Los expertos analizan los sectores inmobiliario y energético

A William Mack, fundador de Apollo Real State Advisors, le preocupa una tendencia que viene observando en los activos inmobiliarios comerciales. A medida que se intensifica la presencia del capital riesgo, los inversores privados empiezan a jugar un papel destacado en aquellas transacciones inmobiliarias en las que los promotores han contado con la ayuda de los fondos de capital riesgo. “Esto genera una situación muy competitiva, pero también muy frágil. Debido a la utilización de capital riesgo, hay cada vez mayor vulnerabilidad en este país”.

Mack realizaba dichos comentarios durante el Wharton Economic Summit en Nueva York, el 1 de febrero, donde líderes empresariales de dos de los sectores más atractivos para la inversión –el inmobiliario y el energético-, debatían sobre la posible consolidación de estos sectores y otras tendencias.

En el primer panel del encuentro -titulado Real Estate: Where It’s at and Where It’s Headed. A Discussion with Three Legends (Sector inmobiliario: dónde se sitúa y hacia dónde se dirige. Debate con tres leyendas)- participaron tres de los promotores más conocidos en el sector inmobiliario, los cuales describieron cómo sus negocios se convertían en grandes empresas tras la caída inmobiliaria de finales de los 80. También hablaron sobre cómo después de más de una década de prosperidad, tal vez hayan podido aparecer unas cuantas grietas en el edificio del negocio inmobiliario.

En opinión de Mack, el sector se desplomaba a finales de los 80 después de un periodo de construcción intensiva como consecuencia de nuevos límites bancarios financieros e incentivos fiscales, incluyendo cambios en el tratamiento de la depreciación. Mack señalaba que en esta época recuerda que un inversor le dijo que era mejor comprar un edificio vacío que uno alquilado en su totalidad a familias, ya que sus socios podían conseguir más dinero con los descuentos fiscales por pérdidas que con los alquileres. “Había muchos incentivos para construir y construimos demasiado”, afirmaba Mack. “Esperemos que, hoy en día, con las comunicaciones que disfrutamos y toda la información que compartimos, nunca se produzca semejante descoordinación entre la oferta y la demanda como la que vivimos a finales de los 80 y principios de los 90”.

Tras el desplome del sector, los promotores necesitaron enormes sumas de capital nuevo para que las hipotecas sobre sus propiedades no fuesen ejecutadas. En consecuencia, muchos promotores que habían estado operando de forma independiente sacaron a bolsa sus empresas con la intención de llamar la atención de los grandes mercados de capitales y reducir la deuda que recaía sobre sus propiedades.

Salir a bolsa supuso un enorme cambio para los promotores inmobiliarios, explicaba Sam Zell, presidente del consejo de administración de Equity Group Investment LLC, añadiendo que los promotores se habían acostumbrado a actuar por su cuenta, firmando acuerdos en base a sus relaciones y bravuconería. No estaban habituados a cumplir los estándares marcados por la Securities and Exchange Commission para la elaboración de sus libros contables. Para muchos de ellos tener dinero en efectivo en el balance -e incluso tener una hoja de balance- era una idea totalmente nueva. “Cuando estas empresas empezaron a cotizar en bolsa y a operar bajo el ojo público, el negocio inmobiliario cambió drásticamente”.

Zell señalaba que antes del desplome, el negocio inmobiliario estaba formado por un pequeño club de unos 75 constructores y prestamistas. “Nos conocíamos entre nosotros y los prestamistas conocían a todo el mundo. Había una barrera de entrada porque los prestamistas no estaban interesados en añadir nuevos nombres a la lista. Era un negocio fantástico… a pesar de su enorme tamaño, era un club”.

En opinión de Mortimer Zuckerman, presidente de Boston Properties, la disponibilidad de capital a través de los fondos de inversión inmobiliarios permitió a los promotores soportar malos tiempos en pro de los beneficios a largo plazo. “En la actualidad, la mayoría de las grandes empresas inmobiliarias disfrutan una posición financiera muy diferente; podríamos soportar cualquier periodo complicado”. Zuckerman, que además es presidente de U.S. News & World Report y editor del New York Daily News, afirmaba que, en su opinión, no va a ocurrir otra depresión inmobiliaria a gran escala, pero que determinados mercados podrían ser vulnerables. Por ejemplo, Zuckerman señalaba los problemas en los mercados inmobiliarios de Silicon Valley tras la explosión de la burbuja tecnológica en el año 2000. “No experimentaremos una de esas crisis que paralizan el sector, pero observaremos crisis en los mercados locales”.

Mack sostiene que los inversores creen que los alquileres seguirán creciendo y están adquiriendo edificios a menos del coste del capital. Hasta el momento los alquileres parecen subir sin descanso, aunque los alquileres de locales podrían ser vulnerables si el consumo se ralentizase porque los hogares gasten una mayor parte de sus ingresos en energía. “Los alquileres de los locales son buenos, hasta que la gente decida que tienen que calentar sus hogares en lugar de comprar una pantalla de televisión plana”, decía Mack. “Pero, hasta el momento, la gente todavía consume”. Los alquileres industriales están estables y los alquileres de hoteles crecen. Mientras, todos los tipos de activos son vulnerables al incremento de los tipos de interés.

