Los inversores árabes se unen a la fiesta del mercado inmobiliario latinoamericano

La Ciudad de Guatemala no se encuentra entre los destinos preferidos de los inversores en bienes inmuebles que buscan lugares donde puedan construir torres de oficinas de alto standing. A pesar de todas sus características—población en crecimiento, proximidad a EEUU y leyes que favorecen los negocios— la mayor ciudad de Centroamérica es más conocida por la criminalidad y por la corrupción que por las oportunidades que ofrece en el sector inmobiliario. Sin embargo, en su concurrida área comercial, se está construyendo una réplica a escala reducida de una de las estructuras más modernas y características de Oriente Medio, el Burj Al Arab Hotel de Dubai. El inmueble guatemalteco tiene la forma de una vela de navío. El edificio de oficinas de 16 pisos no tendrá el mismo lujo del hotel del Golfo Pérsico, el único siete estrellas del mundo. Pero en un centro urbano dominado por edificios de oficinas y hoteles antiguos y monolíticos, la torre ciertamente añadirá algo de estilo al perfil de los rascacielos de la ciudad.

"Ha habido diversas inversiones caras en los sectores de lujo de la ciudad durante los últimos años, pero nada se puede comparar a esto", dice el empresario guatemalteco Juan González. "Ese edificio va a cambiar el aire de la ciudad. Será un icono". Sin embargo, el aspecto más impresionante del edificio no es su arquitectura; sino el hecho de que se esté construyendo en este país. Durante el reciente colapso económico mundial, diversos proyectos de construcción se cancelaron en todo el mundo. Los Emiratos Árabes Unidos (EAU) se vieron particularmente afectados, lo que les llevó a la suspensión o a lo cancelación de más de US$ 360 millones en obras. El Dubai Center de Guatemala no se enfrenta a los mismos problemas del edificio homónimo, aunque los inversores del proyecto sean todos árabes. La idea surgió durante la visita de una delegación de ejecutivos árabes a la Ciudad de Guatemala hace cinco años. Un grupo de inversores de los EAU, responsables de Inversiones Sazitasa, está costeando la obra con una inversión inicial de US$ 20 millones. La Ciudad de Guatemala no es la única de América Latina que ha llamado la atención de los inversores árabes interesados en el sector inmobiliario. La costa caribeña de Colombia, por ejemplo, bella, aunque poco desarrollada, es hoy destino del gigante Royal Group, un conglomerado de los EAU constituido por 60 empresas lideradas por el jeque Tahnoon Bin Zayed Al Nahyan, hijo del ex-presidente de los EAU, jeque Zyaed Bin Sultan Al Nahyan. La expansión de Royal Group en Colombia comenzó en 2009 con la construcción de Vision Cedar, en Bogotá, un hotel cinco estrellas de 200 habitaciones, dos bares y un restaurante en la capital del país. El proyecto debería terminarse en 2011.

Para muchas empresas árabes, estas iniciativas constituyen una nueva etapa y un distanciamiento significativo de estrategias anteriores de inversiones. "Si volviéramos a 2005, los inversores del Golfo se habrían reído si alguien les hubiera sugerido que invirtieran en América Latina", dice Daniel Melhem, presidente del Consejo de Líderes de América Latina y del Golfo, organización de servicios de consultoría de desarrollo económico, y director de la inmobiliaria Knightsbridge Partners, de Argentina. "La región no estaba en su mapa. En aquella época, estaban ganando mucho dinero en EEUU". Hoy, la situación es otra. "Volvamos a 2010: hay viajes diarios a América Latina saliendo de Oriente Medio, y visitas regulares de jefes de Estado", añade. "En los próximos 18 meses, habrá un volumen sustancial de negocios aquí".

Brasil: El destino preferido

Brasil, uno de los mercados emergentes más de moda y la mayor economía de América Latina, despierta actualmente el interés de los inversores árabes. Mientras otros países preocupan por su recuperación más lenta, el banco central de Brasil anunció en junio que espera un crecimiento económico del 7,3% en 2010. Este aumento supone, la mayor expansión de esta economía en 24 años. Buena parte de ese crecimiento tendrá lugar en el sector de la exportación como resultado de asociaciones con socios antiguos y nuevos. La Cámara del Comercio Árabe-Brasileña prevé que el comercio entre Brasil y Oriente Medio llegue a US$ 6.600 millones aproximadamente en 2010, un crecimiento anual del 33%.

