Un programa de incentivos para contener el ritmo de impago de las hipotecas

Un número sorprendentemente alto de propietarios de viviendas en Estados Unidos están dejando de pagar sus hipotecas, justo ahora que el mercado inmobiliario sufre un periodo de estancamiento. Algunos de éstos son desempleados o están pasando por momentos difíciles, y por eso no pueden hacer frente a sus compromisos. Otros, sin embargo, son dueños de inmuebles cuyo patrimonio líquido es negativo, es decir, el valor de sus casas es menor que el montante de la hipoteca, lo que los llevó a la conclusión de que tenía más sentido, desde el punto de vista financiero, dejar de pagar la hipoteca y empezar de nuevo.

Alex Edmans, profesor de Finanzas de Wharton, trabaja actualmente en una investigación sobre una nueva forma de evitar que el comportamiento descrito antes —conocido como "impago estratégico"— tenga lugar. Edmans propone la adopción de un programa de incentivo, llamado Premio al Dueño del Inmueble Responsable (en inglés, RH Reward), que ofrece a los prestatarios un premio en metálico considerable si ellos pagan todas las mensualidades de la hipoteca contratada. En un estudio titulado "Premio al Dueño de Inmueble Responsable: Una solución basada en incentivos para los casos de impagos hipotecarios estratégicos" [The Responsible Homeowner Reward: An Incentive-Based Solution to Strategic Mortgage Default], Edmans dice que el programa podría ayudar tanto a los propietarios como a las instituciones financieras responsables de las hipotecas a evitar el doloroso y caro proceso de un impago. Además, sería beneficioso para todo el mercado de viviendas, porque estabilizaría los precios y evitaría que se abandonaran las casas, lo que afectaría al valor de los inmuebles de toda la región. De acuerdo con un estudio de Deutsche Bank publicado en enero, 14 millones de casas en EEUU tenían patrimonio líquido negativo. Ese número alcanzaría los 20 millones a finales de año.
 
"Estamos en medio de una enorme crisis inmobiliaria", dice Edmans. "Muchos propietarios están optando por dejar de pagar las mensualidades de su inmueble. Los impagos estratégicos son un problema muy serio para esas personas, para los acreedores y para la sociedad en general, y exigen una solución eficaz.
 
"El estudio de Edmans cita una investigación reciente según la cual un 31% de las ejecuciones hipotecarias en marzo de 2010 fueron estratégicas, frente a un 22% en marzo de 2009. Otra parte de la investigación constató que aunque sólo un 12% de los inmuebles americanos, en 2009, tenían patrimonio líquido negativo, representaban un 29% de todas las ejecuciones procesadas. Edmans llama la atención también sobre el hecho de que los impagos estratégicos pueden ser contagiosos. En una investigación hecha entre propietarios que habían dejado de pagar la hipoteca, la mayor parte de ellos conocía a alguien que había hecho lo mismo.
 
El estudio observa que el impago perjudica la calificación de crédito del individuo y los dueños de inmuebles tienen que correr con los gastos y la inconveniencia de tener que trasladarse. En consecuencia, los acreedores no tienen que proponer la cobertura del 100% de la diferencia entre la hipoteca y el precio actual del inmueble para que el programa de incentivo le parezca atractivo al propietario que piensa en recurrir al impago estratégico. Por lo tanto, Edmans propone que un dueño de inmueble con una hipoteca de US$ 200.000 y una casa valorada en US$ 150.000 reciba del acreedor un pago por valor de US$ 20.000 cuando la hipoteca se pague totalmente.
 
Respecto a los acreedores, Edmans dice que ellos estarían dispuestos a ofrecer una bonificación, ya que los impagos también les salen caros a ellos. De acuerdo con un estudio, los "costes de sobrecarga" que ocurren, por ejemplo, cuando una vivienda desocupada es objeto de vandalismo y la administración necesitaba concluir la ejecución hipotecaria, pueden llegar a un 30% del valor del inmueble.
 
