Ahogarse o protegerse: Riesgos y recompensas de tener una casa

Cerca de 11 millones de propietarios de inmuebles residenciales que compraron sus casas cuando el mercado inmobiliario registraba máximos, antes de la crisis económica, o que consiguieron dinero en efectivo con sus viviendas a través de refinanciaciones inmediatas, pasan ahora por el drama de tener una deuda superior al valor de su inmueble. Esa cantidad de personas —aproximadamente la quinta parte de los estadounidenses que pagan una hipoteca— son una cifra tan alta como para hacer que incluso el consumidor más indiferente se lo piense dos veces antes de comprar un inmueble, sobre todo ahora que los principales índices de precios muestran una debilidad continua en los mercados de todo el país. De acuerdo con el índice compuesto de precios Case-Shiller, formado por 10 ciudades, los precios reales de las casas cayeron más del 31% entre el final de 2005 y 2008.

Sin embargo, los temores que tienen las personas a comprar una vivienda tal vez no estén del todo justificados. Aunque el cambio del valor de los inmuebles pueda desestimular su adquisición, una nueva investigación de Wharton muestra que adquirir una casa es menos arriesgado de lo que parece, y puede ser la protección ideal contra la volatilidad de los precios del mercado, con tal de que el comprador no se endeude exageradamente para hacer la compra.

En un estudio titulado “¿La adquisición de vivienda propia puede servir de protección contra el riesgo de traslado?” ["Can Owning a Home Hedge the Risk of Moving"], Todd Sinai, profesor del Sector Inmobiliario, y Nicholas S. Souleles, profesor de Finanzas, ambos de Wharton, analizan el riesgo de tener una casa entre los consumidores que se trasladan de un mercado de la vivienda a otro. Los autores utilizan datos del censo para rastrear el comportamiento de las personas y para analizar la volatilidad de los precios de los inmuebles residenciales en los mercados en que las personas viven y hacia los cuales tienden a trasladarse. Cuando se toma en cuenta la correlación entre los precios de las viviendas en esos mercados inmobiliarios correspondientes, los aumentos y las disminuciones de precios están más próximos que en el mercado como un todo, reduciendo la volatilidad, o riesgo, propio de la adquisición de una casa.

En otras palabras, al comprar un inmueble ahora, el consumidor está protegiéndose de los aumentos de los precios que podrían alejarlo del mercado inmobiliario al que va a desplazarse después, explican los autores. Sinai dice que aunque los dueños de inmuebles siempre se preocupen por el valor de mercado de su propiedad, lo que realmente importa es el precio relativo, o como ese valor se comporta en relación al precio de la vivienda de un nuevo mercado hacia donde podrían trasladarse. Una casa no es un activo cualquiera, no es como las acciones, dice él, porque quién lo vende necesita sustituirlo por algún lugar donde pueda vivir. “Si el precio de una casa aumenta en 10.000 dólares, la casa continúa siendo la misma, la cocina tampoco cambia. Sólo porque valga más en el papel eso no quiere decir que algo haya cambiado”, observa Sinai. “Y si una casa nueva, en una ciudad nueva, ha aumentado 10.000 dólares de precio, el propietario de un inmueble residencial podrá cubrir esa diferencia con ganancias de capital. Quien alquila un inmueble no tendría la misma suerte”.

La investigación amplía una idea que, según Sinai, siempre han conocido los agentes inmobiliarios locales: si un comprador cree que debería vivir en un determinado lugar en el futuro, la adquisición de un inmueble pequeño en la región ayudará a que la transición deseada sea más fácil posteriormente, aunque los precios suban deprisa. Si los precios bajaran, la casa que se quiere adquirir también bajará de precio. Sinai y Souleles constataron que la misma idea se aplica si el comprador prefiere vivir en una comunidad diferente en el futuro. Por eso es por lo que, de acuerdo con el estudio, muchos propietarios se trasladan a una ciudad parecida a la que dejaron atrás.

MBAs ambulantes

Para comprender mejor el verdadero impacto de los cambios en los precios de los inmuebles, Sinai y Souleles examinaron los datos de las familias de los censos americanos de 1980, 1990 y 2000. En todos ellos, tomaron en cuenta 12 millones de puntos de datos como, por ejemplo, los precios de las casas, estadísticas de ocupación y precios de alquileres en edificios de apartamentos sofisticados en 44 grandes mercados. Los investigadores mantuvieron bajo control incontables variables, entre ellas escolaridad y estado civil, y descubrieron que la correlación del aumento real del precio de las casas en áreas metropolitanas parecidas era mayor que la media de todos los demás mercados.

El estudio muestra que la correlación media del aumento de los precios de los inmuebles en las áreas metropolitanas de EEUU que disponen de datos estadísticos es de 0,35. Pero después de calcular en qué lugares les gustaría vivir a los dueños de inmuebles, la correlación media aumentó sustancialmente pasando a un 0,60. El  percentil superior (75) de desplazamientos correlacionados tiene una tasa aún mayor de 0,89.

“Mostramos que en tales movimientos correlacionados, la posesión de un inmueble residencial protege a su dueño contra la exposición al riesgo del mercado inmobiliario, porque su precio de venta se mueve [sube y baja] con los precios de las casas en su probable nuevo mercado”, observan los autores. Ese efecto es más importante de lo que se imaginaba anteriormente, aunque los precios puedan variar considerablemente de un mercado a otro, “las familias tienden a desplazarse entre mercados inmobiliarios muy parecidos”.

