Se está viviendo un boom en el mercado inmobiliario, pero ¿por cuánto tiempo?

La tendencia no parece reducir su marcha. Se ponen anuncios de ‘Se vende’ a la entrada de los hogares en muchas ciudades de EE.UU. y en cuestión de días, incluso a veces de horas, surgen ofertas que igualan, o incluso superan el exorbitante, precio que se pedía.

¿Suena esto demasiado bien para ser cierto? ¿Son los precios de las viviendas una burbuja a punto de estallar?

Después de varios años de rápida apreciación de los precios de la vivienda, expertos en propiedad inmobiliaria de Wharton, y también del sector privado, afirman que los actuales precios de la vivienda en EE.UU. tienen fundamentos sólidos y no son únicamente una burbuja especulativa. No obstante, también creen que es probable que en determinados mercados regionales disminuyan los precios debido a las condiciones económicas locales, y que no es probable que las actuales tasas nacionales de crecimiento de los precios continúen.

Joseph Gyourko,director del departamento de propiedad inmobiliaria de Wharton y director de Samuel Zell and Robert Lurie Real Estate Center, señala que el mercado de la vivienda de San Francisco es una potencial burbuja local. “Obviamente existen ciertos mercados, y el ejemplo de la zona de la Bahía de San Francisco es el más destacado, donde los precios van a seguir subiendo considerablemente en el futuro. Es difícil imaginarse como va a ocurrir esto dado el actual colapso tecnológico. Yo consideraría este mercado una burbuja”, dice Gyourko. “Pero no creo que se esté en una burbuja en un mercado típico. Creo que, a pesar de que los precios estén subiendo, en la mayoría de los mercados los precios son razonables”.

Según Susan Wachter, profesora de finanzas de la propiedad inmobiliaria de Wharton, los precios de la vivienda han sido superiores a la tasa de inflación durante cinco de los seis últimos años. Los precios subieron un 6,3% el año pasado, informa National Association of Realtors, y en mayo superaban en un 6,6% al mismo mes del año anterior. De 1996 a 2001 la tasa anual de inflación se situó entre el 1,51% de 1998 y el 3,38% de 2000. “Este incremento en el precio de la vivienda es excepcional; eso es todo lo que sabemos”, señala Wachter. “Si echamos un vistazo a la serie histórica, esta tendencia actual no tiene precedente”.

Wachter cree que es difícil afirmar que exista una burbuja nacional de la vivienda, ya que no cree que los compradores estén especulando en el mercado inmobiliario para conseguir rápidamente ganancias de su inversión. “Puede que esté ocurriendo en ciertos mercados, pero no se trata de una burbuja que vaya a desmantelar todo nuestro sector hipotecario”. No obstante, Wachter añade que, históricamente, el mercado de la vivienda refleja las condiciones económicas más tarde que otros mercados. Aunque los precios de la vivienda no se estén convirtiendo en una burbuja a gran escala, la reciente recesión económica puede que se refleje en precios que aumenten menos que la inflación el próximo año.

Bajos tipos de interés, por el momento

Un factor clave en la subida de los precios de la vivienda en mercados inmobiliarios activos es el históricamente bajo coste de los préstamos, opina Todd Sinai, profesor de propiedad inmobiliaria de Wharton. No obstante, advierte que “en el mercado inmobiliario estamos por tanto en un momento en el que los compradores deben ser muy sensibles a los tipos de interés. Si suben, asistiremos a una drástica caída de los precios de la vivienda en algunos mercados”.

Durante los 30 años en los que Freddie Mac ha estado recopilando las estadísticas sobre los tipos de interés hipotecarios, el interés para un préstamo estándar de interés fijo a 30 años se ha situado por debajo del 7% únicamente en 1998, 2001 y también en este año. Durante la mayor parte de los años 80 y 90 se situaron en los dos dígitos, dice Lawrence Yun, economista senior de National Association of Realtors (Asociación Nacional de Corredores de Fincas).

Sinai opina que la gente debería pensar en los costes de la vivienda como los costes anuales de la financiación, incluyendo los interés de la hipoteca, los costes de mantenimiento, el aumento de su valor y la rentabilidad a la que el comprador renuncia al no invertir la entrada dada para la adquisición de la vivienda en otro tipo de activo. “En estos momentos la vivienda parece relativamente atractiva porque las acciones y los bonos no están teniendo mucha rentabilidad y los tipos de interés hipotecarios son bajos”, añade Sinai.