En general, observa Edmans, los acreedores creían que los propietarios estaban dispuestos a conservar su inmueble a toda costa, y sólo recurrían al incumplimiento cuando habían agotado otras formas de pago. Hoy, dice él, los propietarios recurren al impago cuando hay una caída generalizada en los precios de los inmuebles, lo que tiene como resultado patrimonios líquidos negativos. Aunque muchos propietarios estén en condiciones de pagar el montante debido, ellos creen que el valor de su inmueble se "ha hundido’ tanto que tiene más sentido abandonarlo y utilizar el dinero en inversiones más lucrativas. En algunos casos, esas personas prefieren dejar de pagar su hipoteca a perder la tarjeta de crédito o a dejar de pagar las letras del coche".
 
El impago es una elección consciente. Depende de la persona. Creíamos que era algo automático, es decir, o la persona tenía o no tenía el dinero", dice Edmans. "Sin embargo, cuando el impago se convierte en una opción, la idea del incentivo empieza a tener sentido".
 
¿Pagar o refinanciar?
El premio estipulado por RH Reward es diferente a otras soluciones presentadas en los casos de impago hipotecario, porque el incentivo sólo se da después de cumplir la obligación del pago de la hipoteca. En otros programas existe la posibilidad de que el acreedor haga concesiones, pero el dueño del inmueble siempre acaba recurriendo al impago más tarde. De acuerdo con Edmans, la simplicidad de la idea es uno de sus puntos fuertes. "Las reglas del programa son claras, por lo tanto el propietario sabe lo que tiene que hacer para tener derecho al premio: pagar o refinanciar el préstamo", dice él en el estudio.
 
Aunque otros programas que ponen énfasis en el "perdón de la deuda principal" también hagan frente al problema del patrimonio líquido negativo, su coste de ejecución es demasiado elevado, dice Edmans. El RH Reward es más barato porque no exige cambio alguno en el préstamo original, eliminando la participación del personal del área hipotecaria, que puede atrasar y complicar el proceso. En general, una modificación en el préstamo requiere declaraciones juradas y nueva información sobre los propietarios. El estudio observa que una institución financiera que recurrió a un tercero para modificar un préstamo a través del Programa de Modificación Accesible de la Hipoteca [Home Affordable Modification Program], de 2009, constató que un 42% de los prestatarios que podrían haber participado en el plan jamás terminaron de rellenar los formularios necesarios.
 
Además de eso, no es imprescindible que el incentivo lo pague el dueño del préstamo. Agencias del Gobierno, compañías de seguros de hipotecas o bancos pueden participar en el proceso. "Ya que el riesgo es compartido en la mayoría de los préstamos, se puede recurrir también a varios otros proveedores de ese tipo de servicio", informa el estudio. Edmans añade que como el programa no altera el préstamo original, se podría aplicar tanto a los préstamos originales como a aquellos que fueron titularizados. Las modificaciones tradicionales hechas en préstamos titularizados son extremadamente complejas porque la posesión se divide entre varias partes. El valor de los préstamos titularizados es de US$ 2 billones, de acuerdo con el estudio de Edmans.
 
Su propuesta evitaría los costes elevados de las modificaciones de préstamos, lo que incluye tarifas legales y referentes a la documentación que, según el estudio, tendrían un coste de US$ 500 a US$ 600 por préstamo. Por último, Edmans dice que el programa puede ser ampliado para dar cobertura a una segunda casa, casas de vacaciones e inversiones en inmuebles. El impago estratégico, que podría desencadenar una onda de devaluación de los inmuebles de una área específica, ocurre con más frecuencia en propiedades que no son ocupadas por los dueños, que cuentan con casa propia.
 
Desde el punto de vista del acreedor, el programa de incentivo permite que los dueños de hipotecas eviten anotarse un cargo inmediato en cuenta por la pérdida de capital en la reducción del principal. Aunque los acreedores tengan, por último, que contabilizar el pago del incentivo, eso sólo tendrá lugar si el dueño del inmueble salda el préstamo, y como eso sólo debería ocurrir en un futuro lejano, el impacto contable disminuye, dice Edmans.
 