El avance económico de Brasil no es ninguna equivocación, observa Fernando V. Ferreira, profesor de bienes inmuebles de Wharton. "Desde la década de los 80 hasta mediados de los años 90, el país atravesó un periodo de desempleo elevado y descontrol inflacionario", en que la inflación llegó a rondar los tres y los cuatro dígitos, dice Ferreira, que es brasileño. "Pero, durante la crisis financiera, los tipos de interés tuvieron que reducirse. Los tipos del gobierno se redujeron, los de las familias también, lo que ayudó a que el país creciera, ya que mucha gente pudo tener acceso al crédito por primera vez". De acuerdo con Ferreira, el crecimiento dio a los brasileños la oportunidad de conseguir nuevos empleos. "El desempleo pasó del 13% a un 8% en 2009 y hoy en día es un 7,5%. Por eso los bienes inmuebles se volvieron atractivos".

Difícilmente el crecimiento de Brasil pasará desapercibido a los inversores árabes en bienes inmuebles, observa Angela Martins, directora internacional del Banco ABC Brasil, controlado por la Arab Banking Corporation. "Durante la crisis financiera, las inversiones árabes se vieron perjudicadas, por eso no hubo muchos negocios en el área inmobiliaria", dice ella. Ese periodo de inactividad debe llegar a su fin "ahora que Brasil está creciendo, y el Consejo de Cooperación del Golfo está saliendo del torbellino en que Dubai se encontraba".

Una señal del cambio de los tiempos es la compraventa por US$ 100 millones, en abril, hecha por Elysian International, con base en los EAU, de un extenso complejo inmobiliario en Río de Janeiro que comprende mansiones, apartamentos y un hotel de cinco estrellas. "Desde hace algunos años seguimos el mercado emergente brasileño", dijo Masood Naseeb, fundador y CEO de Elysian, en declaración a la prensa. Citando la pujanza de la economía brasileña, el crecimiento de la renta per cápita y la popularidad del país como destino turístico —principalmente después de convertirse en la sede de la Copa del Mundo de 2014 y las Olimpiadas de 2016—, Naseeb añadió que esperaba una revalorización de "un 1.000% a un 7.000% en los precios de los terrenos en la región, sobre todo en el litoral".

En el último informe sobre "Tendencias emergentes en bienes inmuebles" de la consultoría PricewaterhouseCoopers (PwC) en asociación con El Instituto de Tierras Urbanas (ULI), un capítulo dedicado a América Latina llama la atención sobre diversos motivos por los cuáles los bienes inmuebles brasileños, en general, son atractivos. De acuerdo con la investigación, el país tiene un déficit habitacional de ocho millones de viviendas. Al mismo tiempo, existen sólo 400 centros comerciales en un país con una población de casi 200 millones de personas y, el espacio para oficinas es "limitado y obsoleto". En este sentido, ninguna de las dos grandes ciudades brasileñas —Río y São Paulo— tienen una oferta sustancial de espacio de oficinas de gama alta, señala el informe, y los mismo que en Ciudad de México y Buenos Aires, el espacio existente en ambas ciudades tienen un alto índice de ocupación y alquiler en franco aumento.

Otros especialistas también creen que es el mercado de oficinas en Río y en São Paulo el que está en la mira de los analistas de bienes inmuebles. "El mercado de oficinas en Brasil es hoy en día el sector más atractivo del segmento inmobiliario local, en la medida en que traduce el crecimiento económico más duradero ya registrado en la región en una demanda fuerte de oficinas y aumentos correspondientes de los índices de alquiler", señalaba un informe de Jones Lang LaSalle (JLL), compañía de servicios en el área de inmuebles, al analizar el primer trimestre de 2010.

De acuerdo con la última encuesta semestral global de alquiler de oficinas, publicado en mayo por CB Richard Ellis (CBRE), otra empresa de servicios de bienes inmuebles, São Paulo es actualmente la décima ciudad más cara del mercado de oficinas, con un coste de ocupación de US$ 100 por metro cuadrado por año (en comparación con el mercado más caro del mundo —el West End londinense—, que es de US$ 182,94 por metro cuadrado al año). "Esto se debe a la combinación de la revalorización del real brasileño frente al dólar americano el año pasado, a la escasez de nuevos productos en el sector y a la fuerza del mercado local de oficinas", observaba el análisis de CBRE. "América Latina está aguantando mejor que el resto del mundo, y es la única región que registrará ganancias positivas (en coste de ocupación), con una media de aumento del 3,4%. De los 15 mercados de la región, sólo tres presentaron caídas, dándose los mayores aumentos en Río (un 17,7%) y en São Paulo (un 15,9%).

"Hay empresas que desean invertir fuertemente en bienes inmuebles, pero que desean también montar oficinas propias en São Paulo y en Río", observa Melhem de GLLC. Existen muchas multinacionales con oficinas alquiladas en esas ciudades, como el fabricante americano de chips Intel, el fabricante de automóviles alemán Volkswagen, la empresa de tecnología india IT Wipro y la cadena americana de hoteles Marriott International. Otra multinacional se unirá a ellas, gracias al acuerdo firmado en julio entre Kuwait y Brasil para la creación de una empresa de inversión conjunta y cuya sede estará, probablemente, en el centro financiero de São Paulo.

