Los negocios inmobiliarios en los mercados emergentes

Buscar países donde hay un fuerte crecimiento de la clase media –por ejemplo, China o Brasil. Concentrarse principalmente en el sector de la vivienda y el comercio minorista, y dar prioridad a operaciones de largo plazo. Y no intentar nada sin la participación de un socio local.

Ése era el consenso entre los promotores inmobiliarios, inversores, expertos en finanzas y ejecutivos en las recientes charlas ofrecidas durante el Foro sobre Bienes Inmuebles en Mercados Emergentes de Wharton. Con la economía en pleno retroceso y la menor demanda en EEUU y Europa Occidental, no es de extrañar que los inversores en bienes inmuebles se sientan, más que nunca, atraídos por los mercados emergentes.

En EEUU, por ejemplo, la construcción de nuevas casas está experimentando una caída histórica —en diciembre, el descenso fue del 2,7%, de acuerdo con Bloomberg— las acciones de las constructoras cayeron un 76% desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. A principios de enero, la empresa de investigación Reis informó de que los espacios libres en los centros comerciales habían llegado al nivel más elevado de los últimos diez años, y deberán aumentar a medida que más tiendas soliciten suspensiones de pagos y que cierren sus puertas después de seis meses consecutivos del descenso de las ventas en 2008.

Hoy en día, la imparable demanda del consumidor y los elevados retornos antes garantizados por los mercados en hipercrecimento, como los proporcionados por los BRIC —Brasil, Rusia, India y China— ya no son algo con lo que se puede contar. Aunque los participantes en los paneles del foro y los ponentes invitados hayan admitido que los mercados individuales tienen su valor, es falsa, dijeron, la hipótesis del desacoplamiento —la idea de que los mercados emergentes sean capaces de continuar creciendo a pesar de las grandes sacudidas en la economía americana. Uno de los participantes del foro dijo que la actual situación podría ser más bien descrita como turboacoplamiento.

Ignatius Chithelen, socio gerente de la empresa de inversiones Banyan Tree Capital, de Nueva York, destacó que entre 2003 y 2007, el índice de Standard & Poor’s creció un 80%, y durante el mismo periodo, el Índice de los Mercados Emergentes MSCI subió cerca de un 400%. “Hoy en día, el mercado americano ha bajado un 50%, mientras que el descenso en los mercados emergentes varía de un 60% a un 70%. Eso no es desacoplamiento […] Simplemente cuando el mercado americano sube, sube mucho más en los mercados emergentes; y cuando desciende, lo hace de una forma mucho más acentuada”.

Chithelen dijo que la clasificación BRIC fue creada para atender a objetivos de marketing. “No podemos considerar esos mercados como si fueran una entidad única. Cada uno de ellos necesita ser analizado individualmente de acuerdo con sus fundamentos subyacentes”. Dentro de los BRIC, por ejemplo, China destaca como “banquero del mundo”, dijo al aludir a los 4.400 billones de reservas del país, a su comercio, superávit comercial y presupuestario, así como a su capacidad para destinar grandes reservas a proyectos de infraestructuras. “Actualmente, China es el país que se encuentra en una posición más confortable”.

¿Se están desmoronando los BRIC?

Al sobresalir por encima de las demás como la economía que más crece en el mundo, China tal vez sea el mejor ejemplo del tipo de problema que los mercados emergentes deberán enfrentar en el futuro. Lejos de ser inmune a la crisis de EEUU, las exportaciones chinas cayeron de forma drástica. Los recortes de puestos de trabajo en el sector manufacturero continúan aumentando y ya alcanzan cerca de cuatro millones. A mediados de enero, Fitch Ratings anunció que la economía china hará “un aterrizaje abrupto” en 2009 con un crecimiento estimado del 6%. (Para el Gobierno chino, una tasa de crecimiento por debajo del 8% ya es recesión).

La incertidumbre económica ha llegado al sector inmobiliario —principalmente a la vivienda, donde la falta de confianza del consumidor ya es perceptible. De acuerdo con la edición de 16 de enero de China Daily, los precios de las casas vivirán “una fuerte presión a la baja”, con la renuncia de cualquier adquisición por parte de los posibles compradores. Al mismo tiempo, el Gobierno pidió a los promotores que bajaran los precios para estimular las ventas. Las grandes promotores están reduciendo el área útil de los nuevos proyectos —algunas llegan a recortar del 30% al 40%— para protegerse de nuevas reducciones en el volumen de ventas.