Sinai dice que el estudio se inspiró en los estudiantes de MBA que siempre preguntaban si debían comprar una casa en Filadelfia mientras estudiaban en Wharton, o si deberían comprarla después de formarse y se hubieran trasladado a una nueva ciudad, donde posiblemente no se quedarían más que algunos años. “Eso me hizo pensar: ¿mis alumnos de Filadelfia realmente correrían algún riesgo si adquirieran una casa durante el tiempo en que estaban en Wharton? Y si se trasladaran a Nueva York, y se quedaran allí cinco o seis años, ¿deberían comprar un apartamento? ¿Hasta qué punto eso sería arriesgado?”

Los resultados de la investigación fueron sorprendentes, porque mostraron que los mercados de inmuebles residenciales están mucho más correlacionados de lo que se creía anteriormente, observa Sinai. Cuando se analizan los mercados inmobiliarios como un todo, las lagunas en los precios de las casas parecen arriesgados. Pero un análisis más detallado de los datos de la investigación muestra que las personas tienden a trasladarse a regiones en que la diferencia de los precios de las casas entre los dos mercados oscila menos drásticamente arriba y abajo que los precios de las casas en el mercado inmobiliario de destino. En consecuencia, invertir en un inmueble residencial es, en realidad, menos arriesgado de lo que puede parecer a primera vista.

“El problema es que las personas no suelen trasladarse a demasiadas regiones del país”, dice Sinai. “Quien vive en Filadelfia no suele trasladarse a cualquier otra región aleatoria del país. En realidad, los lugares a donde se trasladan —Nueva York, Boston, San Francisco— no son los mismos a donde se trasladan quienes viven en Cincinnati, Houston y Dallas. De media, las personas se desplazan entre mercados inmobiliarios bastante parecidos. Cuando tomamos eso en cuenta, nuestro modo de pensar cambia mucho”.

La medicina equivocada

Según Sinai, la idea de que los mercados de inmuebles residenciales no están correlacionados y que los precios son extremadamente volátiles ha llevado al desarrollo de productos para la protección contra variaciones extremas, inclusive derivados basados en el índice de precios de la vivienda Case-Shiller, así como seguros residenciales que permitieron a las familias, por medio de una tasa, garantizar que el valor de su inmueble no caería por debajo de un cierto punto. Esos productos financieros jamás despegaron, dice él, tal vez en parte porque — según revela la investigación— la adquisición de una casa sirve como protección natural contra las oscilaciones de los precios de los inmuebles residenciales.

Sinai añade que los propietarios tienen la ventaja de vivir en el inmueble, lo que es similar a un dividendo más. Las personas también suelen ahorrar a través de la adquisición de la vivienda propia. “La posesión de una casa parece hacer que las familias ahorren para pagar la hipoteca contratada y, así, cuando lleguen a los 70 años, ya no tienen ninguna deuda hipotecaria. Las personas están dispuestas a invertir en ese tipo de patrimonio, pero no tienen la disciplina necesaria para invertir en bolsa”.

Ellas tienden a invertir en la adquisición de la vivienda propia porque pueden recurrir a la deuda para financiar casas que, de otro modo, no podrían comprar en una época en que los precios de los inmuebles residenciales parecen que están subiendo, observa Sinai. Pero él añade que el uso de capital prestado para elevar el poder adquisitivo es un arma de doble filo, y que el papel de la deuda en la compraventa de un inmueble residencial es una condición importante para la investigación. “Poseer una casa gracias a un apalancamiento extremo es realmente muy arriesgado”. Cuando el precio cae por debajo del valor de la hipoteca, el propietario no puede darse al lujo de trasladarse porque no dispone de capital suficiente para dar la entrada en otro inmueble. “El coste real de la caída de precios es consecuencia del apalancamiento. Ése es el verdadero riesgo que corre quien compra una casa”.

La utilización de productos hipotecarios innovadores con características tales como tipos ajustables o atractivos, y que ayudaron a desencadenar la reciente fiebre inmobiliaria, y su colapso, no se deben abandonar, y deberían utilizarse con cuidado, dice Sinai. La introducción de regulaciones mejores y más educación podría ayudar a los compradores de inmuebles residenciales a evitar los problemas que hoy pesan sobre los mercados residenciales. “Conceder crédito a quién no puede permitírselo no es innovar, es simplemente un error. No permitimos que las personas utilicen cualquier medicina de uso controlado que quieran. Pero permitimos que utilicen cualquier medicina financiera que deseen, ya sea buena o mala para ellos”.

El 26 de marzo, el Gobierno Obama anunció que planea ayudar a los dueños de inmuebles “underwater”, o cuyo valor es inferior al de su adquisición, con sus hipotecas. Se pedirá a los acreedores que reduzcan un 15%, o más, la deuda principal sobre un préstamo que excede el valor actual del inmueble. El acreedor perdonará el montante reducido en el transcurso de tres años, con tal de que el deudor reinicie el pago de las mensualidades.

Sinai dice que aunque no sepa en detalle cómo funcionará el plan, se trata de un intento de bloquear el riesgo impuesto a toda la economía cuando el mercado de la vivienda se retrae. “Es más que obvio que cuando las personas deben más por la casa que poseen que su valor real, eso crea un trastorno severo para las familias, para la comunidad y para el sector bancario”, dice. “Estamos ante una situación en que es preciso adoptar políticas muy duras para compensar el hecho de que ha habido un periodo muy fácil de contratación de crédito. Si quisiéramos intentar convertir el sector de la vivienda en un sector menos arriesgado, deberíamos animar a los dueños de inmuebles residenciales a usar menos apalancamiento. Eso reduciría el riesgo de un retroceso como el que acabamos de ver y aumentaría las ventajas de la gestión del riesgo del inmueble residencial propio”.

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