Zuckerman sugería que los tipos de interés son bajos hoy en día, ya que la expansión de la economía global y la externalización de empleos han mantenido baja la inflación. “Estamos en un periodo en que la inflación, en términos generales, va a disminuir”. Además, señalaba Mack, hoy en día el sector se beneficia del deseo de los inversores de tener activos estables tras el desplome de la burbuja de la bolsa a principios de esta década y los fraudes en empresas en las que las posiciones financieras no eran transparentes para los inversores. Pero a Zuckerman le preocupa que mucha gente haya pedido créditos poniendo sus casas como garantía para financiar el nivel de consumo que está contribuyendo al crecimiento económico. “La inflación parece ser benigna, pero nuestra expansión económica se alimenta de las compras de acciones corporativas y bonos del tesoro por parte de otros países”. Si los extranjeros deciden por cualquier motivo reducir sus inversiones en Estados Unidos, los tipos de interés podrían aumentar. “Estas son señales peligrosas”, afirmaba.

La demanda global incrementa el precio de la energía

A lo largo de los últimos años, el sector energético es otra área de renovado interés para los inversores. A medida que la producción era incapaz de satisfacer la demanda global, las empresas energéticas han ido ganando más poder en la fijación de precios y se apuntan altos beneficios. Al mismo tiempo, el sector se consolida y las empresas pueden hacer nuevas inversiones en exploración y procesamiento para mantenerse a la altura de la demanda energética, opinaban varios expertos durante la celebración del panel titulado The State of Energy Investing: What’s Fueling Consolidation? (El estado de la inversión en energía: ¿echar leñar sobre las consolidaciones?)

David Crane, presidente y consejero delegado de NRG Energy, empresa proveedora y generadora de energía cuya sede está en Princeton, Nueva York, afirmaba que, hasta el momento, se ha podido observar cierta consolidación en el sector entre las grandes empresas de petróleo y gas, como por ejemplo la fusión de Exxon y Mobil. Esos gigantes energéticos han mostrado poco interés en la generación de energía. Crane sugería que una o dos empresas energéticas europeas podrían estar interesadas en introducirse en Estados Unidos para comprar algo de capacidad de generación de energía, aunque en estos momentos la consolidación está produciéndose entre las grandes empresas energéticas estadounidenses, como es el caso de la fusión pendiente entre Public y Exelon de Chicago.

El capital riesgo y los fondos de inversión de alto riesgo podrían jugar un papel destacado en esta consolidación, añadía Crane, pero no en los grandes acuerdos que alcancen los 20-30.000 millones de dólares. El capital riesgo y los fondos de inversión riesgo no dejan escapar los activos de algunas empresas generadoras de energía y pretenden conseguir rendimientos a partir de ellos para los inversores. “Hasta cierto punto se está retrasando la consolidación porque cuando una entidad de capital riesgo o un fondo de inversión de alto riesgo posee una planta energética, no estarán interesados en inversiones que sean rentables en 12 ó 20 años ya que no esperan mantener esos activos durante tanto tiempo”.

Aubrey McClendon, presidente y consejero delegado de Chesapeake Energy, empresa independiente productora de gas natural con sede en Oklahoma City, afirmaba que la consolidación es necesaria para alcanzar la escala necesaria para satisfacer la creciente demanda de energía de China y otras partes del mundo en desarrollo que está empujando al alza los precios.

McClendon se irritaba ante la idea de implementar impuestos sobre los beneficios extraordinarios de las empresas productoras de energía. “Justo cuando necesitamos empresas de gran tamaño para dar un paso adelante e invertir en un proyecto para crear la energía que el mundo necesita, ganar dinero en este sector se convierte en un crimen”, sostenía. “Se avecinan tiempos difíciles a menos que estemos dispuestos a reconocer la dimensión de los problemas que nuestro sector debe resolver, y a menos que nos dejen ganar algo de dinero para poder invertir en el futuro”.

McClendon señalaba otro futuro problema para los consumidores estadounidenses de energía. Dado que los gobiernos controlan el acceso a la mayoría de las fuentes energéticas -como los yacimientos de petróleo o de gas natural-, las empresas de energía están a merced de los gobiernos extranjeros. “Con el paso del tiempo no se renovarán los contratos; se negociarán”, explicaba. “No es una buena noticia para los consumidores estadounidenses”. Si los consumidores creen que ya les afectan los grandes productores internacionales –como Exxon y British Petroleum-, posiblemente su situación empeore si estas empresas se ven expulsadas del negocio de la exploración, y empresas seleccionadas por los gobiernos de Irán, Irak e Indonesia controlan las fuentes energéticas.

En opinión de William Macaulay, presidente y consejero delegado de First Reserve, una empresa de capital riesgo de Connecticut especializada en el sector energético, las empresas petrolíferas nacionales están traspasando sus propias fronteras para encontrar nuevos suministradores, en especial la empresa china CNOOC, que ha intentado adquirir la empresa petrolífera estadounidenses Unocal. Esos países y esas empresas necesitan urgentemente encontrar más energía”, decía Macaulay. Esto significa “que se volverán más agresivas a nivel nacional y mundial”.