Pero a pesar de todas las dificultades actuales, China tiene una cosa que los diversos participantes del foro consideran fundamental para la evaluación de las inversiones en los mercados emergentes: su enorme población de 1.400 millones de habitantes que, a largo plazo, estimulará la demanda de viviendas y de un comercio a precios razonables. “El crecimiento del PIB seguirá la estela de la población”, dijo Philip Mintz, director gerente de Warburg Pincus Asia, en Hong Kong. La elección de un mercado con perspectivas de crecimiento a largo plazo, así como la elección de la clase correcta de activos puede dar “una sensación de desacoplamiento, dijo Mintz, porque la inversión está impulsada por tendencias macroeconómicas, y no por las fuerzas actuales de mercado”.

Warburg Pincus lanzó recientemente un fondo de 1.500 millones con un 75% de los activos orientados hacia el mercado asiático. De ese total, un 60% está centrado en China, donde Warbug Pincus invirtió en activos ya existentes y solo con un nivel de apalancamiento de entre un 40% y un 50%. También comenzó negocios desde cero. “No podríamos hacer eso en EEUU”, dijo Mintz. “EEUU no es un mercado en crecimiento”.

Sam Zell, presidente de Equity Group Investments y Equity International, que habló en el panel principal del encuentro, destacó ese punto al dar su opinión sobre varios mercados emergentes. Cuando le preguntaron por qué él se interesaría en invertir en mercados emergentes como Egipto o México, y no en EEUU o en Europa, Zell respondió: “A causa de la demanda.” Cuando el mundo comience a recuperarse de la situación económica actual, dijo, las personas van a querer satisfacer en primer lugar sus necesidades básicas como, por ejemplo, la vivienda. Ése no es el caso de mercados como el de EEUU, Japón y Europa Occidental, que “buscan sólo recurrir al apalancamiento”. Aunque el crecimiento en los mercados emergentes se haya desacelerado considerablemente “del 100% al 60%, aun así es un 60% de crecimiento en relación a cero”.

Brasil: Todo o nada

Además de los proyectos de construcción de viviendas a precios razonables en El Cairo y México, Equity International ha invertido de forma sustancial en Brasil, que para Zell es una oportunidad bastante sólida de inversión. Al igual que en México, Brasil subvenciona hipotecas de renta baja, por lo tanto el acceso del consumidor a la financiación es, en gran medida, inmune a lo que se pasa en los mercados. El país también cuenta con “recursos naturales ilimitados”. A diferencia de México, en Brasil existe un número importante de ejecutivos capaces de ayudar a los inversores externos a obtener escala en sus operaciones. Del lado del comercio, Zell dijo que las ventas de las tiendas crecieron un 12% en relación al año pasado en los centros comerciales de propiedad del grupo, lo que representa un fuerte contraste con los recientes números de EEUU. “Si analizáramos todos los hechos, veremos que no hay otro lugar del mundo mejor que Brasil”.

De acuerdo con Tom Shapiro, presidente y fundador de GoldenTree InSite Partners, compañía de inversiones inmobiliarias de Nueva York, en Brasil no se observa el desgaste de otros mercados. Las hipotecas representan sólo un 2% del PIB en Brasil, observó, ante un 65% en EEUU y un 74% en Reino Unido, por lo tanto los consumidores no están sintiendo los efectos de la restricción del crédito. La demanda es elevada, y a diferencia de otros mercados donde la especulación creció mucho, allí no hubo excesos. Shapiro dijo que, en el caso de su empresa, del 40% al 50% de los apartamentos de un determinado edificio son vendidos en dos semanas. Recientemente, Golden Tree vendió un 70% de las unidades de un edificio de oficinas en São Paulo en sólo 10 días.

En Brasil, las compras de bienes inmuebles exigen una entrada del 15% en dinero y un 1% de liquidación del principal cada mes. Si la crisis financiera tiene un impacto más amplio, dijo Shapiro, el crecimiento del mercado se podrá desacelerar entre los propietarios de viviendas de clase media, que no reciben ayudas del Gobierno para financiar su hipoteca.

