La vivienda se ríe de la bolsa, pero…¿hasta cuándo?

El temido pinchazo de la burbuja que los expertos llevan pronosticando durante meses no acaba de llegar. Sobre todo, en España, donde el precio de las casas se ha incrementado un quince por ciento durante el pasado año 2002 y acumulan una subida del cincuenta por ciento en los tres últimos ejercicios. La debilidad bursátil, la bajada de los tipos de interés y la falta alternativas convierten al suelo en la opción preferida por los inversores. Pero los expertos advierten de que, aunque no puede hablarse de burbuja, el ritmo de crecimiento ya ha empezado a dar marcha atrás.

 

Los ahorradores consideran la vivienda como la inversión más segura, al menos, hasta que el mercado de valores recupere la alegría. “Los hogares son un bien de primera necesidad”, afirman los analistas de la inmobiliaria de capital español Urbis, quienes consideran que “no puede achacarse todo el auge inmobiliario a que sea un valor refugio. Efectivamente, la debilidad bursátil hace que los inversores busquen otras vías para depositar sus ahorros; pero también han influido otros aspectos como la bajada de los tipos de interés”.

 

El protagonismo inmobiliario ha estado presente en todos los mercados europeos. En Londres, por ejemplo, el precio de la vivienda se incrementó un veinte por ciento el año pasado, cifra que sorprendió hasta a los más optimistas, y el endeudamiento de las familias alcanzó sus máximas cotas desde 1993.

 

El atractivo del ladrillo se ha visto favorecido, además, por la reciente bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que el pasado mes de diciembre situó el precio del dinero en el 2’75 por ciento con el fin de relanzar a las economías de la Unión. La posible guerra contra Irak también alimenta el atractivo del suelo, por la incertidumbre que genera en los mercados.

 

Oficinas

Sin embargo, los expertos reconocen que los fuertes incrementos vividos en los últimos años ya han quedado atrás. “El mercado de oficinas ya ha empezado a notar síntomas de debilidad”, explican desde Urbis. “Se trata de un segmento muy específico y más ligado a la marcha de las empresas, por lo que se han visto más afectado por la recesión económica y, sobre todo, por la falta de inversiones de las multinacionales”.

 

En las ciudades más caras del planeta, el precio de los inmuebles se ha reducido un 16,9 por ciento. En Madrid, el coste de las oficinas se contrajo un 4,3 por ciento, según el estudio Tendencias de la Consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. En Londres, la exclusiva zona del West End cedió un 0,6 por ciento; mientras que La City cayó un 3,1. Frankfurt, por su parte, retrocedió un 9,1. París, por el contrario, vivió una mejoría del tres por ciento; Dublín, del 10,1 por ciento y Zurich, del 8,9 por ciento. Pero las mejoras más espectaculares corrieron de la mano de las ciudades italianas, con una subida del 10,1 por ciento en Roma y un 29,7 por ciento en Milán.

 

En este caso, ¿tampoco se puede hablar de una burbuja inmobiliaria? “No se puede hablar de burbuja, porque no es real. Burbuja es cuando, de un día para otro, los precios se desploman un veinte por ciento. Y eso no va a ocurrir. Lo que sí es cierto es que, poco a poco, el mercado se va a ir estabilizando y reduciendo sus niveles de crecimiento, como ya hemos visto en 2002. Especialmente, en el segmento de oficinas y en los barrios más caros”.

 

En Urbis recuerdan que “los principales componentes del precio de los inmuebles son el precio el suelo, la construcción y la mano de obra. Ninguno de estos condicionantes van a reducir sus precios, por lo que la vivienda tampoco lo hará. Lo que sí va a ocurrir es que se contengan los crecimientos y, en algunos casos, se reduzcan”.

 

Desde la Sociedad de Tasación también puntualizan el término burbuja. “Si una burbuja se pincha, significa que no hay nada detrás y eso no ocurre con la vivienda, que tiene detrás un bien tangible: los precios se mueven, pero el piso sigue ahí”. Sin embargo, desde algunos frentes señalan que la debilidad bursátil ha trasladado la especulación al lado de la vivienda, con muchos inversores comprando pisos con el único respaldo de una hipoteca a bajos tipos y la facilidad para tener el piso alquilado. Un colchón que, advierten, ha hecho que muchas familias se endeuden por encima de sus posibilidades y que, si los alquileres sufren una fuerte caída, no van a ser capaces de hacer frente a la hipoteca.