Debido a los obstáculos asociados al perdón del principal, añade, sólo un 10% de las modificaciones de préstamos se basan en la reducción del montante total debido. Además, el estudio señala que la Autoridad Controladora de la Moneda registra que un 58% de las modificaciones hechas en el primer trimestre de 2008 acabaron de nuevo en impago.
 
El poder de los incentivos
El programa de RH Reward se basa en otro trabajo de Edmans sobre la teoría del incentivo. En un estudio que será publicado por Review of Finance, el autor propone que los consejeros delegados sean remunerados con títulos de la deuda de la empresa para alinearlos a los intereses de los dueños de esos títulos. Edmans dice que si a los líderes se les pagara únicamente con acciones, ellos podrían tomar decisiones arriesgadas que beneficiarían a los accionistas a costa de los acreedores. En el ejemplo de la hipoteca, el dueño del inmueble es como un consejero delegado y el banco representa al acreedor, o al accionista. La ejecución, o el impago, perjudican a los "accionistas", al igual que los proyectos arriesgados.
 
El programa de RH Reward se basa en la gran cantidad de literatura disponible sobre la psicología económica, que destaca el hecho de que las decisiones del consumidor están influenciadas por la forma en que se "articulan". En primer lugar, dice Edmans, el programa parte de la idea de "trascendencia", recordando a los dueños de inmuebles que participan en el programa de incentivo acerca de la ganancia final. Como parte del programa, los propietarios de inmuebles reciben un extracto mensual que muestra el montante que recibirán si pagan íntegramente la hipoteca debida. El programa se basa también en el poder de la "articulación miope".
 
Según Edmans, una reducción en el principal de US$ 20.000 en el contexto de una hipoteca de US$ 200.000 no es tan significativa como un premio de US$ 20.000. "Una reducción de US$ 20.000 en un préstamo de US$ 200.000 puede parecer una gota en el océano", dice Edmans. "Sin embargo, la presentación de la bonificación de US$ 20.000 separada del montante de la hipoteca hace que parezca muy grande, semejante a una bonificación de US$ 20.000 en el trabajo".
 
Además de eso, el RH Reward reproduce el "efecto donación". La teoría detrás de ese concepto es que cuando se promete algo a alguien, esa persona se encariña con la promesa hecha y trabaja con más dedicación para alcanzar un objetivo específico de lo que trabajaría si no le hubieran prometido nada.
 
En obras
El estudio propone un programa escalable cuyo impacto alcanzaría a los dueños de inmuebles y los acreedores, dada la magnitud de la crisis actual sobre el precio de la vivienda.
 
El programa de RH Reward está siendo implantado en 45 estados por Loan Value Group, empresa de servicios de consultoría privada de New Jersey en la que Edmans participa junto con ex-compañeros de Morgan Stanley. Aunque muchos analistas hayan propuesto soluciones a la crisis inmobiliaria, la mayor parte de ellas exigen la intervención del Gobierno o el dinero del contribuyente, o si no entrañan dificultades prácticas que impiden su implantación, dice Edmans.
 
Con RH Reward, los acreedores ofrecen más de US$ 90 millones en premios que cubren cerca de US$ 1.000 millones de hipotecas. Edmans dice que el proyecto aún está dando los primeros pasos. Otros resultados se añadirán al estudio después de que el programa haya funcionado lo suficiente para obtener una acumulación satisfactoria de datos. Edmans usará esos datos para ayudar a determinar el perfil del dueño de inmueble que coincide más con el sistema de pago de incentivos, además del montante ideal de esos incentivos, de manera que se eviten los impagos estratégicos.
 
Aunque Edmans sepa que la mayor parte de los estudios académicos no exija la implantación efectiva de las teorías propuestas, la magnitud de la crisis inmobiliaria actual le convenció para que probara su investigación. "Los críticos siempre dicen que las investigaciones de las escuelas de negocios no tienen impacto alguno sobre la realidad. Esta investigación, así lo espero, basada en la teoría del incentivo y en la psicología económica, será también práctica", dice. "El programa trata un tema de la mayor importancia y las soluciones dadas por el Gobierno no han sido capaces de solucionarlo hasta el momento".
 

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