungría. Estos mercado, recién incorporados a la Unión Europea, ofrecen precios atractivos a la hora de comprar suelo, la mano de obra es barata y el parque de vivienda cuenta con un gran potencial de recorrido aún. Polonia, con sus 40 millones de habitantes, es uno de los mercados del este de Europa que más está seduciendo a las compañías españolas. Para el profesor Viñolas, “entrar en los Países del Este conlleva un riesgo más alto que en el resto de mercados europeos. Pero las ventajas radican en el mayor recorrido de estas economías, sobre todo, tras su incorporación a la Unión Europea”. “Los Países del Este van a ser atractivos durante los próximos diez años, porque los precios son muy bajos, En Bulgaria, por ejemplo, se pueden encontrar muy buenas casas por 4.000 euros”, explica Becerra.

 

Los profesores coinciden que el riesgo se encuentra en que el marco jurídico e institucional no ha logrado aún la consistencia de las economías occidentales y, por otro lado, una desventaja financiera, derivada del tipo de cambio. “Esto es lo que pasa con la inversión en Latinoamérica. El principal problema en estos países es que la moneda se deprecie”, señala Viñolas.

 

En el este Europeo se encuentra ya una larga lista de compañías españolas: Fadesa, Ferrovial, Riofisa, Hercesa… Y otras tantas que tienen sus ojos puestos en este mercado y están esperando el momento para entrar.

 

El mercado más cercano

 

“Si las inmobiliarias españolas salen fuera para ganar tamaño, el problema del mercado portugués es que tiene una dimensión pequeña. Y, a veces, no merece la pena hacer el esfuerzo por conocer un nuevo mercado para que, después, la cuota sea pequeña”, explica Viñolas.

 

Ferrovial es una de las operadoras españolas más abuelas de Portugal. La compañía, que entró en este país en 1989 como promotora, ahora cuenta con una cartera de mil inmuebles en el país vecino.   El grupo Prasa desembarcó en Portugal hace cinco años, con el objetivo de operar en el Algarve. Actualmente construye unas cinco promociones. Además, la inmobiliaria cordobesa firmó un acuerdo el pasado año para comprar el grupo turístico portugués Lusotur Inmobiliaria, por unos 380 millones  de euros. A través de este acuerdo se hizo con el control del complejo Vilamoura, donde desarrollará la promoción Vilamoura XXI, que cuenta con 900 hectáreas. Otra de las históricas en el mercado luso es Acciona Inmobiliaria, que entró en 1998. Y, tras invertir 105 millones de euros, cuenta con tres proyectos en Portugal.

 

Las últimas en llegar han sido Urbis que, a través de la filial Euroinmobiliaria, tiene presencia en Portugal, donde cuenta con una cartera de suelo para mil viviendas. Y Hercesa que ha desembarcado en Lisboa y quiere poner también un pie en Oporto.

 

Las incursiones en el mercado de Centro y Suramérica

 

El profesor Suárez señala que en Latinoamérica se pueden encontrar tres problemas. “Es una inversión con más riesgo, aunque las expectativas de rentabilidad sean altas; a la hora de comprar el suelo hay más desconocimiento del mercado; y, el tercer punto, es que resulta difícil imaginar cómo se puede desarrollar en un futuro Latinoamérica”, apunta.

 

Viñolas señala que es un mercado enorme, por lo que hay que segmentar los países. “Cualquier apuesta aquí debe ser mesurada y prudente”, dice Viñolas. Sin embargo, el profesor de Esade apunta a que el mercado mexicano, por estar dentro del Tratado de Libre Comercio (Nafta, en sus siglas en inglés), trasmite mucha más tranquilidad”.

 

En México ya se encuentran inmobiliarias como Lar y Anida, la inmobiliaria del banco BBVA. El grupo Lar se ha asociado con un grupo mexicano y prevé construir 5.000 viviendas durante los próximos cinco años. Anida, por su parte, ha creado tres filiales en el país mexicano que intentarán aliarse con socios locales para poner en marcha sus proyectos. En este país también se encuentra el grupo Mall, que ha invertido 240 millones de euros para desarrollar un complejo turístico y residencial, compuesto por 2.500 villas, un hotel de cinco estrellas, una marina y un campo de golf.

 

Para Langle, un destino seguro para la inversión se encuentra en el Caribe, Marruecos, Miami y Florida y la República Dominicana. “A Miami están yendo todas las grandes promotoras españolas”. Tampoco descarta Latinoamérica, donde las tasas de ocupación son altas con rentabilidades por encima del 7%, impensable en España”.

 

¿Tendrán éxito las inmobiliarias españolas? “Para tener éxito al salir al exterior no es suficiente con saber hacer las cosas bien en tu país, sobre todo, si se tiene en cuenta que la actividad de promoción es muy local. Por ejemplo, la cadena de supermercados de Estados Unidos Wal Mart goza de un éxito rotundo en su país, sin embargo, intentó entrar en Indonesia –de donde se tuvo que ir- y en Alemania –donde está teniendo bastantes problemas. Lo realmente importante es que tu negocio sea exportable”, señala Becerra.

 

Langle, en cualquier caso, apunta que “combinaría la inversión en el extranjero junto a la inversión en España, que tiene buenas oportunidades”.

Cómo citar a Universia Knowledge@Wharton

Close


Para uso personal:

Por favor, utilice las siguientes citas para las referencias de uso personal:

MLA

"Las inmobiliarias se enfrentan al reto de la diversificación." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [16 noviembre, 2005]. Web. [09 July, 2020] <https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/las-inmobiliarias-se-enfrentan-al-reto-de-la-diversificacion/>

APA

Las inmobiliarias se enfrentan al reto de la diversificación. Universia Knowledge@Wharton (2005, noviembre 16). Retrieved from https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/las-inmobiliarias-se-enfrentan-al-reto-de-la-diversificacion/

Chicago

"Las inmobiliarias se enfrentan al reto de la diversificación" Universia Knowledge@Wharton, [noviembre 16, 2005].
Accessed [July 09, 2020]. [https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/las-inmobiliarias-se-enfrentan-al-reto-de-la-diversificacion/]


Para fines educativos/empresariales, utilice:

Por favor, póngase en contacto con nosotros para utilizar con otros propósitos artículos, podcast o videos a través de nuestro formulario de contacto para licencia de uso de contenido .

 

Join The Discussion

No Comments So Far