India y Rusia, a la espera

India, con más de mil millones de habitantes y con una clase media en rápido crecimiento, debería ser uno de los principales objetivos de los inversores, sin embargo Zell y otros participantes del foro señalaron algunos inconvenientes —en concreto, la corrupción generalizada y los procesos formales oscuros que impiden cualquier adelanto real. “En India, la burocracia es inaudita”, dijo Zell. “Intentamos varias veces lidiar con ella, pero no llegamos a ninguna parte”. De momento, dijo, el potencial de inversión en el país tal vez no se pueda concretar. Además de eso, añadió, no se sabe a ciencia cierta lo que un promotor externo podría llevar al mercado. “Es preciso buscar oportunidades que necesitan ser atendidas”, porque de esa forma se añade valor en cualquier mercado.

En el caso de los proyectos de promotores, los participantes dijeron que es imprescindible la existencia de un socio local, así como de un equipo in situ — aunque esa necesidad tal vez sea más acentuada aún en India y en mercados donde la falta de infraestructuras impide el fácil acceso de extranjeros a las obras. En esos casos, es imprescindible que se visiten las obras personalmente. “Usted necesita ver los activos de India”, dijo Richard Johnson, consejero delegado de Standard Chartered-Istihmar Real Estate Fund Management de Singapur. “Tiene que ver lo que han construido”. Las obras no siempre se hacen según los patrones occidentales, dijo. “He estado en apartamentos en los que faltaban los tres escalones de la puerta de entrada”.

Rusia también merece una mención como destino de inversiones. El país tiene reservas enormes de petróleo y consumidores cada vez más acomodados. Mark Weiss, presidente del JER Investors Trust, que posee fondos de private equity en Rusia y en Georgia, observó que el desarrollo inmobiliario en Rusia no ha acompañado la evolución de su creciente clase media. Él mencionó la existencia de tiendas semejantes a las de Ikea, que visitó fuera de Moscú, y que tenían “100 cajas registradoras, todas ellas con filas de hasta 10 personas”. Con ese tipo de oportunidad, es fácil imaginar que hay un potencial tremendo para el crecimiento del comercio minorista. El problema, dijo, es la financiación. “Hacemos proyectos inmobiliarios […] y la primera cosa a la que se recurre durante una crisis financiera es a la financiación de contratos de promociones inmobiliarias […] Actualmente no hay concesión de préstamos en Rusia”.

Pero lo que impide realmente a muchos inversores invertir en Rusia y en muchos otros mercados, dijo Zell, es la creciente corrupción. “En Rusia, ellos simplemente roban su empresa”, dijo al relatar una historia sobre una empresa que fue tomada por las autoridades fiscales del país dejando a su dueño, un extranjero, sin ningún tipo de recurso jurídico. “Una cosa es intercambiar el crecimiento por el estado de derecho; otra es intercambiar el crecimiento por la cleptomanía”.

Barreras comunes

La corrupción y la falta de transparencia destacaron en la lista de razones para evitar determinados mercados. “La vida es demasiada corta” y nada impide que hagamos muchas más cosas en otros lugares, dijo Eyal Ofer, presidente de Ofer Global Holdings de Mónaco, que tiene inversiones en países del Este de Europa. A diferencia de Rusia, dijo, los países donde él invierte son “sociedades civiles en las que se han retomado las viejas leyes europeas”.

Otro gran obstáculo es la burocracia. Vietnam, por ejemplo, ha estado desde hace algún tiempo en los radares de los inversores del sector inmobiliario, pero a pesar de su enorme potencial, “el país está totalmente paralizado a causa de la burocracia”, dijo Ofer.

Para Zell, la cuestión principal es la capacidad de obtener escala. África, por ejemplo, con excepción de Egipto y de Sudáfrica, tiene gran potencial de desarrollo, “pero no hay infraestructuras ni profesionales para reclutar [… La distancia entorpece los negocios. Además de eso, es preciso entrenar a la mano de obra local para que el negocio sea llevado de manera eficaz”.

Aunque haya diversos mercados atractivos aún sin explorar, actualmente hay mucho que hacer en los mercados abiertos y que respaldan los proyectos inmobiliarios, como China y Brasil. “¿Quién va a querer invertir donde no es bienvenido?” se preguntó Zell. “No veo motivo para invertir en un mercado, al menos que perciba que hay en él un retorno muy bueno que compense la complejidad y el esfuerzo de la inversión”.

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