El capital riesgo no constituye una de las claves del negocio energético, añadía Macaulay. El año pasado, el 15% de las fusiones se realizaban con capital riesgo, mientras que este año la cifra tan sólo alcanzaba un 3%, la mayoría en el sector de generación de energía. “Tal vez la situación cambie, pero no se han producido cambios en los últimos 10 años. El capital riesgo es bastante inconsecuente en el sector energético”.

Crane hacía un comentario sobre el llamamiento del Presidente Bush para incrementar las inversiones en fuentes de energía renovables en su discurso sobre “El Estado de la Nación” que pronunciaba hace más de un mes. Crane afirmaba que los responsables de las políticas económicas deben darse cuenta que pasarán muchos años antes del desarrollo de las fuentes renovables; mientras continuaremos dependiendo de los combustibles fósiles. “Lo que me molesta un poco del discurso del Presidente y en general”, decía, es que “la gente habla sobre carbón limpio y nuevos modos de generación de energía nuclear, lo cual está bien, pero nunca se menciona que éstos vayan a conseguir cambiar nada antes de 2015 o 2020. Estados Unidos va a pasar por grandes dificultades si no solucionamos los problemas que tendremos entre 2006 y 2015”.

Macaulay señalaba que el sector de energías renovables normalmente sale beneficiado cuando existe preocupación por los altos costes de la energía, y señalaba que las fuentes de energía renovables atrajeron mucha atención en los 70, cuando subió el precio de la energía, pero dicho interés decaía en los 80 a medida que aumentaba la capacidad energética y descendían los precios. “Las energías renovables están aquí para quedarse, pero necesitaremos mucho tiempo para que sus efectos se noten. Durante un largo periodo de tiempo seguiremos viviendo en economías basadas en los hidrocarburos”.

En opinión de McClendon, hay buenas noticias asociadas al alto precio de la energía actual: una mayor atención al hecho de que las reservas mundiales de petróleo al final se agotarán. “La geología del mundo garantiza dicho resultado”, afirmaba añadiendo que a no ser que el país llegue a un consenso sobre desarrollo energético en la línea del Manhattan Project (el proyecto de investigación de la Segunda Guerra Mundial para desarrollar armas nucleares), la energía renovable tan sólo contribuirá a incrementar ligeramente la oferta de energía.

Crane señalaba que los gobiernos, sobre todo los entes reguladores del Estado, podrían perjudicar a los consumidores de energía a largo plazo si se niegan a subir los precios. “Siempre y cuando no se permita que los precios emitan sus señales estaremos haciendo daño a la causa de la conservación”. Esto mismo ocurría durante la crisis energética de California, cuando los reguladores se negaron en un principio a incrementar los precios, pero cuando finalmente se repercutió un precio mayor sobre los consumidores, el consumo cayó un 15% en tres meses, explicaba Crane.

McClendon animaba a los gobiernos a ofrecer el mismo tipo de sostenimiento de precios entre las empresas energéticas que en el caso de los agricultores para fomentar las explotaciones y el desarrollo. Ése es el tipo de cooperación que McClendon esperaría por parte de los gobiernos si viviese en “un mundo ideal”. En lugar de trabajar codo con codo con los productores de energía, afirmaba, el Congreso ha citado a ejecutivos para testificar si existe colusión de precios.

“Nuestro sector es enorme. La escala es enorme y se necesita que los beneficios que obtengan este tipo de proyectos también lo sean”, decía señalando la propuesta de conducción de gas natural desde Alaska, cuyo coste ascendería a 25.000 millones de dólares y se tardaría 15 años en construir. “Es necesario que haya socios. Justo cuando necesitamos llevarnos mejor, sufrimos la amenaza de que el Gobierno venga y se lleve nuestro dinero”.

Cómo citar a Universia Knowledge@Wharton

Close


Para uso personal:

Por favor, utilice las siguientes citas para las referencias de uso personal:

MLA

"Los expertos analizan los sectores inmobiliario y energético." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [22 marzo, 2006]. Web. [09 July, 2020] <https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/los-expertos-analizan-los-sectores-inmobiliario-y-energetico/>

APA

Los expertos analizan los sectores inmobiliario y energético. Universia Knowledge@Wharton (2006, marzo 22). Retrieved from https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/los-expertos-analizan-los-sectores-inmobiliario-y-energetico/

Chicago

"Los expertos analizan los sectores inmobiliario y energético" Universia Knowledge@Wharton, [marzo 22, 2006].
Accessed [July 09, 2020]. [https://www.knowledgeatwharton.com.es/article/los-expertos-analizan-los-sectores-inmobiliario-y-energetico/]


Para fines educativos/empresariales, utilice:

Por favor, póngase en contacto con nosotros para utilizar con otros propósitos artículos, podcast o videos a través de nuestro formulario de contacto para licencia de uso de contenido .

 

Join The Discussion

No Comments So Far