Cuando nadar a contracorriente salva tu compañía: El caso de éxito de la inmobiliaria Neinver

Especializado en proyectos llave en mano y producto inmobiliario no residencial (superficie comercial y oficinas), la compañía inmobiliaria Neinver es una de las únicas empresas españolas que han podido sortear la crisis que ha vivido el sector. Y es que España es, junto a Estados Unidos, uno de los países cuyo mercado inmobiliario ha sufrido un mayor ajuste tras la crisis financiera internacional. Tanto la vivienda como las rentas de oficinas han sufrido en España un duro correctivo, que les ha llevado a una drástica caída en la demanda, creándose un stock de producto sin vender de más de un millón de viviendas nuevas y caídas del 50% en los precios del alquiler de despachos en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Tras años de auge del negocio residencial, fueron muchas las compañías que crecieron, tanto en sus líneas de negocio, como en sus países de actividad. Un crecimiento a velocidad de la luz que llevó a estas compañías a convertirse en líderes dentro del escenario empresarial, no sólo de España, también en Iberoamérica y la zona este de Europa, gracias a un acceso crediticio sin apenas restricciones y el know-how adquirido tras décadas de actividad en el mercado nacional.

De esta forma, las promotoras engullían otras firmas que, en algunos casos, su volumen era superior al del comprador, adquirían terrenos a precios récord y planeaban proyectos de miles de viviendas, superaban el millón de metros cuadrados de oficinas construidos y creaban los mayores centros comerciales por superficie de Europa. Así, por ejemplo, la inmobiliaria Martinsa (propiedad del ex presidente del Real Madrid, Fernando Martín) adquiría la constructora Fadesa para crear un grupo que cotizara en la bolsa de Madrid; la compañía catalana Habitat se hacía con la división inmobiliaria de un grupo muy poderoso en España, Ferrovial; o Reyal Urbis, creaba una división hotelera, Rafael Hoteles, con el nombre de su presidente Rafael Santamaría. Todas ellas promovían todo tipo de producto, ya fuera residencial, centros comerciales, locales, oficinas y naves industriales.

En medio de este boom de fusiones y adquisiciones, la firma inmobiliaria Neinver nadaba contracorriente: “Cuando en los años 90, la gente empezó a hacer centros comerciales, nosotros preferimos diferenciarnos y hacer outlets (centros comerciales especializado en la venta de productos de calidad a precio bajo)  y; en los últimos años, cuando todo el mundo salió fuera, nosotros ya llevábamos siete años operando en Polonia”, comenta Manuel Lagares, el CEO de Neinver.

Lagares comenzó en la empresa familiar hace ya 6 años, ocupándose de la dirección general de Retail, Asset Management, Real estate Investments, Business Development y la división de Marketing. Durante este periodo, su mayor logro fue el lanzamiento y gestión del fondo inmobiliario Irus, especializado en la compraventa de inmuebles en Europa. Anteriormente, ocupó cargos dentro de la administración del Estado, llegando a encargarse, en el año 2000, de la subsecretaría de Ciencia y Tecnología.

La prudencia como regla de identidad de la firma refleja el carácter de esta empresa que ha visto cómo el tiempo le ha dado la razón.

Un modelo muy particular

Los outlets son un producto muy de actualidad, gracias a su extensa oferta de marcas famosas y de reputación, procedentes del stock de anteriores temporadas, lo que le permite comercializarse a precios asequibles. “Nuestro propuesta consiste en aportar una plataforma de valor a nuestro operadores para que puedan vender sus productos que no son de temporada. Entendemos el outlet como un servicio para las cadenas (de moda) con el que den salida a sus productos”. Además, el amplio portfolio de establecimientos de Neinver –cuenta con once, repartidos en cinco mercados: Polonia, Alemania, España, Portugal e Italia, siendo el líder en los tres primeros- le permite dar soluciones al stock acumulado de forma “global”, (al poder contratar sus servicios de outlet en varios países). “Empezamos en España, seguimos en Polonia, por la demanda que nos requerían nuestros propios operadores y porque es un mercado muy similar al español; después entramos en Portugal, por su cercanía geográfica; en Italia, por su importancia en el sector en el que trabajamos, la moda; y, este mismo año, en Alemania”, cuenta el CEO de Neinver.

La actividad internacional de Neinver no parece afectada por la crisis, ya que esperan mantener su volumen de facturación en el ejercicio de 2009 (las cifras finales no estarán disponibles hasta finales de febrero o marzo), y, a día de hoy, prepara la incorporación de miles de nuevos metros cuadrados a su cartera de activos inmobiliarios. “A principios de diciembre, abrimos una ampliación de un centro outlet en Portugal, lo que supondrá 14.000 metros cuadrados más de superficie bruta comercial”. A esta segunda fase habrá que sumarle un nuevo proyecto que la inmobiliaria española ya prepara en el sur de Portugal, concretamente en la zona del Algarve, que comenzará a finales de 2010. “Además, en Italia, tenemos otros proyectos, que culminaremos en los próximos meses, y una ampliación, en tercera fase, de un outlet”.

