Negocio arriesgado: La opinión de un empresario sobre el mercado inmobiliario brasileño

Rafael se hizo empresario cuando se trasladó a vivir a Brasil, hace cerca de un año, para trabajar en el naciente mercado inmobiliario del país. Antes de eso, fue un exitoso gestor de cartera de un fondo hedge de Londres. Ahorró durante algún tiempo a la espera del momento más apropiado para poner en marcha un negocio propio.

Rafael descubrió una oportunidad en el mercado inmobiliario brasileño, puesto que todos los indicadores señalaban la expansión de esa industria. La economía estaba creciendo a un ritmo del 5,4% —gracias al avance acelerado de la industria agrícola y de la energía—, habiendo recibido un impulso adicional derivado de la escalada de los precios de las materias primas. La inflación parecía estar finalmente bajo control: del 19,75%, en 2003, había caído a un 13% en 2006; el Gobierno había conseguido liquidar la mayor parte de su deuda externa y el real se había apreciado más del 20%.

Brasil pasaba también por cambios muy positivos en la calidad de vida y en el nivel de renta de la población, sobre todo la clase media. El Gobierno populista de Lula puso en práctica proyectos de redistribución de la renta, como la “Bolsa Familia”, que fue importante para el crecimiento de la clase media brasileña, en la medida en que la renta media de los pobres del país creció un 9% entre 2001 y 2006. Por primera vez en la historia, la clase media de hoy en día equivale a más de la mitad de la población. El segmento pasó del 44% a un 52% en los últimos seis años.

Sin embargo, una de las cosas que más atrajeron a Rafael fueron los cambios introducidos en la regulación del sector inmobiliario y que revolucionaron la industria. Desde finales de los años 90, políticas proactivas del Gobierno, como la alienación fiduciaria, dieron a los bancos una estrategia de salida en caso de incumplimiento por parte de los prestatarios. Las normas locales jamás permitieron a los bancos confiscar el último activo del individuo. Por la alienación fiduciaria, el banco se convierte en propietario de un título referente a un activo que le garantiza el derecho de retención sobre aquel activo. En el momento en que el préstamo es liquidado, cesa el derecho de retención y el fiduciante transfiere la propiedad al dueño del inmueble.

Con el éxito alcanzado por ese tipo de estrategia en los últimos años, el mercado volvió a confiar en las hipotecas para vivienda propia, que dieron un gran salto. Los brasileños siempre tuvieron que financiar un 70% del valor de la vivienda, sin embargo, en mayo de 2007, los bancos finalmente comenzaron a ofrecer préstamos de 30 años para valores correspondientes a un 70% del total del inmueble. Desde el punto de vista macroeconómico, sin embargo, el préstamo inmobiliario representaba sólo un 4% del PIB del país, ante un 15% en México y un 18% en Chile. Por último, como el Gobierno también tiene un interés muy grande en el desarrollo residencial urbano, prometió más de 500.000 millones de reales (unos US$ 230.000 millones) en nuevas infraestructuras de apoyo al crecimiento urbano. No es preciso decir que Rafael vio en esto las condiciones perfectas para el desarrollo del sector inmobiliario para la clase media.

Rafael estaba decidido a ir a Brasil e invertir en el sector inmobiliario. Pero se hizo la siguiente pregunta: “¿Cómo debo entrar en ese mercado?” Era evidente que había una demanda que, según las estimaciones, debería crecer alcanzando las 22.600 millones de unidades en 2020, dadas las condiciones actuales. Parecía muy atractivo entrar por el ángulo de la construcción, como promotor, ya que los bancos estaban ofreciendo préstamos atractivos al sector de la construcción. Sólo en 2006, las nueve mayores constructoras brasileñas reunieron un total de 5.800 millones de reales (US$ 3.800 millones) en el mercado de capitales. Además de eso, las condiciones eran excelentes para ofrecer viviendas prefabricadas, de bajo coste, a la población de clase media baja de renta estable.

Pero la existencia de barreras significativas hizo que perdiera el interés por esa opción. En primer lugar, las promotoras brasileñas son muy fuertes, ya que están integradas verticalmente, disponen de capital elevado y de apoyo político. Además de eso, poseen un volumen significativo de “bancos de terrenos” (land banks) para construcciones futuras. Era extremadamente difícil para Rafael competir con esas empresas, ya que él no disponía del capital necesario para tanto y tampoco tenía los contactos más apropiados. En segundo lugar, las casas prefabricadas trabajan con una tecnología relativamente nueva que pocas empresas brasileñas dominan (sólo se producen algunos centenares de unidades al año), y Rafael no tenía experiencia alguna en construcción.