Profundizando los lazos económicos

Las delegaciones comerciales y empresariales de Oriente Medio ha visitado también el resto de América Latina de forma regular. El primer ministro de Kuwait, el jeque Nasser Al-Mohammad Al-Ahmad, fue el último mandatario en visitar oficialmente la región en julio. El jeque estuvo en Brasil, Chile, Cuba, Uruguay, México y Argentina con el propósito de estrechar relaciones y promover la inversión extranjera en Kuwait, informó el gobernante. La gira de Al-Sabah tuvo lugar tras una visita histórica del presidente de Siria, Bashar al-Assad, en junio. El viaje de Assad fue la primera visita de un presidente sirio a Argentina, donde habló sobre la profundización de los lazos económicos. El comercio entre Siria y la región sumó US$ 380 millones el año pasado.

Pero los inversores de Oriente Medio no dieron la espalda a Europa y a los EEUU, las dos regiones tradicionalmente favorecidas por los inversores árabes en bienes inmuebles. La Autoridad Inversora de Qatar compró recientemente varios inmuebles importantes, inclusive una parte significativa del complejo londinense Canary Wharf, del centro comercial de lujo Harrods y del Savoy Hotel.

Sin embargo, el entusiasmo por esos mercados está en declive. Algunos inversores árabes no se han librado de las pérdidas financieras en el mercado inmobiliario de EEUU y de Europa. Entre ellos, la venta judicial del hotel W New York Union Square, de Istithmar World, de Dubai, por US$ 2 millones, y que había sido comprado por la empresa por US$ 282 millones en 2006. Los especialistas dicen también que el ambiente de inversión global está jugando cada vez más a favor de América Latina. Por ejemplo, la tasa de capitalización (porcentaje que establece una relación entre el valor de un inmueble que genera renta con su renta futura) de un edificio de oficinas en EEUU era de cerca de un 10%, de media, en 2001, pero desde entonces ha caído hasta menos del 5% en muchos mercados, según un reportaje del Wall Street Journal. Al mismo tiempo, los inversores siguen los aumentos registrados en América Latina: del 9% en Brasil y en Colombia y del 13% en Argentina, dice Melhem.

Pero, según el informe de la PwC/ULI, los inversores internacionales en inmuebles ya se sintieron atraídos anteriormente por América Latina, a veces, de forma frustrante. "Los proyectos experimentales de inversores y promotores en la región generalmente naufragaban ante una serie de desafíos preocupantes", dice el informe. Corrupción, falta de transparencia, cuestiones regulatorias y falta de socios locales fiables son algunas de las dificultades citadas por los investigadores. Otro informe, de 2009, de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe de la ONU, informaba que la región padecía costes elevados de energía, tasas de cambio muchas veces volátiles y, tal vez lo más importante de todo, problemas de seguridad. El Programa de Desarrollo de las Naciones Unidas, por ejemplo, señaló a América Central como la región con mayor índice de asesinatos en el mundo. Eso puede "profundizar las incertidumbres en el segmento de bienes inmuebles", informaba el informe de la ONU.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) informó que la dependencia de la región de la venta de commodities y de otros productos para la exportación —exactamente lo que ayudó a impulsar el crecimiento de muchos países latinoamericanos— los hace vulnerables. Cuando los precios y la demanda de exportaciones disminuyen durante las crisis globales, lo mismo sucede con la demanda de espacio para oficinas y otros bienes inmuebles. El FMI, sin embargo, dijo que la demanda de esos productos, sobre todo de commodities, continúa siendo fuerte a corto plazo. En julio, Nicolás Eyzaguirre, jefe del Departamento del Hemisferio Occidental del FMI, dijo que la economía latinoamericana podría crecer en torno a un 5% este año. Sin embargo, advirtió que el crecimiento no está exento del riesgo de "sobrecalentamiento".

A medida que la recuperación económica va afirmándose y algunos recelos en relación a América Latina van desapareciendo, tal vez la mayor preocupación para el inversor extranjero sea de carácter geopolítico. La región fue, durante mucho tiempo, víctima de inestabilidad política y conflictos civiles. Más recientemente, subieron al poder varios presidentes de izquierdas —entre los que destaca especialmente el venezolano Hugo Chávez—, cuyas políticas de nacionalización provocaron división en la región. "De un lado, hay países alineados con EEUU y con Europa, como México, Perú, Colombia y Chile", dice Melhem, de GLLC, y añade: "Del otro lado, está Cuba, Paraguay y, en cierto grado, Argentina y […] Venezuela. Brasil no está alineado con nadie. Por lo tanto, hay dos esferas diferentes de influencia. ¿Eso debe ser un motivo de preocupación? Claro que sí". Pero, lo mismo que otros obstáculos a los que los inversores de la región se tuvieron que enfrentar a lo largo de los años, "eso no significa que no podamos vencerlos".

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