 

En línea con esta idea, un informe del Servicio de Estudios de BBVA señala que, si realmente existe una burbuja inmobiliaria, sus consecuencias serían muy preocupantes, entre otros factores, “por la pérdida de riqueza que un desplome de precios supondría para una población con una fuerte propensión a ahorrar”.

 

El caso español

A pesar de todos estos indicadores, el mercado sigue confiando el potencial del negocio inmobiliario. Sobre todo, en España, considerada el paraíso de la vivienda. Las compañías inmobiliarias de este país son las más rentables del sector en Europa. Vallehermoso ha incrementado su valor un 45% en el último año; Metrovacesa, un 35 por ciento; Colonial, un 31 por ciento; y Urbis, un veinticinco por ciento; según un informe de Merrill Lynch, que sitúa a estos cuatro grupos entre los cinco primeros del Viejo Contienente.

 

Parte del éxito de estos grupos se debe al fuerte tirón de la vivienda en España que, lejos de agotarse, sigue marcando máximos. Varios condicionantes convierten a este país en un apetitoso bocado, según los analistas. Por un lado, se siguen construyendo una media de quinientas mil viviendas al año. Aunque las perspectivas aseguran que esta cifra se reducirá a 350.000, esta cantidad sigue siendo superior a la mayoría de los países europeos.

 

“La vivienda, sobre todo la nueva, cuenta con la ventaja de que su periodo de vida medio, como negocio promocional, es de dos años. Si las inmobiliarias notamos que la demanda comienza a contraerse, podemos parar algunos proyectos para adaptarnos a la demanda sin que eso nos suponga estar parados, porque todavía seguimos vendiendo otros inmuebles ya construidos”, destacan desde Urbis.

 

En los últimos ejercicios, este periodo de dos años se había recortado asombrosamente. “Estábamos vendiendo sobre plano y, en seis meses, teníamos completada la promoción. Actualmente, este margen temporal se ha extendido hasta nueve meses, pero todavía nos queda mucho camino hasta alcanzar nuestra cota de dos ejercicios”, añaden desde Urbis.

 

Otra de las fuerzas con que cuenta el mercado español es la gran demanda de pisos por parte de los jóvenes, especialmente, para adquirir la primera vivienda; y el número creciente de inmigrantes que quieren convertirse en propietarios. El creciente número de turistas que desean instalar su residencia en España (preferiblemente en zonas costeras) también colaboran en mantener el optimismo del sector inmobiliario de cara al futuro.

 

El único riesgo que ven los expertos es que el desempleo aumente de forma considerable. Pero, por el momento, los propietarios pueden dormir tranquilos, El Banco de España ha señalado que “aún no existen signos claros de desaceleración”. Consciente de la importancia que tiene este mercado para la economía, el Banco de España ha puesto en entredicho la versión del Gobierno y de algunos servicios de estudios sobre un futuro abaratamiento de los precios al subrayar que “no parece que vayan a bajar”.

 

El informe de coyuntura inmobiliaria de BBVA del pasado mes de diciembre destaca que los precios se encarecerán una media del diez por ciento durante 2003 (cinco puntos porcentuales menos que el pasado ejercicio). Las ciudades de más de medio millón de habitantes, con incrementos medios del veinte por ciento, y las zonas del interior serán las que sufran mayores incrementos. La Asociación Hipotecaria Española coincide con BBVA en situar el crecimiento medio para el próximo año en el diez por ciento.

 

Ante estos resultados, ¿se puede hablar realmente de boom inmobiliario?, ¿por cuánto tiempo podrán mantener los pisos esta tendencia alcista?, ¿habrá que esperar a la recuperación bursátil para ver la debilidad del negocio? “Las subidas de precios van a ser más suaves y, en algunos países de Europa, serán similares al incremento del IPC (Índice de Precios al Consumo). Pero no se puede hablar de caída, sino de moderación. También hay que tener siempre clara la diferencia entre el segmento de oficinas, más sensible a la evolución empresarial; y el de la vivienda, que todavía experimentará alzas de dos dígitos”, dicen desde Urbis. “La coyuntura actual no se puede comparar con que vivimos en la década de los noventa –continúan-. Entonces, los tipos de interés estaban en torno al doce por ciento, con lo que la desaceleración del motor inmobiliario sí que supuso fuertes pérdidas. Pero ahora la situación es muy diferente y, aunque se contraiga la demanda, el bajo precio del dinero anima a la gente a seguir hacia delante con la compra de pisos, que siempre es una inversión segura”, concluye Urbis.

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