Él decidió entonces analizar el ángulo financiero de la cadena de valor porque, a fin de cuentas, tenía experiencia en esa área. Los bancos brasileños comenzaron a ofrecer recientemente paquetes de préstamos de largo plazo. Pero los bancos no tenían experiencia en ese mercado. Rafael no tenía el capital necesario para abrir una sociedad financiera de crédito como las que había por todas partes en Brasil, pero sabía que podía asociarse a diversos bancos y trabajar como broker independiente. Con su conocimiento de finanzas, Rafael podría ganarse la vida como empresario descubriendo clientes en condiciones de contratar préstamos. Él prepararía los paquetes de préstamos y los vendería a los bancos.

Señales positivas, al principio

Inicialmente, a Rafael todo le fue bien. Él empezó, casi inmediatamente, a generar hipotecas a un ritmo acelerado, que los bancos comenzaron a adquirir. Rafael estaba radiante, ya que las tasas de interés continuaban cayendo y la demanda de hipotecas continuaba aumentando. Al mismo tiempo, la economía brasileña estaba creciendo rápidamente: en 2008, por primera vez en la historia, registró un superávit comercial líquido. En verano, S&P y Moody’s elevaron el país a la categoría de investment grade (grado de inversión). Rafael esperaba que eso bajara los tipos de las deudas de largo plazo, al mismo tiempo que él expandía la base de clientes que contrataban préstamos.

El único problema de largo plazo que Rafael identificó fue la rápida escalada de los precios de los inmuebles en las mayores ciudades brasileñas debido a las compras en grandes cantidades hechas por las principales promotoras del país. Eso, a fin de cuentas, sería un problema porque haría que su cartera de clientes de clase media se estrechara a medida que los precios fueran subiendo. La única salida para que Rafael consiguiera mantener una base de clientes en expansión sería diversificar su área de actuación por las ciudades del interior brasileño. Muchas de esas ciudades —por ejemplo, Curitiba y Victoria— habían crecido enormemente en los últimos años en virtud de la rápida expansión del sector de servicios. Los precios de los inmuebles continuaban mucho más bajos que en las grandes ciudades litorales.

El negocio de Rafael iba muy bien alrededor de septiembre de 2008. Tenía un flujo de caja positivo en su primer año de actuación en Brasil. Fue entonces cuando las cosas comenzaron a cambiar drásticamente. Todavía no se había observado ninguna señal de contaminación entre la economía brasileña y la americana. El presidente Lula había llegado a declarar que Brasil estaba inmune a los problemas económicos de EEUU, ya que los americanos ya no poseían parte significativa de la deuda brasileña y la mayor parte de las transacciones comerciales de Brasil se hacían con China.

Pero debido a la crisis económica global, las exportaciones brasileñas se vieron interrumpidas, y los bancos brasileños vieron su liquidez desaparecer. Inversores internacionales, víctimas de la falta de liquidez en otros mercados, retiraron abruptamente sus inversiones de ese mercado. Para empeorar aún más las cosas, los precios del petróleo y de otras commodities descendieron, en la medida en que China reducía sus importaciones para resolver sus propios problemas de liquidez y desarrollo. El real también se apreció rápidamente, pasando de R$ 1,52 a R$ 2,4 (por US$). Los tipos de interés subieron a un 20% al año. En pocos meses, el crecimiento esperado del PIB se había sido reducido del 5,5% a un 2,5%.

El impacto de esto sobre el mercado inmobiliario fue grande. El miedo del estancamiento y la falta de acceso al crédito obligaron al consumidor a gastar menos. Las ventas de una gran constructora de inmuebles residenciales cayeron un 25% en sólo algunas semanas. Además de eso, los bancos dejaron de prestar a largo plazo al sector de la construcción inmobiliaria, congelando muchos proyectos de fuera del país. En poco tiempo, los inversores extranjeros con inversiones en bienes inmuebles dejaron el país, aumentando la volatilidad.

Rafael, que pensaba comprar una motocicleta, ahora no está en condiciones siquiera de conseguir una financiación para adquirirla. Sus inversiones en Brasil se están desvalorizando en una época en que los bancos, que eran sus clientes, han dejado de prestar. Aunque él haya identificado correctamente una oportunidad de billones de dólares en un país en desarrollo, su empresa se encuentra en una situación difícil actualmente debido a los choques externos en los mercados extranjeros. La necesidad de viviendas y el potencial de ese mercado no han desaparecido, simplemente han entrado en proceso de espera por muchos años. Queda una pregunta: ¿estará Rafael en condiciones de sobrevivir?

Este artículo ha sido escrito por Marta Auleda, Gerardo Benítez, José Gómez, Juan Martínez, y Aleix Pares, todos ellos miembros de Lauder Class 2010

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