Por ejemplo, el coste anual de financiación después de impuestos se sitúa cerca del 5% del precio de la vivienda, esto es, 20.000 dólares por una casa de 400.000 dólares. Si los tipos de interés aumentaran hasta el 7% después de impuestos, los costes serían de más o menos 28.000 dólares al año por la misma vivienda. Una familia que sólo se pueda permitir una casa de 400.000 dólares pagando 20.000 dólares al año -continúa-, es posible que no pueda permitírsela por 28.000 dólares. “Esto significa que los precios tendrán que disminuir si los tipos de interés suben, y la gente debería de ser consciente de esto”.

El actual pronóstico de National Association of Realtors es que los tipos de interés hipotecario aumentarán desde el 6,8% de estos momentos hasta alcanzar el 7,5% el año que viene. Si los tipos de interés crecen desmesuradamente -continúa Sinai-, no habrá necesariamente consecuencias económicas generalizadas, ya que mucha gente simplemente no se cambiará de casa. Continuarán pagando sus hipotecas al bajo tipo de interés actual. Pero el volumen de ventas de viviendas disminuirá, provocando una caída de los precios, ya que los pocos compradores existentes en el mercado tendrán más poder de negociación. 

“Si nunca te vas a mudar, entonces realmente no te importa si el precio de tu vivienda sube o baja”, explica Sinai. Si has comprado una casa de un millón de dólares y disfrutas de tipos de interés fijos, puedes permitírtela porque el tipo de interés es del 6% a 30 años. Puedes permitírtela incluso si el valor de esa vivienda cae hasta 500.000 dólares. “Pero estarás en una situación ruinosa si decides mudarte”.

¿El fin de los terrenos?

Según Wachter, el aumento de los precios de la vivienda puede que también tenga que ver con un gran cambio en el mercado. Históricamente la propiedad inmobiliaria ha seguido la evolución de los costes de construcción, con incrementos de los precios que se compensan con las nuevas tecnologías que reducen costes. Pero parece haber un importante cambio en otro de los componentes clave de los costes de la vivienda: el terreno.

A pesar de que todavía hay millones de acres de terreno disponibles en Estados Unidos -comenta Wachter-, cada vez se está volviendo más complicado construir en las zonas metropolitanas más atractivas en las que la gente puede tener acceso al empleo. Este control del desarrollo urbanístico puede que esté limitando la oferta de nuevas viviendas y provocando una subida de los precios.

“Puede que esto sea un cambio estructural. No significa que la expansión se detenga. Existe un gran crecimiento de la población y la demanda de viviendas espaciosas en zonas residenciales continúa aumentando. Pero ciertas políticas y controles locales están ralentizando este crecimiento, lo cual inevitablemente causará un incremento en el precio de los terrenos edificables”.

Aunque sólo una pequeña parte del stock inmobiliario es de nueva construcción -sobre el 1 o 2%-, estas restricciones inevitablemente afectan también al mercado de viviendas de segunda mano si poca gente puede adquirir una casa nueva. “Se construirán nuevas viviendas pero dentro de un tiempo, lo cual no significa que en aquellos mercados en los que se controla el crecimiento no vaya a haber nuevas viviendas. Significa que pasará más tiempo hasta que las haya”.

Según National Association of Realtors, en la actualidad una vivienda a la venta permanece en el mercado alrededor de 4 meses y medio. “Desde un punto de vista histórico, es muy poco tiempo”, explica Yun. “A comienzos de los 90 la oferta permanecía de 6 a 7 meses, así que definitivamente ahora mismo no hay una oferta excesiva”.

Tal y como señala Michael Carliner, vicepresidente del personal de economía de National Association of Home Builders (Asociación Nacional de Constructores de Viviendas), a pesar de la demanda, la respuesta de los constructores inmobiliarios no ha sido exagerada. “Bien sea porque han sido más precavidos, las entidades financieras más cautelosas, o bien por no poder encontrar mano de obra o terreno, los excedentes han sido mínimos. En otros ciclos económicos previos, ante el incremento de los precios los constructores empezaron a construir demasiado. No hay indicios de que haya sido el caso ahora”, explica  Carliner. Los constructores -añade-, recortaron sus planes de construcción el pasado otoño anticipándose al posible descenso de la demanda después de los atentados de septiembre. “Si de algo se arrepienten es de haber podido actuar de una forma demasiado prudente”.

Mercado inmobiliario versus mercado de valores

Según Chris Mayer,  profesor de propiedad inmobiliaria de Wharton, el mercado de la vivienda tiende a reaccionar algo más tarde ante los cambios económicos que otros mercados más eficientes, lo cual puede que explique porqué este mercado sigue en expansión a pesar de la reciente recesión económica. “En términos generales, si se produce algún cambio en la economía, el mercado inmobiliario reacciona a la mitad de la velocidad de la economía en general” explica Mayer. “Si un año aumenta el desempleo, el mercado de la vivienda tarda un par de años en reflejar ese cambio económico”.

