El boom inmobiliario explota en América Latina

Las dos locomotoras económicas de América Latina, México y Brasil, están viviendo una febril actividad inmobiliaria como no habían experimentado en los últimos años. Las buenas perspectivas económicas y políticas, además de los recientes cambios legales que favorecen la entrada de inversores extranjeros, son factores que, según los expertos, están teniendo una gran influencia en la onda expansiva de la construcción en los sectores residencial y comercial. Rogerio Basso, consultor de Ernst & Young en Florida (EEUU), asegura que “las expectativas de crecimiento en ambos países son mucho más positivas”.

 

La efervescencia de la región llega después de un periodo de bajas continuadas, iniciado en 2001, cuando los precios de los bienes inmuebles cayeron un 25%, perjudicando especialmente al sector de oficinas. Los motivos de esta caída varían. En México, sufrieron la influencia de los ataques terroristas contra Estados Unidos. En Brasil y Chile, los mercados fueron golpeados por la persistente recesión argentina.

 

Mi casa, tu casa

A pesar de todo, el mercado y los precios se han recuperado, siendo México el país que más se han beneficiado del repunte de la región. “Todos tienen la vista puesta en México”, asegura Chuck Bedsole, especialista en el sector inmobiliario de PricewaterhouseCoopers para América Latina. “Hay un razonable grado de estabilidad en el país”.

 

El crecimiento del sector residencial en México tiene como foco principal a las clase media trabajadora, que se beneficia del impulso llevado a cabo por el presidente Vicente Fox en el sector. Las tasas de impuestos más bajas –actualmente están en torno al 13%, muy inferiores a las alcanzadas después de la devaluación de la moneda, en los 90, cuando superaban el 100%- se traducirán en hipotecas más baratas.

 

Esto significa que la economía mexicana, que suele caminar con dificultades, puede tener en el sector inmobiliario, especialmente en el segmento residencial, uno de los sectores más activos del país. Una prueba es que en un mercado de OPVs (Ofertas Públicas de Venta) poco vigoroso como el mexicano, las últimas tres empresas del país que han salido a bolsa desde 2002 son constructoras. Desarrolladora Homex -cuyo capital se reparte entre Equity International Properties, de Chicago; Sam Zell; y un fondo de inversiones de México conocido como ZN México Funds-, salió a cotizar a un precio máximo de 15,80 dólares en las Bolsa de Valores de Nueva York y México, captando así 155 millones de dólares. La intención de Homex era utilizar estas ganancias para saldar un préstamo-puente de 30 millones de dólares y cubrir futuras inversiones en contrucción.

 

Su competidor Urbi Desarrollo también salió a bolsa en mayo. Con la operación ingresó 182 millones, según la consultora Dealogic, de Nueva York.

 

El peso de Homex en el segmento de la contrucción residencial de México es pequeña, apenas un 2,5%. A pesar del impulso que ha dado Fox al sector, unido a un mercado inmobiliario que cada vez goza de mayor liquidez gracias a la naciente industria de hipotecas, Carlos Moctezuma, entusiasmado portavoz de Homex, insiste en afirmar que “hay sitio para todos”. Las viviendas construidas por Homex cuestan entre 20.000 y 45.000 dólares. Para adquirirlas, los mexicanos necesitan dar una entrada de 400 dólares. La hipotecas giran en torno a 10 o 20 años.

 

Por esta razón, parcelas en Tijuana o en los Estados del sur de México, Oaxaca y Chiapas, han sido preparadas para la construcción de nuevas casas para los trabajadores más pobres. Con una población de 100 millones de habitantes, el 50% de los cuales se hacina bajo el límite de la pobreza, la construcción de viviendas “es un negocio que no tiene fin”, asegura el profesor de Negocios Inmobiliarios de Wharton, Peter Linneman, que trabaja como consultor para Equity International Properties. “La construcción de viviendas tiene mucho más que ver son el sector de la produción que con los bienes inmuebles, una vez que las casas se han construido en serie”.

 

No obstante, algunos observadores temen que el mercado esté próximo a la saturación –lo que podría tener consecuencias de gran impacto, por ejemplo, para una empresa como Homex-. Según la información recientemente publicada en el diario Reforma, hay terrenos sin ninguna perspectiva de obras y viviendas desocupadas en los Estados del norte de México, sectores que son fundamentales para Homex.

 

“Estamos ansiosos por ver qué hace Homex”, afirma Ricardo Zúniga, ex alumno de Wharton y actual consejero de O’Connor Capital Partners, empresa que tiene participaciones en Demet, constructora especializada en viviendas en serie y con diversos intereses en el sector inmobiliario. Según los analistas, deberá producirse una consolidación en el medio plazo para que el sector no sea tan dependiente de la generosidad del Gobierno.