El reconocido International Council of Shopping Centers (ICSC), formado por 60.000 miembros vinculados al sector comercial y presente en más de 80 países, acaba de situar a Neinver en su prestigioso ranking sectorial como el segundo mayor operador de outlets de Europa, tras el fondo internacional Henderson, gracias a su liderazgo en la mayoría de los mercados donde está presente. En total, la compañía inmobiliaria gestiona 348.200 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) de espacio comercial y 22.300 metros cuadrados de outlets. “Nuestro éxito en la gestión de la compañía radica en buscar las oportunidades de mejora de nuestro posicionamiento en todos los mercados”, asegura el CEO.

Cambio generacional

Creada hace cuatro décadas, Neinver pertenece a una rama de la familia Losantos del Campo, muy vinculada al sector inmobiliario en España. Así, José María Losantos del Campo creó en 1969 la compañía Neinver; especializada en outlets, mientras que su hermano Mario hacía lo propio con Riofisa, inmobiliaria especializada en centros comerciales. Ambos empresarios han legado su actividad promotora a sus hijos y Mario Losantos Ucha, hijo del ya fallecido Mario Losantos del Campo, continúa, junto a sus hermanas Eva, Irene y Sara, muy ligado al sector inmobiliario, a través de varias sociedades y vehículos de inversión, tras vender Riofisa a Colonial, uno de los gigantes nacidos en la época del boom.

Por su parte, en Neinver ya ha iniciado el camino hacia el relevo generacional y aunque José María Losantos del Campo continúa como presidente de la compañía, su hijo José María Losantos Santorromán ha cedido su puesto como consejero delegado a Manuel Lagares para ocupar un lugar más relevante en la alta dirección en la compañía. “El fundador ha dado paso a su hijo, con una apuesta decidida por la internacionalización y profesionalización del órgano de dirección”, señala Lagares, que añade que Neinver sigue conservando los criterios de empresa familiar como la “flexibilidad” y la “rapidez decisoria”. “La estrategia del grupo se mantiene por toda la familia Losantos”, asegura.

En el órgano de gobierno de Neinver, también destaca Carmen Losantos Santorromán, y su hermana Maria Pilar, que ejerce como consejera.

El compromiso de la familia Losantos se demuestra en su política de financiación. “Nuestro crecimiento ha sido a través de financiación propia. No repartimos dividendos porque reinvertimos nuestros beneficios”, asegura el consejero delegado. De esta forma, la inmobiliaria española ha podido sortear las restricciones crediticias, salvándose de los problemas financieros que asolan al mercado inmobiliario español y que ha llevado a la mayoría de bancos y cajas españolas a restringir el acceso al crédito tanto a los particulares como a las empresas. “Mantenemos una política de endeudamiento muy prudente durante todo el recorrido de la compañía; los ratios de endeudamiento nunca superan el 50%”, señala.

Gestionar la crisis

La caída del consumo no ha afectado de sobremanera al conjunto del negocio de Neinver que, sin embargo, sí ha sabido adaptarse a las dificultades que se pueden enfrentar sus clientes. “Te encuentras con cadenas de moda que tienen problemas para dar salida a su oferta en sus canales ordinarios de venta (las tiendas de calle y centros) y, sin embargo, ven que, en nuestros outlets, el volumen de ventas de nuestros clientes crecen por encima de los dos dígitos”.

Otra de las claves que le permite seguir trabajando sin dificultades se encuentra en su cartera de inquilinos, además de una propuesta variada. “Mantenemos tasas de ocupación plena (del 98%), porque nuestros operadores son grandes marcas, frente a los pequeños operadores de los centros comerciales; y, desde siempre, en nuestras instalaciones no sólo ha habido moda, sino tiendas de menaje (moda de hogar) y de pequeños electrodomésticos; son actividades complementarias que nos muestran que el mercado está evolucionando, sin perder la esencia del outlet, que es moda de calidad fuera de temporada”.

Para el periodo 2008-2010, la firma invertirá un total de 500 millones de euros en el sector comercial y desarrollará 124.000 metros cuadrados nuevos en los próximos 30 meses. “En una época de caída del consumo y de incertidumbre en las cifras de empleo, sólo vamos a acometer proyectos de estén en ubicaciones únicas o ampliaciones de centros existentes”. Dentro de esta ambiciosa pero medida política de expansión, Neinver planea su próxima entrada en nuevos mercados, como Francia e Inglaterra, además de consolidar su posición en el mercado alemán. “En los últimos años, la fórmula del outlet se está comportando muy bien y no descartamos entrar en Inglaterra. Será a través de la compra de un centro ya desarrollado, ya que Reino Unido es un mercado muy maduro en cuanto a centros de moda a bajo precio y es más rentable la adquisición que el desarrollo de una superficie propia”, asegura Lagares. De esta forma, Neinver repetirá el modelo desarrollado en Alemania, donde entraron comprando el mayor centro outlet del mercado, llamado Zweibrücken y ubicado en Frankfurt, donde ya trabajan en la cuarta fase de su ampliación.

Además, de las compras y ampliaciones, Neinver ya estudia proyectos en nuevos mercados. “En París, estamos estudiando la puesta en marcha de dos nuevos proyectos”.

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