Uno de los motivos es que la vivienda no se comercializa tan fácilmente como otro tipo de activos, como por ejemplo las acciones. No hay arbitraje que ajuste rápidamente los precios y no hay forma de reducir la oferta del mercado si los inversores creen que los precios están a punto de bajar.

Además, los precios de la vivienda son diferentes que los de las acciones porque no parecen incluir los muchos cambios predecibles en las rentabilidades futuras. “La industria está muy concentrada en el pasado”, dice Mayer, que señala como normalmente los precios que se piden por las viviendas están basados en información disponible sobre ventas, la cual a menudo se refiere a acuerdos de hace 6 o 7 meses.

Por último -añade-, los propietarios de las viviendas son muy reacios a aceptar pérdidas con la venta de la casa. “Hay pruebas que demuestran que a la gente no le gusta tener que afrontar pérdidas en el mercado inmobiliario. Incluso si se quedan sin trabajo pueden poner su vivienda a la venta sin bajar el precio hasta que tengan serias dificultades para encontrar otro empleo”.

De hecho –explica Yun-, desde 1968 no se ha tenido un año en el que los precios de la vivienda hayan disminuido a escala nacional, aunque algunos años han aumentado menos del 1%.

Según Mayer, hay evidencia anecdótica de gente trasladando su dinero desde el mercado de valores al mercado inmobiliario, provocando así un incremento de los precios. Pero –añade-, los estudios no demuestran que haya mucha relación excepto para el caso de Silicon Valley.

Gyourko sugiere que las trasferencias desde el mercado de valores no son las culpables de los actuales precios de la vivienda. “No sé cuantas acciones se han transformado en viviendas, pero para que el actual nivel de precios en el mercado inmobiliario se mantuviese tendría que haber un flujo continuo” explica.”No puede continuar indefinidamente y de hecho no lo hará”.

Como es habitual, la demografía desempeña un papel importante en el incremento de los precios de la vivienda, ya que la generación del baby boom (nacidos en la década de los 60) ha dejado atrás los años de mayor intensidad de las adquisiciones inmobiliarias. Al mismo tiempo, los hijos de esa generación del baby boom están empezando a entrar en el mercado. “Lo interesante ahora es saber qué tipo de vivienda querrán en el futuro los que ahora son niños”, explica Mayer. “Si sólo me tuviese que preocupar por una parte de la economía, sería del mercado inmobiliario en áreas con buenas escuelas donde puede que haya menos familias adquiriendo su vivienda por motivos precisamente demográficos”, añade. “Esto no ocurrirá el año que viene, sino en los próximos cinco a diez años”.

Yun sugiere que existe otro factor que estabiliza la escalada de los precios de la vivienda y que previene la creación de una burbuja. “A diferencia que con las acciones, al adquirir una vivienda es difícil comprar una más cara de lo que te puedas permitir”, explica. “La razón es que, cuando la gente adquiere una vivienda, la mayoría tienen que pedir una hipoteca. Y cuando solicitan la hipoteca se realiza un estudio financiero completo de su situación. Incluso si el consumidor quisiera comprar una vivienda excesivamente cara dadas sus circunstancias, los bancos no lo permitirían”.

Mayer dice que, cada vez en mayor medida -y ya que los consumidores parecen estar muy dispuestos a declararse en bancarrota para deshacerse de las deudas de su tarjeta de crédito-, las entidades financieras ligan las deudas de los consumidores con la vivienda a través de, por ejemplo, préstamos personales avalados por la vivienda. Los consumidores siguen siendo muy reacios a perder su casa y harán todo lo posible para cumplir los pagos que comprometan a su vivienda.

Pero Yun dice que esto sólo se podría comprobar en mercados en los que las entidades financieras concedieran préstamos superiores al precio de compra. “No creo que sepamos todavía qué pasará con aquellos que pidieron prestado el 125%. La economía no ha ido del todo mal. Si sufrimos una recaída o todavía el próximo año no nos hemos recuperado, puede que se llegue a tal situación, aunque sea algo que no me gustaría ver”.

En lo que se refiere al futuro, la National Association of Realtors predice que este año habrá un incremento del 5,3% en el precio, pero algo menor, el 4,2%, el año que viene, porcentaje que según Yun se acerca al equilibrio histórico.  

No obstante, hasta entonces los rumores sobre los precios de la vivienda continuarán. “Creo que la gente siempre hablará de la vivienda. Para la mayoría de las personas la casa es su bien más preciado”, dice Mayer. “Existen pruebas de que, cuando el valor de la vivienda está subiendo, la gente considera a su casa como una inversión. Pero cuando los precios se mantienen o están a la baja, la gente considera su casa como un lugar donde vivir”.

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