 

Las regiones más desarrolladas próximas a Ciudad de México atraviesan también una fase de prosperidad en el segmento de la construcción de viviendas. En los últimos tiempos, se ha puesto de moda la revitalización del centro de la capital mexicana, de estilo colonial propio de hace 500 años. Carlos Slim, el hombre más rico de América Latina y rey del sector de las telecomunicaciones, tiene importantes inversiones en la restauración de edificios comerciales e inmuebles residenciales. Basso advierte sobre el desorbitado ritmo de crecimiento que está viviendo la construcción de elegantes mansiones, tanto para mexicanos como para no mexicanos, en Baja Carolina y en la Riviera Maya.

 

Al sur de la frontera

El traslado de miles de puestos de trabajo de México a China en 2000 y 2001, y la contracción de la economía americana, amenazan con hacer desaparecer el sector de las maquiladoras. A pesar de todo, Linneman y otros expertos vaticinan un resurgimiento de las maquiladoras mexicanas, y que sus principales componentes permanecerán en México. “El cinturón productivo de EEUU está ubicado en México”, dice Linneman. “A medida que vuelven los bienes duraderos y que la economía estadounidense se recupera, la demanda de bienes duradores en México también debe volver a crecer”.

 

De hecho, tras varios años de retroceso, la producción de las maquiladoras está volviendo a crecer. El sector registró un incremento de la productividad del 6% en junio, en comparación con el mismo periodo del año pasado, apunta Basso, cuya empresa analizó los costes de mano de obra y de logística en México y China. México cosechó mejores marcas que China en la relación coste-beneficio para la fabricación de bienes de gran volumen, como coches y bienes del hogar.

 

Respecto a Argentina, aunque su economía continúa siendo frágil por la devaluación del peso en 2002, el mercado inmobiliario residencial viene experimentando una rápida recuperación. Los precios de las viviendas construidas por empresas como Pulte, con sede en EEUU, recuperaron en apenas 18 meses los precios de antes de la devalución. A diferencia de México y Brasil, donde los precios suelen fijarse en la moneda local, los bienes inmuebles de Argentina siempre tienen como referencia el dólar. La historia económica del país, donde no faltan ejemplos de devaluaciones e hiperinflaciones –la inflación llegó a ser de cinco dígitos en Argentina en las décadas de 1970 y 1980- tal vez sea la responsable de este modelo, observa Linneman.

 

Incluso tras la devaluación de 2002, cuando la moneda argentina cayó hasta 4 pesos por dólar (la paridad uno a uno se mantuvo cerca de una década), los argentinos insistían en hacer negocios con inmubles residenciales que les permitieran invertir sus dólares, en vez de guardarlos bajo el colchón.

 

El mercado argentino es prácticamente opuesto al estadounidense. En Argentina, los bienes inmuebles son considerados los activos más seguros, mientras que en EEUU este privilegio siempre ha correspondido a los bonos del Gobierno. “En Argentina, siempre ha sido más seguro tener bienes inmuebles que bonos del Estado. Los inversores que buscan seguridad se centran en el sector inmobiliario”. Esta cultura ha favorecido el fortalecimiento del sector inmobiliario, incluso durante las fases económicas más terribles, aunque en el caso de los inmuebles comerciales el mercado todavía está débil y con precios inferiores a antes de la devaluación.

 

En Brasil, la llegada a la presidencia de Luís Inácio Lula da Silva, líder carismático y de centro-izquierda, asustó en un primer momento a los inversores extranjeros, paralizando temporalmente la implantación de proyectos en el país. “Hoy, ya se percibe la vuelta a la confianza”, destaca Bedsole. El próspero estado de São Paulo, por ejemplo, pasa por una fase de crecimiento en la oferta de productos industriales ligeros, lo que está atrayendo a empresas de EEUU. Con la llegada de Wal-Mart a Brasil, el establecimiento de numerosos centros comerciales y el fortalecimiento de los precios de los productos agrícolas, Basso prevé un despeque de las parcelas construidas para fines específicos en las grandes ciudades de Brasil.

 

Las constructoras del país también se están preparando para el crecimiento de la demanda de inmuebles residenciales, a medida que las nuevas leyes concedan a los trabajadores del sector un acceso más fácil y una financiación más barata. En esta línea, Basso considera que la nueva legislación de quiebras, que da a los empresarios inmobiliarios más poderes para ejecutar hipotecas, deberá despertar el espíritu inversor de la clase trabajadora.

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